Offensiv prissättning inom hett segment
Fuxen 2, Täby
Typ
Äldreboende
Läge
B
Uthyrningsbar area
ca 4.300 kvm
Hyra årsbasis
Ca 8,5 mkr
Uthyrningsgrad
100%
Hyresgäster
Vardaga
Bedömd hyresnivå
1.977 kr/kvm
Bedömd hyresrisk
Låg
TRANSAKTION
Köpetidpunkt
Oktober 2017
Köpare
HEBA
Säljare
Besqab
Fastighetsvärde
ca 200 mkr
Kr/kvm
ca 46.500
Bedömd dir. avk.
4,15%
Innan samhällsfastigheter var segmentet på allas läppar skulle prisnivån på HEBA:s senaste förvärv av ett äldreboende ha lyft många ögonbryn. Marknaden dominerades länge av specialiserade aktörer som Hemsö och Specialfastigheter. De senaste åren har dock den situationen ändrats av investerare i olika viktklass som gjort entré inom segmentet. Institutioner som SPP, börsnoterade aktörer som SBB samt privata bolag, såväl större som mindre, som Ikano och Offentliga Hus har alla gjort ambitiösa satsningar.
Intresset har heller inte avtagit allt eftersom lågt hängande frukt plockats och avkastningskraven raskt krupit nedåt, och nya aktörer tillkommer. Bostadsbolaget Willhem har exempelvis kommunicerat att man ämnar prioritera investeringar i samhällsfastigheter givet att man finner objekt av rätt dignitet.
Receptet för segmentets framfart stavas attraktiv riskjusterad avkastning – med stabila hyresgäster, långa avtal och underskott på äldreboenden, skolor mm.
HEBA är en aktör inriktad på bostads- och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen. Fastigheten som nu förvärvats från Besqab, Fuxen 2 i Täby, omfattar ca 4 300 kvm fördelade på 62 läge heter. Byggnationen färdigställdes 2015 och är uthyrd till ett dotterbolag till Vardaga på ett 15-årigt avtal. Affären skedde genom bolagsförvärv till ett underliggande fastighetsvärde om ca 200 mkr. Med en årshyra om ca 8,5 mkr (376 kr per plats och dygn) bedömer Savills avkastningskravet till ca 4,15 procent. Hyresgästen väntas svara för stor del av drift och underhåll, resulterande i låga förvaltningskostnader.
Prisnivån visar på marknadens tilltro till segmentet, och just moderna äldreboenden i goda läge har sett avkastningskrav som närmar sig dem för bostäder.
Vad kan då bringa smolk i glädjebägaren? Framför allt hyresgästernas stabilitet (minns John Bauer-skolorna), restvärdesrisk och politisk risk. Dyra hyresgästanpassningar kan ge upphov till vanskliga restvärdeskalkyler, även om behovet av anpassade lokaler också innebär låg omflyttning. Den politiska frågan om privata vinster i välfärden är ännu en joker i leken, som redan i dag medför att framför allt institutionellt kapital avstår affärer med privata operatörer. Ett modernt äldreboende i en stark kommun torde dock stå väl rustat för att försvara sitt värde över tid.