Överraskande cityköp – kan ge ny inriktning

Dragarbrunn 19:1, Uppsala

Läge
A-läge

Totalarea
3.000 kvm

Uthyrningsgrad
100%

Totalt hyresvärde
9 mkr

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION
Köpare
Castellum

Säljare
Atrium Ljungberg

Köpeskilling
127 mkr

Direktavkastning, initialt
5%

Kr/kvm
42.300

Upplåtelseform
Äganderätt

Visa faktaruta

I slutet av april kommunicerades att Castellum förvärvat fastigheten Dragarbrunn 19:1 i Uppsala av Atrium Ljungberg. Köpeskillingen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 127 miljoner kronor, vilket motsvarar ca 42.300 kr/kvm.
Fastigheten är centralt belägen invid Stora torget, ca 500 meter ifrån Uppsala centralstation. Byggnaden, vars äldsta delar härrör från 1645, är ett välkänt landmärke i staden och fungerade under 1713 till 1971 som Uppsala rådhus. Namnet ”Rådhuset” på huset lever kvar än i dag.

År 2006 köpte Atrium Ljungberg fastigheten av kommunen och har sedan dess byggt och omvandlat byggnaden, som är i tre plan, från en kommunal förvaltningsbyggnad till ett attraktivt varuhus med ett stort antal butiker och varumärken som Acne Studios, Filippa K och Hugo Boss. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till totalt cirka 3.000 kvm, varav 2.300 kvm utgörs av butiks- och restaurangyta i två plan och därtill cirka 400 kvm av kontor.

Att just Castellum förvärvat objektet kanske kan tyckas något överraskande då bolaget vanligtvis fokuserat på köp av kontors- och logistikfastigheter. Bolaget äger dock sedan tidigare ett 30-tal fastigheter i Uppsala, varav fem kontorsfastigheter belägna i city och i nära anslutning till Rådhuset, samt handelsfastigheter i externa Boländerna.

Det aktuella objektet, som i dag är i det närmaste fullt uthyrd, bedöms dock kunna ha viss potential för annan användning på sikt. En möjlighet skulle exempelvis kunna vara att åter omvandla butiksytan på plan två till kontor vid behov.

Efterfrågan på moderna kontor i centrala Uppsala har på senare tid varit påtaglig, vilket har fått till följd att vakanserna sjunkit kraftigt och hyrorna stigit. För centralt belägna kontorslokaler med normal standard ligger varmhyrorna generellt mellan 2.200–2.600 kr/kvm och med topp-nivåer över 2.800 kr/kvm. I nybyggda lokaler vid centralstationen har fastighetsägare begärt nivåer på drygt 3.000 kr/kvm.

Det aktuella objektet har i dag ett hyresvärde om cirka 9 miljoner kronor eller motsvarande just 3.000 kr/kvm. Nuvarande kostnader (som varuhus) är dock sannolikt betydligt högre än för renodlade kontor. Givet detta bedöms den initiala direktavkastningen i affären uppgå till runt 5 procent. Det ligger i linje med andra affärer i staden under senare tid.

Missa inte! Uppsalamarknaden 2020 – årets stora mötesplats om marknad, investeringsläge och stadsutveckling i Uppsala med omnejd

25 september 2020, Uppsala.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Tillbaka till förstasidan