Nyutvecklad handel får annan typ av ägare

I maj offentliggjordes affären mellan Skanska och NRP avseende tre handelsfastigheter. Den till ytan största fastigheten ligger i Torpa­vallen i östra delen av centrala Göteborg. Området utgjordes tidigare av fotbollsplaner där bland annat det gamla Como-proffset Dan Corneliusson sparkat boll i Qviding FIF. Detta påverkar inte transaktionen nämnvärt men är värt att mämna i VM-tider. Skanska tog fram detaljplanen runt 2007 och lät uppföra byggnaderna under perioden 2011–2013.

Torpavallen är ett förhållandevis litet handelsområde, jämfört med Backaplan, Kållered Köpstad och Bäckebol. Samtidigt ligger det centralt och har lyckats dra till sig starka hyresgäster som Ica Kvantum och Systembolaget. Där finns ockå hyresgäster som Media Markt, Max Hamburgerrestauranger, Sats och Arken Zoo. Totalt uppförde Skanska lokaler om ca 10.000 kvm fördelat på två byggnader.

De andra två fastigheterna i transaktionen omfattar 3.500 kvm och inhyser Mekonomen och Axfood. Fastigheterna ligger i Eklanda i Mölndals kommun, strax norr om Söderleden.

Köpeskillingen för de tre fastigheterna uppgick till 340 miljoner kronor, vilket motsvarar en köpeskilling om ca 25.000 kr/kvm. Newsecs bedömning är att hyresnivån för denna typ av handelslokaler ligger mellan 1.500 och 1.800 kr/kvm. Hamburgerrestauranger med hyresgäster som Max, McDonalds och Burger King har vanligtvis en betydligt högre hyresnivå, vilket drar upp hyressnittet i denna transaktion, likaså snittvärdet per kvm. Detta motsvarar då, enligt Newsecs bedömning, ett direktavkastnings­krav runt 6 procent.

Handelns framtid är osäker och diskuteras flitigt, inte minst till följd av den ökade e-handeln. E-handeln hade en tillväxt om 17 procent under 2017 och den väntas bli 15 procent under 2018. NRP:s köp får dock ses som ett styrkebesked för denna typ av handelsfastigheter.

Torpavallen har en stark blandning av hyresgäster med bra kundmagneter. Det är svårt att hitta bättre lägen för nyetableringar i dag och med hänsyn till att Backaplan kommer omvandlas från ett handelsläge till blandstad så kommer läget knappast bli sämre. Orosmoln kan möjligtvis utgöras av TK Developments omvandling av SKF:s gamla kullagerfabrik i Gamlestan till ca 40.000 kvm handel endast ett par rejäla stenkast från Torpavallen.