Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

ÅF-huset, Göteborg:

Adress
Grafiska vägen 2A

Värdeår
2013

Uthyrn. area
Ca. 15.000 kvm

Miljöklassning
LEED–Platinum

Hyresgäster
ÅF, Cygate, Sappa etc

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Augusti 2018

Köpare
Bygg-Göta

Säljare
GBG Office 1 AB

Köpeskilling
650 mkr

Direktavk. (norm/initial)
4,5-4,6%

Kr/kvm
43.630

Visa faktaruta

I augusti i år kommunicerades att Bygg-Göta förvärvat ÅF-huset i Kallebäck av GBG Office 1 AB, ett av Pareto bildat och förvaltat bolag. Försäljningen gjordes som en off market-affär till ett pris om 650 miljoner kronor. Affären väckte mest uppmärksamhet eftersom säljaren så sent som i december 2014 förvärvat fastigheten för 495 mkr. Den 16 våningar höga fastigheten var då helt nybyggd.

Göteborg står inför stora utmaningar med gigantiska infrastrukturprojekt. De centrala delarna väntas stundtals lamslås av byggnationen av nya tunnlar, broar, linbanor och säkert något annat transportsätt. Även intill ÅF-huset råder febril byggtakt där både bostäder och kontorsytor tillkommer för att ge utrymme för över 5.000 nya invånare. Området bedöms dock rent logistiskt klara sig bättre än många mer centrala delar som för stunden kan komma att belastas av de storskaliga projekten. En risk med fastigheten är dock att det i projektpipen för Göteborg finns presenterade kontorsprojekt om 1.200.000 kvm före år 2025 vilket motsvarar ett nytt CBD. Långt ifrån alla kommer att bli verklighet men däri ligger också risken. Fastigheten har ett mer perifert läge än många av de projekt som är på gång och med en stor ankarhyresgäst finns alltid en vakansrisk.

Att säljaren gjort en bra affär är givet med önskvärd tydlighet men hur ska vi tolka Bygg-Götas entré i området, för nog var det många som lyfte lite på ögonbrynen när köparen avslöjades? Bygg-Göta har i dag en stor fastighetsportfölj i Göteborgsområdet men just Kallebäck är något av en vit fläck.

Med kostnader och intäkter härledda från årsredovisningen erhålls en initial yield om 4,5 procent och kanske en tiondel däröver. Direktavkastningen bedöms nog av de flesta som relativt väntad men den stora uppsidan som köparen gör finns på hyressidan. Hyresnivån i dag bedöms återfinnas strax under 2.100 kr/kvm. Detta kan jämföras med Försäkringskassan som i dagarna flyttar in i huset intill för 2.360 kr/kvm på ett sexårigt kontrakt om ca 9.600 kvm. Ankar­hyresgästen ÅF förhyr dock en större yta på ett längre avtal.

Så även om affären kändes sprungen ur det blå så måste ändå medges att både säljare och köpare bör ha gjort en god affär och vid närmare eftertanke är den kanske inte så osannolik trots allt.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Rikets fagra andra stad är inte bortskämd med centrala kontorsaffärer. Endast åtta sådana transaktioner har noterats under de senaste tre …

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Affärsanalys

Gårda fortsätter att bjuda på miljardköp

Gårda är en av de stadsdelar i Göteborg som står inför stor omdaning, tilltron till området speglas i hur flertalet …

Tillbaka till förstasidan