Planket 24, Norrköping
Sedan många år tillbaka har intresset från hyresgästerna att ombilda till bostadsrätt varit stort. Från början var detta i huvudsak en stockholmsföreteelse som sedan spred sig till Göteborg, Malmö och några universitetsstäder som exempelvis Lund. Förväntningarna har sedan varit tämligen höga på att företeelsen skulle uppstå på många andra orter, framförallt i kommuner med över 100 000 invånare. Av olika anledningar har dock antalet ombildningar ändå varit lågt i dessa orter.
Tills nu, verkar det som. Intresset har hela tiden funnits bland de boende men ombildningskalkylerna har inte gett tillräckligt attraktiva resultat. Idag har situationen förändrats och antalet genomförda ombildningar börjar stiga i orter som Linköping, Jönköping, Örebro eller som i detta fall i Norrköping.
Den mest avgörande skillnaden i dag är att lägenhetspriserna på andrahandsmarknaden stigit relativt kraftigt. Hyresgästerna upplever sin investering som mindre riskfylld. Kostnaden för att få en ombildad lägenheter ligger numera under nivån för marknadspriset på allt fler orter.
Fastigheten Planket 24 i Norr-köping såldes nyligen. Läget är relativt centralt och gränsar ut mot en större park. Fastighetens stora potential är dock byggnaden och dess lägenheter: En mycket vacker jugendbyggnad av hög klass och med stora och attraktiva lägenheter. De sammanlagt 15 lägenheterna är överlag stora, snittet är 112 kvadratmeter. En lokal om 97 kvadratmeter ingår. Både byggnaden och lägenheterna är väl underhållna.
När fastigheten bjöds ut till försäljning var utgångspriset 17,8 miljoner kronor. Ett ”omöjligt pris” i Norrköping enligt mångas uppfattning. Priset skulle i så fall motsvara en direktavkastning kring fyra procent, försiktigt räknat med en antagen drift- och underhålls-kostnad inklusive fastighetsskatt om 335 kronor per kvadratmeter. Då har heller ingen hänsyn tagits till någon vakans. En kalkyl med lite högre drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt om 380 kronor per kvadratmeter och en antagen vakans på 1,5 procent indikerar en initial direktavkastning på cirka 3,5 procent.
Nu spelade den låga direktavkastningen mindre roll då fastigheten inte såldes som förvaltningsobjekt. Det blev nämligen de boende som vann budstriden om fastigheten men slutpriset landade på något nedprutade 17 miljoner kronor.
P O Skoog
Sammanfattning:
- Priset är för Norrköpingmarknaden högt, i varje fall sett utifrån den direktavkastning som prisnivån ger eller som den genomsnittliga köpeskillingen per kvadratmeter, 9 566 kronor.
- För de nya ägarna – bostadsrättsinnehavarna – kan det ändå vara en god affär. Såväl byggnad som lägenhetstyper är just precis av det slag som efterfrågas och till allt högre priser. Detta är inte den sista ombildningen i Norrköping under 2006 och heller inte i många andra liknande städer.