Affärsanalyser

Offensiv prissättning inom hett segment

Fuxen 2, Täby

Typ
Äldreboende

Läge
B

Uthyrningsbar area
ca 4.300 kvm

Hyra årsbasis
Ca 8,5 mkr

Uthyrningsgrad
100%

Hyresgäster
Vardaga

Bedömd hyresnivå
1.977 kr/kvm

Bedömd hyresrisk
Låg

TRANSAKTION
Köpetidpunkt

Oktober 2017

Köpare
HEBA

Säljare
Besqab

Fastighetsvärde
ca 200 mkr

Kr/kvm
ca 46.500

Bedömd dir. avk.
4,15%

Visa faktaruta

Innan samhällsfastigheter var segmentet på allas läppar skulle prisnivån på HEBA:s senaste förvärv av ett äldreboende ha lyft många ögonbryn. Marknaden dominerades länge av specialiserade aktörer som Hemsö och Specialfastigheter. De senaste åren har dock den situationen ändrats av investerare i olika viktklass som gjort entré inom segmentet. Institutioner som SPP, börsnoterade aktörer som SBB samt privata bolag, såväl större som mindre, som Ikano och Offentliga Hus har alla gjort ambitiösa satsningar.

Intresset har heller inte avtagit allt eftersom lågt hängande frukt plockats och avkastningskraven raskt krupit nedåt, och nya aktörer tillkommer. Bostadsbolaget Willhem har exempelvis kommunicerat att man ämnar prioritera investeringar i samhällsfastigheter givet att man finner objekt av rätt dignitet.

Receptet för segmentets framfart stavas attraktiv riskjusterad avkastning – med stabila hyresgäster, långa avtal och underskott på äldreboenden, skolor mm.

HEBA är en aktör inriktad på bostads- och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen. Fastigheten som nu förvärvats från Besqab, Fuxen 2 i Täby, omfattar ca 4 300 kvm fördelade på 62 läge heter. Byggnationen färdigställdes 2015 och är uthyrd till ett dotterbolag till Vardaga på ett 15-årigt avtal. Affären skedde genom bolagsförvärv till ett underliggande fastighetsvärde om ca 200 mkr. Med en årshyra om ca 8,5 mkr (376 kr per plats och dygn) bedömer Savills avkastningskravet till ca 4,15 procent. Hyresgästen väntas svara för stor del av drift och underhåll, resulterande i låga förvaltningskostnader.

Prisnivån visar på marknadens tilltro till segmentet, och just moderna äldreboenden i goda läge har sett avkastningskrav som närmar sig dem för bostäder.

Vad kan då bringa smolk i glädjebägaren? Framför allt hyresgästernas stabilitet (minns John Bauer-skolorna), restvärdesrisk och politisk risk. Dyra hyresgästanpassningar kan ge upphov till vanskliga restvärdeskalkyler, även om behovet av anpassade lokaler också innebär låg omflyttning. Den politiska frågan om privata vinster i välfärden är ännu en joker i leken, som redan i dag medför att framför allt institutionellt kapital avstår affärer med privata operatörer. Ett modernt äldreboende i en stark kommun torde dock stå väl rustat för att försvara sitt värde över tid.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan