Porten 10, Norrköping

Stadsdelen Hageby i Norrköping är kommunens största bostadsområde. Bebyggelsen består till största delen av flerbostadshus uppförda under 1960-talet. Mitt i Hageby ligger fastigheten Porten 10. Fastigheten är bebyggd med två höghus om 11 våningar vardera. Den uthyrbara arean uppgår till 8 573 kvadratmeter varav cirka 8 200 kvadratmeter utgör bostäder (115 lägenheter). Till fastigheten hör även en gemensamhetsanläggning som består av garagelängor. Byggnaderna uppfördes 1968.

Kommunens bostadsbolag, Hyresbostäder, ägde Porten 10 fram till 1995. Då köpte Linköpingsbaserade Sundbaum Fastighetsförvaltning fastigheten för 9,2 miljoner. Vid den tiden hade höghusen ett skamfilat rykte och såg vanskötta ut. Sundbaum investerade omgående runt 25 miljoner i byggnaderna. Bland annat gjordes förändringar av lägenhetsutformningen, kök renoverades, balkonger inglasades, allmänna utrymmen som trapphus fick rejäla miljöförbättringar liksom gården. Även fasaderna blev uppfräschade. Efter att lägenheterna var renoverade och åter kunde hyras ut var målgruppen mer riktad mot lite äldre och skötsamma personer.
Sundbaums satsning blev lyckad. Porten 10 fick ny profil och husens tidigare ganska negativa anseendet började att försvinna.
Tre år senare, 1998, sålde Sundbaums fastigheten till Mandamus. Priset blev 44,5 miljoner. Redan våren 2001 sålde Mandamus till lokala familjeföretaget FW-Fastigheter. Köpeskillingen blev 35 miljoner, 9,5 miljoner eller 21 procent lägre än vad Mandamus betalade. Någon allmän värdenedgång på fastighetsmarknaden fanns inte
vid denna tidpunkt.

FW-Fastigheter investerade också en del i byggnaderna, men framförallt stramades förvaltningen upp: ”ordning och reda” gällde. Lägenheterna blev alltmer efterfrågade.
I början av sommaren i år sålde FW-Fastigheter Porten 10 till Svalankonsortiet genom dess bolag Vitsvalan AB. Priset hamnade på 68 miljoner, motsvarande 7 932 kronor per kvadratmeter. Fastigheten har ett mindre räntebidrag vars andel av köpeskillingen motsvarar cirka 1,1 miljoner kronor. Direktavkastningen är cirka 6,4 procent vilket kan verka lågt för ett objekt beläget i Hageby. Med tanke på gjorda investeringar som gett fastigheten högre kvalitet och en ny profil bedömer dock vi på Forum Fastighetsekonomi avkastningskravet som både rimligt och marknadsmässigt.

P O Skoog
Forum Fastighetsekonomi

Sammanfattning:

• Sedan Hyresbostäder sålt Porten 10 har priset ökat från 9,2 miljoner till 68 miljoner. Detta speglar den allmänna värdeutvecklingen men är även resultatet av investeringar och uppstramad förvaltning. Bostadspriserna har ökat snabbt i Norrköping. De senaste affärerna indikerar ett direktavkastningskrav under fem procent centralt.
• FW-Fastigheter är den av ägarna som gjort den bästa affären med en årlig förräntning om 16,7 procent. Det är dock svårt att förstå hur Mandamus lyckades göra en kraftig förlust på sitt innehav.