Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

ÅF-huset, Göteborg:

Adress
Grafiska vägen 2A

Värdeår
2013

Uthyrn. area
Ca. 15.000 kvm

Miljöklassning
LEED–Platinum

Hyresgäster
ÅF, Cygate, Sappa etc

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Augusti 2018

Köpare
Bygg-Göta

Säljare
GBG Office 1 AB

Köpeskilling
650 mkr

Direktavk. (norm/initial)
4,5-4,6%

Kr/kvm
43.630

Visa faktaruta

I augusti i år kommunicerades att Bygg-Göta förvärvat ÅF-huset i Kallebäck av GBG Office 1 AB, ett av Pareto bildat och förvaltat bolag. Försäljningen gjordes som en off market-affär till ett pris om 650 miljoner kronor. Affären väckte mest uppmärksamhet eftersom säljaren så sent som i december 2014 förvärvat fastigheten för 495 mkr. Den 16 våningar höga fastigheten var då helt nybyggd.

Göteborg står inför stora utmaningar med gigantiska infrastrukturprojekt. De centrala delarna väntas stundtals lamslås av byggnationen av nya tunnlar, broar, linbanor och säkert något annat transportsätt. Även intill ÅF-huset råder febril byggtakt där både bostäder och kontorsytor tillkommer för att ge utrymme för över 5.000 nya invånare. Området bedöms dock rent logistiskt klara sig bättre än många mer centrala delar som för stunden kan komma att belastas av de storskaliga projekten. En risk med fastigheten är dock att det i projektpipen för Göteborg finns presenterade kontorsprojekt om 1.200.000 kvm före år 2025 vilket motsvarar ett nytt CBD. Långt ifrån alla kommer att bli verklighet men däri ligger också risken. Fastigheten har ett mer perifert läge än många av de projekt som är på gång och med en stor ankarhyresgäst finns alltid en vakansrisk.

Att säljaren gjort en bra affär är givet med önskvärd tydlighet men hur ska vi tolka Bygg-Götas entré i området, för nog var det många som lyfte lite på ögonbrynen när köparen avslöjades? Bygg-Göta har i dag en stor fastighetsportfölj i Göteborgsområdet men just Kallebäck är något av en vit fläck.

Med kostnader och intäkter härledda från årsredovisningen erhålls en initial yield om 4,5 procent och kanske en tiondel däröver. Direktavkastningen bedöms nog av de flesta som relativt väntad men den stora uppsidan som köparen gör finns på hyressidan. Hyresnivån i dag bedöms återfinnas strax under 2.100 kr/kvm. Detta kan jämföras med Försäkringskassan som i dagarna flyttar in i huset intill för 2.360 kr/kvm på ett sexårigt kontrakt om ca 9.600 kvm. Ankar­hyresgästen ÅF förhyr dock en större yta på ett längre avtal.

Så även om affären kändes sprungen ur det blå så måste ändå medges att både säljare och köpare bör ha gjort en god affär och vid närmare eftertanke är den kanske inte så osannolik trots allt.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan