Portfölj om tre handelsfastigheter
Kända butiksföretag är inte alltid en garanti för långsiktiga, stabila hyresintäkter och lågt risktagande, vilket analysen inför en färsk affär visade.
Fastighetsfonden Sveafastighet-er Sverige I hade senvåren 2006 en fastighetsportfölj om tre köpcentra ute till försäljning: Saltsjöbadens Centrum i Nacka, Valbo Köcentrum i Gävle och Big Inn i Köping (före detta Ikea). De flesta lokalerna är uthyrda till detaljhandelskedjor på medellånga till långa kontrakt.
Vakansgraden är cirka en procent.
Big Inn i Köping innehöll flera kända butiksnamn inom mode och utgjorde ursprungligen ”huvudbetet”. De mindre centrumen bedömdes stå för den största risken i portföljen. Vid due diligence – som omfattade bland annat kontraktsvillkor, butikernas effektivitet samt prestationsförmåga – skedde dock en omvärdering.
Ett butiksföretag, särskilt ett stort och välrenommerat, överger snabbt ett läge som en mindre lyckad hand-elsplats om butiken inte är lönsam. Hyreskostnaden är liten jämfört med övriga kostnader och det billigaste kan vara att stänga och betala hyra, vilket det finns flera exempel på.
Lokala handlare ”biter sig fast” längre eftersom fokus ligger mer på den egna bristande förmågan att sköta butiken. Paradoxalt nog kan ett centrum med kända, men lågpresterande, kedjeföretag få sitt renommé sänkt till en irreparabel nivå. Ett centrum med lokala handlare kan åka upp och ned på vakanskurvan men över tiden ändå behålla sin intäktsnivå.
Denna riskanalys ledde till en omvärdering av portfölj- och budstrategi i det här aktuella fallet.
De två mindre enheterna som i själva verket stod för stabilitet i hyresintäkterna åsattes ett lägre avkastningskrav. Big Inn innehöll en större risk och prissattes med ett högre avkastningskrav. Centrumet kan dock förädlas för att höja hyresnivån genom att mot regelboken ersätta kända modeföretag med mer lämpade för centrumet och marknaden. Den nya analysen öppnade möjligheten.
Till slut köpte en europeisk fast-ighetsfond som förvaltas av Cordea Savills handelportföljen för cirka 400 miljoner kronor. Bruttohyran är i dag cirka 36 miljoner kronor på årsbasis, vilket ger en sammanlagd direktavkastning på 6,0–6,5 procent. Utan omvärderingen av centrumen hade den nivån varit svår att nå.
Anders Lillsunde
Sammanfattning
- Det ytliga synsättet på enskilda butiker och kända kedjeföretag kunde ha omintetgjort en affär eftersom risk och möjlighet inte relevant beskrevs. Med enbart prospektet som grund var det lätt att avfärda portföljen som tämligen ointressant eller för spretig för en portföljstrategi.
- Först vid en genomgående och fördomsfri analys av hyresgästerna öppnades möjligheterna samt gavs grunderna för en strategi. Frågan är hur många i budgivningen som fallit av på grund av den slentrianmässiga riskbedömningen.