Offensiv prissättning inom hett segment

Fuxen 2, Täby

Typ
Äldreboende

Läge
B

Uthyrningsbar area
ca 4.300 kvm

Hyra årsbasis
Ca 8,5 mkr

Uthyrningsgrad
100%

Hyresgäster
Vardaga

Bedömd hyresnivå
1.977 kr/kvm

Bedömd hyresrisk
Låg

TRANSAKTION
Köpetidpunkt

Oktober 2017

Köpare
HEBA

Säljare
Besqab

Fastighetsvärde
ca 200 mkr

Kr/kvm
ca 46.500

Bedömd dir. avk.
4,15%

Visa faktaruta

Innan samhällsfastigheter var segmentet på allas läppar skulle prisnivån på HEBA:s senaste förvärv av ett äldreboende ha lyft många ögonbryn. Marknaden dominerades länge av specialiserade aktörer som Hemsö och Specialfastigheter. De senaste åren har dock den situationen ändrats av investerare i olika viktklass som gjort entré inom segmentet. Institutioner som SPP, börsnoterade aktörer som SBB samt privata bolag, såväl större som mindre, som Ikano och Offentliga Hus har alla gjort ambitiösa satsningar.

Intresset har heller inte avtagit allt eftersom lågt hängande frukt plockats och avkastningskraven raskt krupit nedåt, och nya aktörer tillkommer. Bostadsbolaget Willhem har exempelvis kommunicerat att man ämnar prioritera investeringar i samhällsfastigheter givet att man finner objekt av rätt dignitet.

Receptet för segmentets framfart stavas attraktiv riskjusterad avkastning – med stabila hyresgäster, långa avtal och underskott på äldreboenden, skolor mm.

HEBA är en aktör inriktad på bostads- och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen. Fastigheten som nu förvärvats från Besqab, Fuxen 2 i Täby, omfattar ca 4 300 kvm fördelade på 62 läge heter. Byggnationen färdigställdes 2015 och är uthyrd till ett dotterbolag till Vardaga på ett 15-årigt avtal. Affären skedde genom bolagsförvärv till ett underliggande fastighetsvärde om ca 200 mkr. Med en årshyra om ca 8,5 mkr (376 kr per plats och dygn) bedömer Savills avkastningskravet till ca 4,15 procent. Hyresgästen väntas svara för stor del av drift och underhåll, resulterande i låga förvaltningskostnader.

Prisnivån visar på marknadens tilltro till segmentet, och just moderna äldreboenden i goda läge har sett avkastningskrav som närmar sig dem för bostäder.

Vad kan då bringa smolk i glädjebägaren? Framför allt hyresgästernas stabilitet (minns John Bauer-skolorna), restvärdesrisk och politisk risk. Dyra hyresgästanpassningar kan ge upphov till vanskliga restvärdeskalkyler, även om behovet av anpassade lokaler också innebär låg omflyttning. Den politiska frågan om privata vinster i välfärden är ännu en joker i leken, som redan i dag medför att framför allt institutionellt kapital avstår affärer med privata operatörer. Ett modernt äldreboende i en stark kommun torde dock stå väl rustat för att försvara sitt värde över tid.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan