Positiv förväntan driver ökad aktivitet

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 3/2024)

Den senaste tiden har det noterats ett antal försäljningar av portföljer med äldre bostadsfastigheter, något som varit sällsynt sedan marknaden vände under 2022. En av de större transaktionerna rapporterade Diös i februari där de avyttrade ett bestånd om 22 bostadsfastigheter i Östersund och Gävle. Diös nämner själva att detta är i linje med deras strategi att avyttra lågavkastande fastigheter och fokusera mer på kommersiellt.

På köpsidan har vi Runnstaden, en mindre bostadsaktör fokuserad främst på norra Sverige. De har sedan tidigare fastigheter i de aktuella orterna. Runnstaden, som själva kallar sig en ”expansiv” aktör, följer även de sin strategi om expansion och nästan dubblar sitt innehav med detta förvärv om uppemot 400 lägenheter.

Portföljen är belägen i Östersund, med en fastighet i centrala Gävle. Fastigheterna är mindre fastigheter byggda 1927–1992 med ett snitt på 17 lägenheter per fastighet. Det underliggande fastighetsvärdet rapporteras till 385 mkr, mot-svarande ca 14.800 kr/kvm, vilket anges vara i nivå med bokfört värde.

JLL bedömer direktavkastningen till ca 5,00–5,25 procent. Detta baseras på det publicerade hyresvärdet om 34 mkr, motsvarande ca 1.300 kr/kvm, och med marknadsmässiga antaganden om drift- och underhållskostnader.

I Östersund såldes senast en större bostadsportfölj i juli 2022, när Niam sålde 13 fastigheter till Klarabo. Priset i denna affär rapporterades till 890 mkr. I transaktionen bedömdes direktavkastningen ligga runt 4 procent. Dock ska det nämnas att hyresnivåerna var på en låg nivå, runt 1.000 kr/kvm, vilket antyder en viss förädlingspotential i portföljen. Trots detta är det tydligt att det har skett en rejäl yieldjustering för denna typ av fastighet och läge sedan mitten av 2022.

Efter en period med hög inflation blir det intressant att följa utvecklingen av bostadssegmentet. Med dess reglerade hyror har bostäder drabbats extra hårt av det högre kostnadsläget, men det kommer potentiellt en period med uppsida för segmentet. Med en inflation som nu är på väg ner finns det en förväntan att hyresförhandlingarna de närmsta åren landar högre än inflationen. Detta bådar gott för bostadssegmentet, och senaste tidens aktivitet visar att transaktioner är möjliga igen, men det krävs nu en högre avkastningsnivå.