Prisrekord för kontor ”utanför” CBD

Heden 47:3, Göteborg

Läge A-läge (nytt AA-läge) Parkgatan 49
Uthyrbar area (exkl. garage) 7.500 kvm
Uthyrningsgrad Ca 95 %
Hyresgäster Balder, EY, Västsvenska handelskammaren, Glimstedt, Litigate, Arkitektbyrån Design
Hyresrisk Låg

TRANSAKTION
Köpetidpunkt Juni 2015
Köpare Balder
Säljare Skanska
Köpeskilling 418 mkr
Direktavkastning Ca 4,75%
Kr/kvm 55.700 kr/kvm

Visa faktaruta

I juni blev det känt att Balder förvärvar kontorsfastigheten Heden 47:3 (Park 49) i Göteborg för 418 miljoner kronor från Skanska. Fastigheten ligger granne med trädgårdsföreningen och Gamla Ullevi och utgör ett pågående kontorsprojekt som ska stå klart våren 2016.

Kontorsbyggnaden består av en tio våningar hög byggnad i mitten med en fem våningar hög flygel på varje sida. total uthyrningsbar area uppgår till 7.500 kvm varav Balder själva kommer att hyra 1.900 kvm. I bottenplanet planeras en restaurang som även kommer ha tillgång till en av de två takterrasserna. I källarplanet inryms ett antal garageplatser.

Skanska påbörjade byggnationen delvis på spekulation vilket var sällan förekommande för ett antal år sedan i Göteborg. Detta vittnar om att marknaden för kontor i Göteborg för närvarande är mycket het både vad gäller hyresmarknad och transaktionsmarknad där vi noterar lägre avkastningskrav nu än strax före finanskrisen. Priset, som motsvarar 55.700 kr/kvm, är högt i jämförelse med tidigare affärer av nyproducerade kontor i området. Under hösten 2014 köpte Vasakronan kontorsprojektet Heden 46:3 från NCC för ett pris om 42.600 kr/kvm och på senhösten 2012 förvärvade Alecta Heden 46:2, också den från NCC, för 40.000 kr/ kvm. Prisskillnaden förklaras både av en rejält högre hyresnivå men också av att marknadens avkastningskrav för den här typen av objekt har gått ned väsentligt sedan 2012 men även sedan Q4 2014. Maknadshyresnivån (kall) bedöms i genomsnitt ligga omkring 2.900 med en spridning mellan cirka 2.600 och 3.300 kr/kvm beroende på storlek och läge i huset. Detta kan jämföras med tidigare noterade genomsnittshyror i området om cirka 2 300 till 2.500 kr/kvm.

Affären är relativt svåranalyserad då köparen kliver in och hyr en stor del av lokalerna men NAI Svefa bedömer direktavkastningen för köpet till omkring 4,75 procent.

Priset bedöms med hänsyn tagen till ovanstående faktorer som fullt motiverat, och i takt med den senaste tidens kontorsetableringar i området bedöms ”Ullevi Park” nu kunna utgöra ett nytt AA-läge för kontor och således också medföra en omritning av ”CBD-kartan”.

Både köpare och säljare bedöms ha gjort en bra affär där Skanska kanske ändå är den stora vinnaren som lyckats komma åt en sällan förekommande kontorsbyggrätt i centralt läge och som utvecklat och sålt fastigheten med god vinst.

TEXT Erik Norrman

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan