Potential för central blandfastighet

I början av maj kunde Skandia Fastigheter berätta att de köper Dragarbrunn 10:3 i Uppsala. Säljaren Lundbergs avyttrar därmed sin enda kvarvarande fastighet i staden.

Det underliggande fastighetsvärdet i bolagsaffären uppgick till 436 miljoner kronor. Köpeskillingen motsvarar cirka 28 000 kr/kvm (inkluderat ett garage om 874 kvm).

Skandia Fastigheter äger sedan tidigare flera fastigheter inom gångavstånd från den förvärvade fastigheten, bland annat gallerian S:t Per, så förvärvet kan anses som ett bra komplement till det befintliga beståndet.

Dragarbrunn 10:3, som omfattar större delen av ett kvarter, ligger vid gågatan Svartbäcksgatan, Östra Ågatan, Klostergatan och Sankt Olofsgatan. Fastigheten innehåller 11 600 kvm kommersiella lokaler och garage samt 3 100 kvm bostäder fördelade på fyra byggnader. Av de kommersiella lokalerna utgörs 3 900 kvm av butiker. Vid förvärvet var 420 kvm vakanta, huvudsakligen kontor. Kontorsläget bedöms som mycket gott, likaså butiksläget mot gågatan Svartbäcksgatan. Butiker mot övriga gator bedöms som mer sekundärt.

Hyrorna för kontoren bedöms till 1 400–2 200 kr/kvm. En viss hyres-ökningspotential bedöms kunna finnas givet en viss uppgradering av delar av lokalerna. Även för delar av butikerna bedöms finnas möjligheter för en viss hyresökning, speciellt för de lokaler som vetter mot gågatan. Direktavkastningskravet initialt bedöms uppgå till omkring 4,3 procent, vilket bedöms motsvara drygt 5 procent för den kommersiella delen.

Bostäderna inom fastigheten är lokaliserade inom byggnaden som vetter mot Fyrisån. Detta medför att byggnaden är potentiellt avstyckningsbar, alternativt att man kan bilda en 3D-fastighet. Därmed kan objektet vara intressant för en vidareförsäljning och ombildning till en bostadsrättsförening.

Uppsala är en stad i tillväxt med många planerade och pågående projekt för såväl kommersiella lokaler som bostäder. Det nya resecentrumet med nya kontor och hotell vid järnvägsstationen har medfört en viss förskjutning av centrumet mot resecentrumet. Vidare konkurrerar Uppsalas cityhandel i likhet med andra regionstäder med externhandelsområden som exempelvis externhandeln inom Boländerna. Parkeringsproblemen i cityområdet är därmed till nackdel för cityhandeln.