I början av juli 2008 sålde Diligentia fastigheterna Björken 22, Östermalm 1:1 och Östermalm 1:2 till en bostadsrättsförening för ett totalt pris om 340 miljoner kronor. Affären genomfördes genom fastighetsreglering och kvar blir fastigheten Östermalm 1:1. Byggnaderna uppfördes 1886/1887 och står inför omfattande renovering. Föreningen reserverade i sin initiala reparationsfond 25 miljoner kronor för akuta reparationsåtgärder.
Objektet omfattar ett helt kvarter med adress Sturegatan/Stureparken/Valhallavägen. I fastigheten finns totalt cirka 10000 kvadratmeter uthyrbar yta varav lokaler om 900 miljoner kronor och bostäder om 9100 kvadratmeter.
I bostadsytan inräknas en råvind om 1 300 kvadratmeter som föreningen avser sälja i anslutning till förvärvet. Därtill förfogar föreningen över 1000 kvadratmeter outhyrda kontor som är gamla bostäder vilka omedelbart avser avyttras som bostäder med bostadsrätt.
Föreningen inhämtade anbud på den öppna marknaden för försäljning av råvinden och av outhyrda kontor (för konvertering till bostäder) och ett flertal bud var i nivån 70 miljoner kronor. Köpeskillingen kan justeras med detta övervärde till 270 miljoner kronor vilket motsvarar 27000 kronor per kvadratmeter.
De boende förvärvade sina lägenheter till ett pris (insatsen) i intervallet 30000–40000 kronor. Detta kan jämföras med att lägenheten hade ett uppskattat marknadsvärde (före sommaren) mellan 45000–60000 per kvadratmeter.
Vid ombildningar i Stockholms innerstad får hyresgästerna normalt en ökad boendekostnad. I denna affär uppgick ökningen till 100 procent, dubblad boendekostnad (nettoränta och avgift) i förhållande till utgående hyra. Även beaktat att en hyreshöjning blir aktuell vid en kommande stamrenovering vid fortsatt hyresrätt blir ökningen stor.
Forum, som även biträdde bostadsrättsföreningen vid förvärvet, bedömer den initiala direktavkastningen till 1,4 procent beräknat på köpeskilling och cirka 1,75 procent beräknat på ”justerad köpeskilling”. En normaliserad direktavkastning med antagen intäkt på vakanta ytor ger en direktavkastning på cirka 2,5 procent.
Direktavkastningen bedöms som relativt låg och den fördubblade boendekostnaden är onormalt hög vid bostadsrättombildning. Ombildningen genomfördes i senvårens allt tuffare marknad och tillträdet skedde ”fem i tolv”.
Jonas Åkerberg