Säker affär som är bra för båda parter

Lejonet 11, Luleå

Läge A-läge
Upplåtelseform Äganderätt
Adress Magasinsgatan
Totalarea 21.839 kvm
Uthyrningsgrad 98 %
Hyresgäster Domstolsverket, polisen m. fl.
Totalt hyresvärde Drygt 32 mkr inkl. tillägg
Hyresrisk Liten
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köpare Specialfastigheter
Säljare Castellum
Köpeskilling 490 mkr
Direktavk, initialt Strax över 5 %
Kr/kvm 22.400

Visa faktaruta

Som ett led i Castellums stora utförsäljning av fastigheter på flera orter i norra Sverige blev det i december klart att statliga Specialfastigheter förvärvar Rättscentrum i Luleå för 490 miljoner kronor, motsvarande 22.400 kr/kvm.

Fastigheten Lejonet 11 är centralt belägen i staden och ligger endast drygt 200 meter från stadens handelscentrum längs med Storgatan samt från Centralstationen. Fastigheten rymmer i dag lokaler i fem våningar ovan mark jämte källare och uppfördes ursprungligen 1978. Objektet har renoverats flera gånger genom åren, senast 2014–2015 när Sveriges Domstolars lokaler byggdes om och till.

Fastigheten har en total uthyrningsbar area om drygt 21.800 kvm där Sveriges Domstolar, Rikspolisstyrelsen samt Kronofogdemyndigheten utgör de dominerande hyresgästerna. Räknar man även in mindre förhyrningar till bland annat Åklagarmyndigheten och Luleå kommun så står publika hyresgäster sammantaget för 96 procent av objektets sammanlagda hyresvärde på drygt 32 miljoner kronor.

Vakansen är också låg, cirka två procent, och den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till åtta år. En viss osäkerhet finns dock i Rikspolisstyrelsens avtal om 10.200 kvm som löpt ut och är under omförhandling.

Hyresrisken får på sikt dock sammantaget betecknas som låg då byggnaden utgör ett ”rättskluster” med all liknande verksamhet samlad på samma ställe. Det ger både synergier och försvårar en flytt. Med Specialfastigheter får hyresgästerna också en ny ägare som är specialiserad just på förvaltning av ”säkerhetsfastigheter”.

Snitthyran på drygt 1.350 kr/kvm får sägas vara marknadsmässig för äldre, men delvis ombyggda, lokaler i Luleå. Kombinerad med marknadsmässiga kostnader för drift- och underhåll (i Sveriges billigaste kommun avseende taxebundna kostnader) om cirka 260 kr/kvm, så ger detta en initial direktavkastning på strax över 5 procent i affären.

Det är en rekordlåg yieldnivå för Luleå, och därmed även lägre än vad den nybyggda Teliafastigheten såldes för i samma stad i juni 2016. Efterfrågan på samhällsfastigheter bedöms samtidigt ha fortsatt att stiga sedan dess. Försäljningen ligger nämligen väl i linje yieldmässigt med Castellums övriga försäljningar i Norrland samt med vad andra aktörer fått betala för liknande objekt i Karlstad och Kalmar under hösten.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Affärsanalys

Gårda fortsätter att bjuda på miljardköp

Gårda är en av de stadsdelar i Göteborg som står inför stor omdaning, tilltron till området speglas i hur flertalet …

Affärsanalys

Klädsamt centrallager byter ägare

Lager och logistik har under senare tid varit orden på allas läppar och mycket tyder på att så även kommer …

Affärsanalys

Satsar på ökande hyresnivåer i B-lägen

Sofia Törnqvist på Newsec har satt analyspennan i en affär på Södermalm i Stockholm där WQT var köpare.

Affärsanalys

Nyutvecklad handel får annan typ av ägare

En affär med handelsfastigheter i Västsverige analyseras av Martin Larsson på Newsec.

Affärsanalys

Säljer till långsiktig tagare efter utveckling

Johan Hoff på C&W analyserar en transaktion med en handelsfastighet i en regionort.

Affärsanalys

Överraskande cityköp – kan ge ny inriktning

Objektet bedöms kunna ha viss potential för annan användning på sikt. Viktor Pettersson på C&W analyser intressant affär.

Affärsanalys

Låga yielder i C-läge i Norrköping

Bostäder i C-läge är rejält heta på transaktionsmarknaden. Petter Öhman på Svefa analyserar en sådan affär.

Affärsanalys

Pressat område lyfts av infrastruktur

Per Wieslander på Svefa har satt analyständerna i affären med en välkänd stor fastighet i Malmö.

Affärsanalys

Ingen värdeökning sedan 2007

Caj Virta på JLL analyserar en transaktion av en relativt nybyggd handelsplats.

Affärsanalys

Maxfast ser potential i nedstämt handelsområde

Hela handelsplatsen fick en rejäl smäll när Ikea plötsligt lämnade. Tobias Tillander på JLL sätter analyständerna i en affär med en handelsfastighet.

Tillbaka till förstasidan