Affärsanalyser

Privata aktörer hittar köpläge

Fabege slutförde i början av maj försäljningen av fastigheten Adam och Eva 10 till det familjeägda fastighetsbolaget Rodret. Byggnaden i fem våningsplan omfattar cirka 2 400 kvadratmeter, varav huvuddelen utgörs av kontor. I markplanet på drygt 500 kvadratmeter finns både butiker och restauranger.

Fastigheten är centralt belägen i hörnet mellan Drottninggatan och Gamla Brogatan. Läget på Drottninggatan, i kvarteret bredvid varuhuset PUB, är ur handelssynvinkel ett av Stockholms mest attraktiva med marknadshyror som bedöms ligga närmare 8 000 kronor per kvadratmeter. Även som kontorsläge är fastigheten välbelägen mellan Gyllene Triangeln och det alltmer framträdande området runt Centralstationen. Dock gör byggnadens utformning med rumsindelning och relativt små våningsplan att hyresmålgruppen begränsas och därmed också hyresnivåerna, som bedöms ligga på drygt 3 000 kronor per kvadratmeter.

Enligt pressmeddelande från säljaren uppgick köpeskillingen i affären till 150 miljoner kronor, motsvarande cirka 63 000 kronor per kvadratmeter. Fastigheten kom i Fabeges ägo via Wihlborgs som i sin tur förvärvade den sommaren 2001 för 100 miljoner kronor. Säljare den gången var Postfastigheter AB som ett par månader efter affären förvärvades i sin helhet av Wihlborgs.

Fullt uthyrd och givet ett pris på 150 miljoner kronor bedöms den initiala direktavkastningen ligga mellan 5,2–5,6 procent. Den bedömda avkastningen baseras på kontorshyror mellan 3 000–3 200 kronor per kvadratmeter och butikshyror på 7 000–8 000 kronor per kvadratmeter. I dagsläget har fastigheten en känd vakans i kontorsdelen motsvarande knappt 18 procent av den uthyrbara ytan. Med hänsyn tagen till denna vakans sjunker den initiala direktavkastningen långt under 5 procent. Det är inte känt huruvida Fabege lämnat någon hyresgaranti för dessa ytor, även om det kan hållas för sannolikt.

Rodrets förvärv är ännu ett i raden av affärer där mindre privatägda fastighetsbolag står på köpsidan. Den alltmer aktiva roll som denna grupp tagit i finanskrisens spår ska ses i ljuset av en närmast total frånvaro av de tidigare aktiva köparna. En annan viktig förklaring ligger i att dessa aktörer generellt har en lägre belåningsgrad, mer i linje med bankernas restriktiva utlåning. Slutligen har denna kategori bolag ofta en långsiktighet där dagens avkastningskrav förefaller tämligen rimliga.
Gustaf Tunhammar

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan