Säker affär som är bra för båda parter

Lejonet 11, Luleå

Läge A-läge
Upplåtelseform Äganderätt
Adress Magasinsgatan
Totalarea 21.839 kvm
Uthyrningsgrad 98 %
Hyresgäster Domstolsverket, polisen m. fl.
Totalt hyresvärde Drygt 32 mkr inkl. tillägg
Hyresrisk Liten
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köpare Specialfastigheter
Säljare Castellum
Köpeskilling 490 mkr
Direktavk, initialt Strax över 5 %
Kr/kvm 22.400

Visa faktaruta

Som ett led i Castellums stora utförsäljning av fastigheter på flera orter i norra Sverige blev det i december klart att statliga Specialfastigheter förvärvar Rättscentrum i Luleå för 490 miljoner kronor, motsvarande 22.400 kr/kvm.

Fastigheten Lejonet 11 är centralt belägen i staden och ligger endast drygt 200 meter från stadens handelscentrum längs med Storgatan samt från Centralstationen. Fastigheten rymmer i dag lokaler i fem våningar ovan mark jämte källare och uppfördes ursprungligen 1978. Objektet har renoverats flera gånger genom åren, senast 2014–2015 när Sveriges Domstolars lokaler byggdes om och till.

Fastigheten har en total uthyrningsbar area om drygt 21.800 kvm där Sveriges Domstolar, Rikspolisstyrelsen samt Kronofogdemyndigheten utgör de dominerande hyresgästerna. Räknar man även in mindre förhyrningar till bland annat Åklagarmyndigheten och Luleå kommun så står publika hyresgäster sammantaget för 96 procent av objektets sammanlagda hyresvärde på drygt 32 miljoner kronor.

Vakansen är också låg, cirka två procent, och den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till åtta år. En viss osäkerhet finns dock i Rikspolisstyrelsens avtal om 10.200 kvm som löpt ut och är under omförhandling.

Hyresrisken får på sikt dock sammantaget betecknas som låg då byggnaden utgör ett ”rättskluster” med all liknande verksamhet samlad på samma ställe. Det ger både synergier och försvårar en flytt. Med Specialfastigheter får hyresgästerna också en ny ägare som är specialiserad just på förvaltning av ”säkerhetsfastigheter”.

Snitthyran på drygt 1.350 kr/kvm får sägas vara marknadsmässig för äldre, men delvis ombyggda, lokaler i Luleå. Kombinerad med marknadsmässiga kostnader för drift- och underhåll (i Sveriges billigaste kommun avseende taxebundna kostnader) om cirka 260 kr/kvm, så ger detta en initial direktavkastning på strax över 5 procent i affären.

Det är en rekordlåg yieldnivå för Luleå, och därmed även lägre än vad den nybyggda Teliafastigheten såldes för i samma stad i juni 2016. Efterfrågan på samhällsfastigheter bedöms samtidigt ha fortsatt att stiga sedan dess. Försäljningen ligger nämligen väl i linje yieldmässigt med Castellums övriga försäljningar i Norrland samt med vad andra aktörer fått betala för liknande objekt i Karlstad och Kalmar under hösten.

Tidigare Affärsanalyser

Affärsanalys

Offensiv prissättning inom hett segment

Innan samhällsfastigheter var segmentet på allas läppar skulle prisnivån på HEBA:s senaste förvärv av ett äldreboende ha lyft många ögonbryn. …

Affärsanalys

Sunda prisnivåer eller underprisade tillgångar?

Försäljningstakten av kontorsfastigheter har under åren varit återhållsam i Västra Hamnen. De största och mest profilerade försäljningarna har i mångt …

Affärsanalys

Smart affär för att minska risktagandet

Fredrik Karlsson på Newsec sätter analyständerna i en affär med bostadsbyggrätter.

Affärsanalys

Attraktiv avkastning i bohuslänsk sommarstad

Akka förvärvade från Willhem. Henrik Roderhult på Newsec analyserar affären.

Affärsanalys

Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

Niam har köpt tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen från Skanska. Läs Patrik Lundströms analys av transaktionen.

Affärsanalys

Logisk affär efter att konvertering ägt rum

Fredrik Rost på Cushman & Wakefield analyserar en affär i Lund. i transaktionen fann säljare och köpare varandra på ett helt logiskt sätt.

Affärsanalys

Bostadsrättsförening köper miljonprogram

En av de större ombildningarna i Sverige någonsin analyseras av Helena Edberg på Forum Fastighetsekonomi.

Affärsanalys

Staten och kommunen är stora hyresgäster

Köparen vill sannolikt attrahera fler samhällshyresgäster, skriver P-O Skoog, vid Forum Fastighetsekonomi, i en analys av affären.

Affärsanalys

Bra riskspridning på stor logistikportfölj

Daniel Holmkvist vid Savills granskar en affär med logistikfastigheter värda hela 5,6 miljarder kronor.

Affärsanalys

Stor efterfrågan på citynära logistik

Peter Eriksson på CBRE analyserar en transaktion med en fastighet i Backa när Axfast säljer.

Affärsanalys

Ser möjligheter även på mindre orter

Sofia Törnqvist vid Savills analyserar en bostadsaffär där Balder säljer till D. Carnegie & co.

Affärsanalys

Förvärvar utmaningar och potential i Angered

Peter W-O Berglin på Savills sätter analyständerna i en fastighet där köparen måste kavla upp ärmarna.
Tillbaka till förstasidan