Säker affär som är bra för båda parter

Lejonet 11, Luleå

Läge A-läge
Upplåtelseform Äganderätt
Adress Magasinsgatan
Totalarea 21.839 kvm
Uthyrningsgrad 98 %
Hyresgäster Domstolsverket, polisen m. fl.
Totalt hyresvärde Drygt 32 mkr inkl. tillägg
Hyresrisk Liten
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köpare Specialfastigheter
Säljare Castellum
Köpeskilling 490 mkr
Direktavk, initialt Strax över 5 %
Kr/kvm 22.400

Visa faktaruta

Som ett led i Castellums stora utförsäljning av fastigheter på flera orter i norra Sverige blev det i december klart att statliga Specialfastigheter förvärvar Rättscentrum i Luleå för 490 miljoner kronor, motsvarande 22.400 kr/kvm.

Fastigheten Lejonet 11 är centralt belägen i staden och ligger endast drygt 200 meter från stadens handelscentrum längs med Storgatan samt från Centralstationen. Fastigheten rymmer i dag lokaler i fem våningar ovan mark jämte källare och uppfördes ursprungligen 1978. Objektet har renoverats flera gånger genom åren, senast 2014–2015 när Sveriges Domstolars lokaler byggdes om och till.

Fastigheten har en total uthyrningsbar area om drygt 21.800 kvm där Sveriges Domstolar, Rikspolisstyrelsen samt Kronofogdemyndigheten utgör de dominerande hyresgästerna. Räknar man även in mindre förhyrningar till bland annat Åklagarmyndigheten och Luleå kommun så står publika hyresgäster sammantaget för 96 procent av objektets sammanlagda hyresvärde på drygt 32 miljoner kronor.

Vakansen är också låg, cirka två procent, och den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till åtta år. En viss osäkerhet finns dock i Rikspolisstyrelsens avtal om 10.200 kvm som löpt ut och är under omförhandling.

Hyresrisken får på sikt dock sammantaget betecknas som låg då byggnaden utgör ett ”rättskluster” med all liknande verksamhet samlad på samma ställe. Det ger både synergier och försvårar en flytt. Med Specialfastigheter får hyresgästerna också en ny ägare som är specialiserad just på förvaltning av ”säkerhetsfastigheter”.

Snitthyran på drygt 1.350 kr/kvm får sägas vara marknadsmässig för äldre, men delvis ombyggda, lokaler i Luleå. Kombinerad med marknadsmässiga kostnader för drift- och underhåll (i Sveriges billigaste kommun avseende taxebundna kostnader) om cirka 260 kr/kvm, så ger detta en initial direktavkastning på strax över 5 procent i affären.

Det är en rekordlåg yieldnivå för Luleå, och därmed även lägre än vad den nybyggda Teliafastigheten såldes för i samma stad i juni 2016. Efterfrågan på samhällsfastigheter bedöms samtidigt ha fortsatt att stiga sedan dess. Försäljningen ligger nämligen väl i linje yieldmässigt med Castellums övriga försäljningar i Norrland samt med vad andra aktörer fått betala för liknande objekt i Karlstad och Kalmar under hösten.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan