Porten 10, Norrköping

Stadsdelen Hageby i Norrköping är kommunens största bostadsområde. Bebyggelsen består till största delen av flerbostadshus uppförda under 1960-talet. Mitt i Hageby ligger fastigheten Porten 10. Fastigheten är bebyggd med två höghus om 11 våningar vardera. Den uthyrbara arean uppgår till 8 573 kvadratmeter varav cirka 8 200 kvadratmeter utgör bostäder (115 lägenheter). Till fastigheten hör även en gemensamhetsanläggning som består av garagelängor. Byggnaderna uppfördes 1968.

Kommunens bostadsbolag, Hyresbostäder, ägde Porten 10 fram till 1995. Då köpte Linköpingsbaserade Sundbaum Fastighetsförvaltning fastigheten för 9,2 miljoner. Vid den tiden hade höghusen ett skamfilat rykte och såg vanskötta ut. Sundbaum investerade omgående runt 25 miljoner i byggnaderna. Bland annat gjordes förändringar av lägenhetsutformningen, kök renoverades, balkonger inglasades, allmänna utrymmen som trapphus fick rejäla miljöförbättringar liksom gården. Även fasaderna blev uppfräschade. Efter att lägenheterna var renoverade och åter kunde hyras ut var målgruppen mer riktad mot lite äldre och skötsamma personer.
Sundbaums satsning blev lyckad. Porten 10 fick ny profil och husens tidigare ganska negativa anseendet började att försvinna.
Tre år senare, 1998, sålde Sundbaums fastigheten till Mandamus. Priset blev 44,5 miljoner. Redan våren 2001 sålde Mandamus till lokala familjeföretaget FW-Fastigheter. Köpeskillingen blev 35 miljoner, 9,5 miljoner eller 21 procent lägre än vad Mandamus betalade. Någon allmän värdenedgång på fastighetsmarknaden fanns inte
vid denna tidpunkt.

FW-Fastigheter investerade också en del i byggnaderna, men framförallt stramades förvaltningen upp: ”ordning och reda” gällde. Lägenheterna blev alltmer efterfrågade.
I början av sommaren i år sålde FW-Fastigheter Porten 10 till Svalankonsortiet genom dess bolag Vitsvalan AB. Priset hamnade på 68 miljoner, motsvarande 7 932 kronor per kvadratmeter. Fastigheten har ett mindre räntebidrag vars andel av köpeskillingen motsvarar cirka 1,1 miljoner kronor. Direktavkastningen är cirka 6,4 procent vilket kan verka lågt för ett objekt beläget i Hageby. Med tanke på gjorda investeringar som gett fastigheten högre kvalitet och en ny profil bedömer dock vi på Forum Fastighetsekonomi avkastningskravet som både rimligt och marknadsmässigt.

P O Skoog
Forum Fastighetsekonomi

Sammanfattning:

  • Sedan Hyresbostäder sålt Porten 10 har priset ökat från 9,2 miljoner till 68 miljoner. Detta speglar den allmänna värdeutvecklingen men är även resultatet av investeringar och uppstramad förvaltning. Bostadspriserna har ökat snabbt i Norrköping. De senaste affärerna indikerar ett direktavkastningskrav under fem procent centralt.
  • FW-Fastigheter är den av ägarna som gjort den bästa affären med en årlig förräntning om 16,7 procent. Det är dock svårt att förstå hur Mandamus lyckades göra en kraftig förlust på sitt innehav.

Missa inte! Östgötamarknaden 2019: Nya utmaningar för växande städer

Tisdag 8 oktober 2019, Norrköping.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan