Potential och utmaning i konceptfastighet

Under juli sålde Mengus, via sin första fond Mengus Stockholm 2005, fastigheten Järnplåten 29 till Kjell Ericsson & Partner. Fastigheten, upplåten med tomträtt, har bytt ägare ett flertal gånger de senaste fyra åren. Niam köpte fastigheten under 2008 från Vasakronan och sålde sedan vidare fastigheten till Mengus under 2010. Vid det tillfället hade fastigheten en del vakanser, relativt låga hyror och kort genomsnittlig återstående hyreslängd. Fastigheten har därefter renoverats och ompaketerats som en konceptfastighet, nu med namnet CoreStockholm. Kontrakt har förhandlats om och under slutet av 2011 hyrdes de sista vakanta ytorna ut till den New York-baserade reklambyrån R/GA.

Fastigheten är lokaliserad på Norrmalm med huvudentré mot Oxtorgsgränd och butiksytor mot Kungsgatan. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 3 100 kvm och bland hyresgästerna återfinns bland annat tidigare nämnda reklambyrå, en advokatbyrå samt några IT-företag. Hyresgäst till butikslokalerna är SIBA som dock annonserat att de inte förnyar sitt kontrakt som löper ut under september 2012. Detta innebär att en total butiksyta om 783 kvm, varav 250 kvm tillhör angränsande fastigheter, och 258 kvm lagerytor är ute på marknaden till uthyrning. Den genomsnittliga kontorshyran inom fastigheten bedöms till cirka 3 500 kr/kvm, vilket får anses vara normalt för liknande lokaler inom området. Den utgående hyran för butiksdelen uppskattas till cirka 4 000 kr/kvm, vilket får anses som något lågt för en butikslokal på Kungsgatan. Detta innebär att vid en uthyrning av de vakanta butikshyrorna föreligger en möjlighet till ett ökat driftnetto.

Nästa regleringstillfälle för tomträttsavgälden infaller den 1 juli 2018. Nuvarande avgäld är 1 650 tkr/år. Utslaget på en avgäldsgrundade yta om cirka 2 700 kvm Bta motsvarar avgälden ett markvärde om cirka 18 800 kr/kvm Bta per värdetidpunkten juli 2008, strax före finanskrisen. Detta kan jämföras med Svea Hovrätts dom i juni 2009 för Pennfäktaren 11 där markvärdet bedömdes till 17 250 kr/kvm Bta per september 2006.

Köpeskillingen på 125 miljoner kronor motsvarar en investering om cirka 40 000 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till omkring 5,4 procent. Man kan konstatera att viss hyrespotential finns, sammantaget bedöms dock prisnivån som rimlig med tanke på att det är tomträtt.

TEXT JIMMIE NORDENSKY