Affärsanalyser

Nyutvecklad handel får annan typ av ägare

Kålltorp 127:3 & Näverluren 1 och 2

Läge
A-läge (för big box-handel)

Uthyrbar area totalt
13.500 kvm

Hyresvärde
22 mkr

Uthyrningsgrad
100%

Antal hyresgäster
10-tal

Underhållsbehov
Lågt

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Maj 2018

Köpare
NRP

Säljare
Skanska

Köpeskilling
340 mkr

Direktavkastningskr.
6%

Kr/kvm
25.000

Sammanfattning

  • Bra försäljning trots osäkerhet kring handelns framtid.
  • Starka hyresgäster lyfter området och kringliggande handel.
  • Konkurrensen från framtida handels­projekt i närområdet och e-handeln kan slå negativt.
Visa faktaruta

I maj offentliggjordes affären mellan Skanska och NRP avseende tre handelsfastigheter. Den till ytan största fastigheten ligger i Torpa­vallen i östra delen av centrala Göteborg. Området utgjordes tidigare av fotbollsplaner där bland annat det gamla Como-proffset Dan Corneliusson sparkat boll i Qviding FIF. Detta påverkar inte transaktionen nämnvärt men är värt att mämna i VM-tider. Skanska tog fram detaljplanen runt 2007 och lät uppföra byggnaderna under perioden 2011–2013.

Torpavallen är ett förhållandevis litet handelsområde, jämfört med Backaplan, Kållered Köpstad och Bäckebol. Samtidigt ligger det centralt och har lyckats dra till sig starka hyresgäster som Ica Kvantum och Systembolaget. Där finns ockå hyresgäster som Media Markt, Max Hamburgerrestauranger, Sats och Arken Zoo. Totalt uppförde Skanska lokaler om ca 10.000 kvm fördelat på två byggnader.

De andra två fastigheterna i transaktionen omfattar 3.500 kvm och inhyser Mekonomen och Axfood. Fastigheterna ligger i Eklanda i Mölndals kommun, strax norr om Söderleden.

Köpeskillingen för de tre fastigheterna uppgick till 340 miljoner kronor, vilket motsvarar en köpeskilling om ca 25.000 kr/kvm. Newsecs bedömning är att hyresnivån för denna typ av handelslokaler ligger mellan 1.500 och 1.800 kr/kvm. Hamburgerrestauranger med hyresgäster som Max, McDonalds och Burger King har vanligtvis en betydligt högre hyresnivå, vilket drar upp hyressnittet i denna transaktion, likaså snittvärdet per kvm. Detta motsvarar då, enligt Newsecs bedömning, ett direktavkastnings­krav runt 6 procent.

Handelns framtid är osäker och diskuteras flitigt, inte minst till följd av den ökade e-handeln. E-handeln hade en tillväxt om 17 procent under 2017 och den väntas bli 15 procent under 2018. NRP:s köp får dock ses som ett styrkebesked för denna typ av handelsfastigheter.

Torpavallen har en stark blandning av hyresgäster med bra kundmagneter. Det är svårt att hitta bättre lägen för nyetableringar i dag och med hänsyn till att Backaplan kommer omvandlas från ett handelsläge till blandstad så kommer läget knappast bli sämre. Orosmoln kan möjligtvis utgöras av TK Developments omvandling av SKF:s gamla kullagerfabrik i Gamlestan till ca 40.000 kvm handel endast ett par rejäla stenkast från Torpavallen.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan