Romben 3, Sollentuna

Långa kontrakt och stabila hyresflöden attraherar fortfarande många köpare visade det sig när Skanska satte fastigheten Romben 3 i Sollentuna på marknaden.
Det var börsnoterade Sagax som tog hem budstriden. Den genomsnittliga kontraktstiden för de tre lokalhyreskontrakten är 14 år. Sagax har ofta specialiserat sig på att förvärva kontors- och industrifastigheter, där man fått jobba lite för att utveckla och hitta hyresgäster.

Fastigheten Romben 3 är belägen i Rotebro, Sollentuna kommun, mitt emellan Stockholm och Arlanda, och är lite av ett landmärke när man passerar på E4:an. Fastigheten innehas med äganderätt och är ligger mellan järnvägen och E4:an. Via närbelägna Stäketvägen når man också lätt E18. Rotebro pendeltågstation finns nära.
Bebyggelsen består av tre hus. Dessa är uppförda mellan 1966 och 1971 och utbyggda mellan 1977 och 1980. De två huvudbyggnaderna innehåller kontor respektive lager och totalombyggdes av Skanska mellan åren 2003 och 2005. Efter ombyggnaden har byggnaderna en modern standard. Kontorslokalerna har öppna planlösningar. Lagerlokalerna har en fri takhöjd på sex meter och åtta meter (cirka 30 procent) med bra inlastningsmöjligheter. Den tredje byggnaden är en enklare lagerbyggnad utan värme. Underhållsbehovet bedöms som begränsat.

Totalt omfattar fastigheterna cirka 17 500 kvadratmeter. Av dessa är cirka 57 procent lager och cirka 33 procent kontor. I en av byggnaderna finns också en mindre försäljningsyta. Parkeringsplatser finns på tomten. Den ouppvärmda byggnaden är i förhållande till helheten liten, cirka 375 kvadratmeter.
Totalt inryms tre huvudsakliga hyresgäster i byggnaden, AGA Gas AB, Pfizer Health AB och Elektroskandia AB. Samtliga hyresgäster har långa lokalhyreskontrakt.
Hyresnivån i fastigheten varierar mellan cirka 900 och 1 400 kronor per kvadratmeter (beroende av andelen kontor, lager) före avdrag för hyresrabatter. Den utgår endast under en kort tid.
DTZ bedömer att den utgående hyran före avdrag för hyresrabatt, 18,8 miljoner kronor är på gränsen till hög, men hyreskontrakten är långa och hyresgästerna  bedöms som säkra. Direktavkastningen initialt, utan hänsyn till hyresrabatter, bedöms till cirka 6,2 procent.

Arne Strand

• Logistikanläggningar med långa hyreskontrakt är fortfarande populära investeringsobjekt. Antalet intressenter var därför stort när Skanska satte den kombinerade lager- och kontorsfastigheten Romben 3 i Rotebro på marknaden.
• Både svenska och utländska köpare var beredda att lägga bud på fastigheten. Det var det börsnoterade Sagax som såg de största möjligheterna med fastigheten och tog hem budstriden. Priset blev 265 miljoner kronor vilket motsvarar 15 150 kronor per kvadratmeter.