Överraskande cityköp – kan ge ny inriktning

Dragarbrunn 19:1, Uppsala

Läge
A-läge

Totalarea
3.000 kvm

Uthyrningsgrad
100%

Totalt hyresvärde
9 mkr

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION
Köpare
Castellum

Säljare
Atrium Ljungberg

Köpeskilling
127 mkr

Direktavkastning, initialt
5%

Kr/kvm
42.300

Upplåtelseform
Äganderätt

Visa faktaruta

I slutet av april kommunicerades att Castellum förvärvat fastigheten Dragarbrunn 19:1 i Uppsala av Atrium Ljungberg. Köpeskillingen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 127 miljoner kronor, vilket motsvarar ca 42.300 kr/kvm.
Fastigheten är centralt belägen invid Stora torget, ca 500 meter ifrån Uppsala centralstation. Byggnaden, vars äldsta delar härrör från 1645, är ett välkänt landmärke i staden och fungerade under 1713 till 1971 som Uppsala rådhus. Namnet ”Rådhuset” på huset lever kvar än i dag.

År 2006 köpte Atrium Ljungberg fastigheten av kommunen och har sedan dess byggt och omvandlat byggnaden, som är i tre plan, från en kommunal förvaltningsbyggnad till ett attraktivt varuhus med ett stort antal butiker och varumärken som Acne Studios, Filippa K och Hugo Boss. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till totalt cirka 3.000 kvm, varav 2.300 kvm utgörs av butiks- och restaurangyta i två plan och därtill cirka 400 kvm av kontor.

Att just Castellum förvärvat objektet kanske kan tyckas något överraskande då bolaget vanligtvis fokuserat på köp av kontors- och logistikfastigheter. Bolaget äger dock sedan tidigare ett 30-tal fastigheter i Uppsala, varav fem kontorsfastigheter belägna i city och i nära anslutning till Rådhuset, samt handelsfastigheter i externa Boländerna.

Det aktuella objektet, som i dag är i det närmaste fullt uthyrd, bedöms dock kunna ha viss potential för annan användning på sikt. En möjlighet skulle exempelvis kunna vara att åter omvandla butiksytan på plan två till kontor vid behov.

Efterfrågan på moderna kontor i centrala Uppsala har på senare tid varit påtaglig, vilket har fått till följd att vakanserna sjunkit kraftigt och hyrorna stigit. För centralt belägna kontorslokaler med normal standard ligger varmhyrorna generellt mellan 2.200–2.600 kr/kvm och med topp-nivåer över 2.800 kr/kvm. I nybyggda lokaler vid centralstationen har fastighetsägare begärt nivåer på drygt 3.000 kr/kvm.

Det aktuella objektet har i dag ett hyresvärde om cirka 9 miljoner kronor eller motsvarande just 3.000 kr/kvm. Nuvarande kostnader (som varuhus) är dock sannolikt betydligt högre än för renodlade kontor. Givet detta bedöms den initiala direktavkastningen i affären uppgå till runt 5 procent. Det ligger i linje med andra affärer i staden under senare tid.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Tillbaka till förstasidan