Prisrekord för kontor ”utanför” CBD

Heden 47:3, Göteborg

Läge A-läge (nytt AA-läge) Parkgatan 49
Uthyrbar area (exkl. garage) 7.500 kvm
Uthyrningsgrad Ca 95 %
Hyresgäster Balder, EY, Västsvenska handelskammaren, Glimstedt, Litigate, Arkitektbyrån Design
Hyresrisk Låg

TRANSAKTION
Köpetidpunkt Juni 2015
Köpare Balder
Säljare Skanska
Köpeskilling 418 mkr
Direktavkastning Ca 4,75%
Kr/kvm 55.700 kr/kvm

Visa faktaruta

I juni blev det känt att Balder förvärvar kontorsfastigheten Heden 47:3 (Park 49) i Göteborg för 418 miljoner kronor från Skanska. Fastigheten ligger granne med trädgårdsföreningen och Gamla Ullevi och utgör ett pågående kontorsprojekt som ska stå klart våren 2016.

Kontorsbyggnaden består av en tio våningar hög byggnad i mitten med en fem våningar hög flygel på varje sida. total uthyrningsbar area uppgår till 7.500 kvm varav Balder själva kommer att hyra 1.900 kvm. I bottenplanet planeras en restaurang som även kommer ha tillgång till en av de två takterrasserna. I källarplanet inryms ett antal garageplatser.

Skanska påbörjade byggnationen delvis på spekulation vilket var sällan förekommande för ett antal år sedan i Göteborg. Detta vittnar om att marknaden för kontor i Göteborg för närvarande är mycket het både vad gäller hyresmarknad och transaktionsmarknad där vi noterar lägre avkastningskrav nu än strax före finanskrisen. Priset, som motsvarar 55.700 kr/kvm, är högt i jämförelse med tidigare affärer av nyproducerade kontor i området. Under hösten 2014 köpte Vasakronan kontorsprojektet Heden 46:3 från NCC för ett pris om 42.600 kr/kvm och på senhösten 2012 förvärvade Alecta Heden 46:2, också den från NCC, för 40.000 kr/ kvm. Prisskillnaden förklaras både av en rejält högre hyresnivå men också av att marknadens avkastningskrav för den här typen av objekt har gått ned väsentligt sedan 2012 men även sedan Q4 2014. Maknadshyresnivån (kall) bedöms i genomsnitt ligga omkring 2.900 med en spridning mellan cirka 2.600 och 3.300 kr/kvm beroende på storlek och läge i huset. Detta kan jämföras med tidigare noterade genomsnittshyror i området om cirka 2 300 till 2.500 kr/kvm.

Affären är relativt svåranalyserad då köparen kliver in och hyr en stor del av lokalerna men NAI Svefa bedömer direktavkastningen för köpet till omkring 4,75 procent.

Priset bedöms med hänsyn tagen till ovanstående faktorer som fullt motiverat, och i takt med den senaste tidens kontorsetableringar i området bedöms ”Ullevi Park” nu kunna utgöra ett nytt AA-läge för kontor och således också medföra en omritning av ”CBD-kartan”.

Både köpare och säljare bedöms ha gjort en bra affär där Skanska kanske ändå är den stora vinnaren som lyckats komma åt en sällan förekommande kontorsbyggrätt i centralt läge och som utvecklat och sålt fastigheten med god vinst.

TEXT Erik Norrman

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan