Affärsanalyser

Paradfastigheter sålda ”fem i tolv”.

I början av juli 2008 sålde Diligentia fastigheterna Björken 22, Östermalm 1:1 och Östermalm 1:2 till en bostadsrättsförening för ett totalt pris om 340 miljoner kronor. Affären genomfördes genom fastighetsreglering och kvar blir fastigheten Östermalm 1:1. Byggnaderna uppfördes 1886/1887 och står inför omfattande renovering. Föreningen reserverade i sin initiala reparationsfond 25 miljoner kronor för akuta reparationsåtgärder.

Objektet omfattar ett helt kvarter med adress Sturegatan/Stureparken/Valhallavägen. I fastigheten finns totalt cirka 10000 kvadratmeter uthyrbar yta varav lokaler om 900 miljoner kronor och bostäder om 9100 kvadratmeter.

I bostadsytan inräknas en råvind om 1 300 kvadratmeter som föreningen avser sälja i anslutning till  förvärvet. Därtill förfogar föreningen över 1000 kvadratmeter outhyrda kontor som är gamla bostäder vilka omedelbart avser avyttras som bostäder med bostadsrätt.

Föreningen inhämtade anbud på den öppna marknaden för försäljning av råvinden och av outhyrda kontor (för konvertering till bostäder) och ett flertal bud var i nivån 70 miljoner kronor. Köpeskillingen kan justeras med detta övervärde till 270 miljoner kronor vilket motsvarar 27000 kronor per kvadratmeter.

De boende förvärvade sina lägenheter till ett pris (insatsen) i intervallet 30000–40000 kronor. Detta kan jämföras med att lägenheten hade ett uppskattat marknadsvärde (före sommaren) mellan 45000–60000 per kvadratmeter.

Vid ombildningar i Stockholms innerstad får hyresgästerna normalt en ökad boendekostnad. I denna affär uppgick ökningen till 100 procent, dubblad boendekostnad (nettoränta och avgift) i förhållande till utgående hyra. Även beaktat att en hyreshöjning blir aktuell vid en kommande stamrenovering vid fortsatt hyresrätt blir ökningen stor.

Forum, som även biträdde bostadsrättsföreningen vid förvärvet, bedömer den initiala direktavkastningen till 1,4 procent beräknat på köpeskilling och cirka 1,75 procent beräknat på ”justerad köpeskilling”. En normaliserad direktavkastning med antagen intäkt på vakanta ytor ger en direktavkastning på cirka 2,5 procent.

Direktavkastningen bedöms som relativt låg och den fördubblade boendekostnaden är onormalt hög vid bostadsrättombildning. Ombildningen genomfördes i senvårens allt tuffare marknad och tillträdet skedde ”fem i tolv”.

Jonas Åkerberg

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan