Fabege slutförde i början av maj försäljningen av fastigheten Adam och Eva 10 till det familjeägda fastighetsbolaget Rodret. Byggnaden i fem våningsplan omfattar cirka 2 400 kvadratmeter, varav huvuddelen utgörs av kontor. I markplanet på drygt 500 kvadratmeter finns både butiker och restauranger.
Fastigheten är centralt belägen i hörnet mellan Drottninggatan och Gamla Brogatan. Läget på Drottninggatan, i kvarteret bredvid varuhuset PUB, är ur handelssynvinkel ett av Stockholms mest attraktiva med marknadshyror som bedöms ligga närmare 8 000 kronor per kvadratmeter. Även som kontorsläge är fastigheten välbelägen mellan Gyllene Triangeln och det alltmer framträdande området runt Centralstationen. Dock gör byggnadens utformning med rumsindelning och relativt små våningsplan att hyresmålgruppen begränsas och därmed också hyresnivåerna, som bedöms ligga på drygt 3 000 kronor per kvadratmeter.
Enligt pressmeddelande från säljaren uppgick köpeskillingen i affären till 150 miljoner kronor, motsvarande cirka 63 000 kronor per kvadratmeter. Fastigheten kom i Fabeges ägo via Wihlborgs som i sin tur förvärvade den sommaren 2001 för 100 miljoner kronor. Säljare den gången var Postfastigheter AB som ett par månader efter affären förvärvades i sin helhet av Wihlborgs.
Fullt uthyrd och givet ett pris på 150 miljoner kronor bedöms den initiala direktavkastningen ligga mellan 5,2–5,6 procent. Den bedömda avkastningen baseras på kontorshyror mellan 3 000–3 200 kronor per kvadratmeter och butikshyror på 7 000–8 000 kronor per kvadratmeter. I dagsläget har fastigheten en känd vakans i kontorsdelen motsvarande knappt 18 procent av den uthyrbara ytan. Med hänsyn tagen till denna vakans sjunker den initiala direktavkastningen långt under 5 procent. Det är inte känt huruvida Fabege lämnat någon hyresgaranti för dessa ytor, även om det kan hållas för sannolikt.
Rodrets förvärv är ännu ett i raden av affärer där mindre privatägda fastighetsbolag står på köpsidan. Den alltmer aktiva roll som denna grupp tagit i finanskrisens spår ska ses i ljuset av en närmast total frånvaro av de tidigare aktiva köparna. En annan viktig förklaring ligger i att dessa aktörer generellt har en lägre belåningsgrad, mer i linje med bankernas restriktiva utlåning. Slutligen har denna kategori bolag ofta en långsiktighet där dagens avkastningskrav förefaller tämligen rimliga.
Gustaf Tunhammar