Säker affär som är bra för båda parter

Lejonet 11, Luleå

Läge A-läge
Upplåtelseform Äganderätt
Adress Magasinsgatan
Totalarea 21.839 kvm
Uthyrningsgrad 98 %
Hyresgäster Domstolsverket, polisen m. fl.
Totalt hyresvärde Drygt 32 mkr inkl. tillägg
Hyresrisk Liten
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köpare Specialfastigheter
Säljare Castellum
Köpeskilling 490 mkr
Direktavk, initialt Strax över 5 %
Kr/kvm 22.400

Visa faktaruta

Som ett led i Castellums stora utförsäljning av fastigheter på flera orter i norra Sverige blev det i december klart att statliga Specialfastigheter förvärvar Rättscentrum i Luleå för 490 miljoner kronor, motsvarande 22.400 kr/kvm.

Fastigheten Lejonet 11 är centralt belägen i staden och ligger endast drygt 200 meter från stadens handelscentrum längs med Storgatan samt från Centralstationen. Fastigheten rymmer i dag lokaler i fem våningar ovan mark jämte källare och uppfördes ursprungligen 1978. Objektet har renoverats flera gånger genom åren, senast 2014–2015 när Sveriges Domstolars lokaler byggdes om och till.

Fastigheten har en total uthyrningsbar area om drygt 21.800 kvm där Sveriges Domstolar, Rikspolisstyrelsen samt Kronofogdemyndigheten utgör de dominerande hyresgästerna. Räknar man även in mindre förhyrningar till bland annat Åklagarmyndigheten och Luleå kommun så står publika hyresgäster sammantaget för 96 procent av objektets sammanlagda hyresvärde på drygt 32 miljoner kronor.

Vakansen är också låg, cirka två procent, och den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till åtta år. En viss osäkerhet finns dock i Rikspolisstyrelsens avtal om 10.200 kvm som löpt ut och är under omförhandling.

Hyresrisken får på sikt dock sammantaget betecknas som låg då byggnaden utgör ett ”rättskluster” med all liknande verksamhet samlad på samma ställe. Det ger både synergier och försvårar en flytt. Med Specialfastigheter får hyresgästerna också en ny ägare som är specialiserad just på förvaltning av ”säkerhetsfastigheter”.

Snitthyran på drygt 1.350 kr/kvm får sägas vara marknadsmässig för äldre, men delvis ombyggda, lokaler i Luleå. Kombinerad med marknadsmässiga kostnader för drift- och underhåll (i Sveriges billigaste kommun avseende taxebundna kostnader) om cirka 260 kr/kvm, så ger detta en initial direktavkastning på strax över 5 procent i affären.

Det är en rekordlåg yieldnivå för Luleå, och därmed även lägre än vad den nybyggda Teliafastigheten såldes för i samma stad i juni 2016. Efterfrågan på samhällsfastigheter bedöms samtidigt ha fortsatt att stiga sedan dess. Försäljningen ligger nämligen väl i linje yieldmässigt med Castellums övriga försäljningar i Norrland samt med vad andra aktörer fått betala för liknande objekt i Karlstad och Kalmar under hösten.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Tillbaka till förstasidan