Nytt synsätt kring planrisk för byggrätter

Racketen 10, Stockholm

Läge Alvik
Gatuadress Gustavslundsvägen 147-151
Uthyrbar area totalt 26.400 kvm
Hyresvärde (exkl. tillägg) ca 60,2 mkr
Initial ekonomisk vakans ca 25%
Potentiell bostadsbyggrätt Upp till 60.000 kvm ljus BTA

TRANSAKTION
Köptidpunkt Juli 2015
Köpare JM
Säljare Profi Fastigheter
Köpeskilling 800 mkr
Initial direktavkastning ca 4,0%
Kr/kvm (uthyrbar area) 30.300
Kr/kvm (potentiell bostadsbyggrätt) Från 13.300

Visa faktaruta

I juli månad offentliggjordes att JM förvärvat kontorsfastigheten Racketen 10, mer känd som Alviks Terrass, i Alvik av Profi Fastigheter för 800 miljoner kronor. Newsec var säljarens rådgivare i affären. I och med försäljningen av Racketen 10 har Profi avyttrat samtliga fastigheter i sitt första investeringsbolag, Profi, som startade 2006.

Racketen 10 består av elva sammanlänkande byggnader som tillsammans utgör ett kontorskvarter med en total uthyrbar area om cirka 26.400 kvadratmeter. Fastigheten inhyser i huvudsak kontor men även restaurangverksamhet bedrivs. Parkeringsmöjligheterna på fastigheten uppgår till drygt 500 platser där huvuddelen återfinns i garage. Den initiala ekonomiska vakansen uppgick till 25 procent vilket till stor del förklarar den låga initiala direktavkastningen på 4,0 procent. Genomsnittlig återstående hyrestid för hyresgästerna uppgick till drygt tre år vid förvärvstillfället. JM tillträdde fastigheten den 1 december 2015.

Racketen 10 är belägen i ett av Stockholms absolut starkaste bostadslägen. JM kommer att verka för att en ny detaljplan tas fram i syfte att ersätta dagens kontorsbebyggelse med 500–600 bostäder inom fastigheten motsvarande 50.000–60.000 kvadratmeter ljus BTA. Sett till vad JM betalar för bostadsbyggrätterna motsvarar köpeskillingen ett pris på 13.300–16.000 kronor per kvadratmeter ljus BTA.

Stockholms glödheta bostadsmarknad eldas på av en kraftigt växande befolkning, låga räntor och stigande disponibla inkomster. Rekordnoteringar redovisas löpande och i takt med denna utveckling har även bostadsbyggrätter kraftigt stigit i värde.

värdeutvecklingen för bostadsbyggrätter antogs tidigare per definition vara som störst i den del av planprocessen där antagen översiktsplan övergår i antagen detaljplan, då projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras. Men som en följd av det växande underutbudet på Stockholms bostadsmarknad gör investerarna ett allt mindre avdrag för planrisk i förvärvskalkylen.

Bostäder har nyligen uppförts på grannfastigheten och Racketen 10 genererar intäkter under kommande planprocess. Så trots att detaljplan för bostäder i dag saknas var JM ändå villiga att betala ett pris per bedömd BTA i ny detaljplan som var relativt nära det för antagen detaljplan.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Tillbaka till förstasidan