Prispress råder på handelsfastigheter

Under sommaren förvärvade det nystartade bolaget Svenska Handelsfastigheter en handelsportfölj bestående av 44 objekt från Areim. De 44 objekten är fördelade över 49 fastigheter och omfattar drygt 179.000 kvadratmeter uthyrbar area. Handelsportföljen omfattar främst fastigheter i externhandelsområden men även några centralt belägna objekt i mindre städer. Portföljen har en stor geografisk spridning och objekten utgör allt från stormarknader till mindre mataffärer. livsmedel utgör cirka 60 procent av intäkterna i portföljen, varav Ica står för cirka 30 procent.

Säljaren Areim förvärvade handelsfastigheterna kontinuerligt under 2010–2013 och har tillsammans med Möller och Partner och HEA Property Partners aktivt arbetat med att utveckla dem. Vid försäljningen uppgick uthyrningsgraden till 99 procent. Portföljen genererar totala utgående hyran för 2015 om cirka 203 miljoner kronor, eller cirka 1 150 kronor per kvadratmeter.

Portföljen har viktad kontraktslängd som uppgår till ungefär fem år. Det är de fyra ledande livsmedelskedjorna Ica, Bergendahlsgruppen, Axfood och Coop, som är de dominerande hyresgästerna i portföljen. Andra stora hyresgäster är Mio, Mediamarkt, Elgiganten, K-rauta och rusta. Det enskilt största objektet, Södertälje rinken 2, utgör cirka 17 procent av de årliga hyresintäkterna och har en uthyrbar area om 24.000 kvadratmeter.

Köpeskillingen för handelsportföljen uppgick till 2,7 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka 15.000 kronor per kvadratmeter. NAI Svefa bedömer direktavkastningen för affären till cirka 6,1 procent. köparen Svenska Handelsfastigheter, som grundats av tre privatpersoner i samarbete med kåpan Pensioner, har uttalat att intentionen med investeringen är långsiktigt ägande samt möjligheten att projektutveckla beståndet. Affären har huvudsakligen finansierats av pensionskapital.

Generellt är portföljen väl diversifierad, både geografiskt och när det gäller hyresgäststrukturen.

Allt fler aktörer söker handelsfastigheter som innehåller livsmedel, vilket lett till en press nedåt på direktavkastningskraven. Sedan årsskiftet 2014/2015 kan man också notera portföljpremier för vissa affärer i segmentet, där man för ett till två år sedan diskuterade portföljrabatter för vissa affärer.

TEXT Jan Tärnell