Överraskande cityköp – kan ge ny inriktning

I slutet av april kommunicerades att Castellum förvärvat fastigheten Dragarbrunn 19:1 i Uppsala av Atrium Ljungberg. Köpeskillingen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 127 miljoner kronor, vilket motsvarar ca 42.300 kr/kvm.
Fastigheten är centralt belägen invid Stora torget, ca 500 meter ifrån Uppsala centralstation. Byggnaden, vars äldsta delar härrör från 1645, är ett välkänt landmärke i staden och fungerade under 1713 till 1971 som Uppsala rådhus. Namnet ”Rådhuset” på huset lever kvar än i dag.

År 2006 köpte Atrium Ljungberg fastigheten av kommunen och har sedan dess byggt och omvandlat byggnaden, som är i tre plan, från en kommunal förvaltningsbyggnad till ett attraktivt varuhus med ett stort antal butiker och varumärken som Acne Studios, Filippa K och Hugo Boss. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till totalt cirka 3.000 kvm, varav 2.300 kvm utgörs av butiks- och restaurangyta i två plan och därtill cirka 400 kvm av kontor.

Att just Castellum förvärvat objektet kanske kan tyckas något överraskande då bolaget vanligtvis fokuserat på köp av kontors- och logistikfastigheter. Bolaget äger dock sedan tidigare ett 30-tal fastigheter i Uppsala, varav fem kontorsfastigheter belägna i city och i nära anslutning till Rådhuset, samt handelsfastigheter i externa Boländerna.

Det aktuella objektet, som i dag är i det närmaste fullt uthyrd, bedöms dock kunna ha viss potential för annan användning på sikt. En möjlighet skulle exempelvis kunna vara att åter omvandla butiksytan på plan två till kontor vid behov.

Efterfrågan på moderna kontor i centrala Uppsala har på senare tid varit påtaglig, vilket har fått till följd att vakanserna sjunkit kraftigt och hyrorna stigit. För centralt belägna kontorslokaler med normal standard ligger varmhyrorna generellt mellan 2.200–2.600 kr/kvm och med topp-nivåer över 2.800 kr/kvm. I nybyggda lokaler vid centralstationen har fastighetsägare begärt nivåer på drygt 3.000 kr/kvm.

Det aktuella objektet har i dag ett hyresvärde om cirka 9 miljoner kronor eller motsvarande just 3.000 kr/kvm. Nuvarande kostnader (som varuhus) är dock sannolikt betydligt högre än för renodlade kontor. Givet detta bedöms den initiala direktavkastningen i affären uppgå till runt 5 procent. Det ligger i linje med andra affärer i staden under senare tid.