Paketförvärv till hög direktavkastning
Nordicom
Beståndet Fastighetsportfölj, sex fastigheter, kontor och lager. Bolagsaffär.
Läge Medelgoda lägen
Uthyrbar area: ca 45 000 kvm
Hyresgäster Alstom Power och RPS m.fl.
Hyresrisk  Medel
Underhållsbehov lågt
TRANSAKTION
Tillträde 1 oktober 2012
Köpare Klövern AB
Säljare Nordicom A/S, Danmark
Köpeskilling 320 mkr
Direktavkastning initial 8,25% normaliserad 8,75%
Kr/kvm ca 7 100 kr/kvm
Klövern har förvärvat fastighetsbolaget Nordicom Sverige AB med sex fastigheter belägna i Linköping, Norrköping, Västerås och Växjö som omfattar totalt 45 000 kvm lokaler. Därutöver uppges att det finns cirka sammanlagt 15 000 kvm byggrätter i paketet.
Fastigheterna i beståndet inrymmer framförallt kontor och lager/ verkstadslokaler. Därutöver finns en mindre andel handelslokaler inom segmentet sällanköpshandel. Kvaliteten på byggnader och lokaler är överlag gott. I några fall mycket gott. de flesta fastigheterna har tämligen goda möjligheter att kunna utvecklas. Hyresvakansen sett över hela beståndet är cirka 5–6 procent.
För köparens del ser de olika fastigheterna ut att passa väl in i den övriga organisationen, såväl vad gäller fastighetskategorier som geografisk placering. Det är i så fall fastigheten i Växjö som är undantaget. Där har Klövern idag inga fastigheter. Men å andra sidan rör det sig om en tämligen lättförvaltad fastighet med endast en hyresgäst, Alstom Power. Fastigheten är dock på 13 500 kvm, fördelat på både kontor och verkstad.
Alstom är även den enda hyresgästen i paketets fastighet i Västerås. Här handlar det om nära på 6 000 kvm kontorsarea i 1980-tals standard. Detta innebär att Alstom är hyresgäst på sammanlagt cirka 19 500 kvm. Detta motsvarar 43 procent av samtliga areor. Adderas ytterligare en hyresgäst, Rikspolisstyrelsen, som hyr cirka 2 800 kvm moderna kontor i Linköping så motsvarar Alstoms och Polisens sammanlagda hyresintäkter cirka 58 procent av paketets totala hyresintäkter.
Nordicom Sverige AB är därmed tämligen beroende av två hyresgäster. Men å andra sidan torde framförallt de ytterst yteffektiva kontorslokalerna i Linköping vara relativt enkla att hyra ut till nya användare.
Det underliggande fastighetsvärdet har enligt köparen satts till 320 miljoner kronor. Med det som utgångspunkt kan en initial direktavkastning indikeras på cirka 8,2 procent. Redan det en hygglig avkastning. Portföljen har dessutom potentialer att bättra på sitt driftnetto.
En försiktigt antagen normaliserad avkastning kan därför göras på nivån 8,75 procent. därutöver finns nämnda byggrätter att utveckla men i ärlighetens namn får kanske maximalt hälften av dessa volymer anses inrymma vissa potentiella möjligheter medan övriga bör beaktas med lägre förväntningar.
TEXT P-O SKOOG
