Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

ÅF-huset, Göteborg:

Adress
Grafiska vägen 2A

Värdeår
2013

Uthyrn. area
Ca. 15.000 kvm

Miljöklassning
LEED–Platinum

Hyresgäster
ÅF, Cygate, Sappa etc

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Augusti 2018

Köpare
Bygg-Göta

Säljare
GBG Office 1 AB

Köpeskilling
650 mkr

Direktavk. (norm/initial)
4,5-4,6%

Kr/kvm
43.630

Visa faktaruta

I augusti i år kommunicerades att Bygg-Göta förvärvat ÅF-huset i Kallebäck av GBG Office 1 AB, ett av Pareto bildat och förvaltat bolag. Försäljningen gjordes som en off market-affär till ett pris om 650 miljoner kronor. Affären väckte mest uppmärksamhet eftersom säljaren så sent som i december 2014 förvärvat fastigheten för 495 mkr. Den 16 våningar höga fastigheten var då helt nybyggd.

Göteborg står inför stora utmaningar med gigantiska infrastrukturprojekt. De centrala delarna väntas stundtals lamslås av byggnationen av nya tunnlar, broar, linbanor och säkert något annat transportsätt. Även intill ÅF-huset råder febril byggtakt där både bostäder och kontorsytor tillkommer för att ge utrymme för över 5.000 nya invånare. Området bedöms dock rent logistiskt klara sig bättre än många mer centrala delar som för stunden kan komma att belastas av de storskaliga projekten. En risk med fastigheten är dock att det i projektpipen för Göteborg finns presenterade kontorsprojekt om 1.200.000 kvm före år 2025 vilket motsvarar ett nytt CBD. Långt ifrån alla kommer att bli verklighet men däri ligger också risken. Fastigheten har ett mer perifert läge än många av de projekt som är på gång och med en stor ankarhyresgäst finns alltid en vakansrisk.

Att säljaren gjort en bra affär är givet med önskvärd tydlighet men hur ska vi tolka Bygg-Götas entré i området, för nog var det många som lyfte lite på ögonbrynen när köparen avslöjades? Bygg-Göta har i dag en stor fastighetsportfölj i Göteborgsområdet men just Kallebäck är något av en vit fläck.

Med kostnader och intäkter härledda från årsredovisningen erhålls en initial yield om 4,5 procent och kanske en tiondel däröver. Direktavkastningen bedöms nog av de flesta som relativt väntad men den stora uppsidan som köparen gör finns på hyressidan. Hyresnivån i dag bedöms återfinnas strax under 2.100 kr/kvm. Detta kan jämföras med Försäkringskassan som i dagarna flyttar in i huset intill för 2.360 kr/kvm på ett sexårigt kontrakt om ca 9.600 kvm. Ankar­hyresgästen ÅF förhyr dock en större yta på ett längre avtal.

Så även om affären kändes sprungen ur det blå så måste ändå medges att både säljare och köpare bör ha gjort en god affär och vid närmare eftertanke är den kanske inte så osannolik trots allt.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan