Racketen 10, Stockholm
Läge Alvik
Gatuadress Gustavslundsvägen 147-151
Uthyrbar area totalt 26.400 kvm
Hyresvärde (exkl. tillägg) ca 60,2 mkr
Initial ekonomisk vakans ca 25%
Potentiell bostadsbyggrätt Upp till 60.000 kvm ljus BTA
TRANSAKTION
Köptidpunkt Juli 2015
Köpare JM
Säljare Profi Fastigheter
Köpeskilling 800 mkr
Initial direktavkastning ca 4,0%
Kr/kvm (uthyrbar area) 30.300
Kr/kvm (potentiell bostadsbyggrätt) Från 13.300
I juli månad offentliggjordes att JM förvärvat kontorsfastigheten Racketen 10, mer känd som Alviks Terrass, i Alvik av Profi Fastigheter för 800 miljoner kronor. Newsec var säljarens rådgivare i affären. I och med försäljningen av Racketen 10 har Profi avyttrat samtliga fastigheter i sitt första investeringsbolag, Profi, som startade 2006.
Racketen 10 består av elva sammanlänkande byggnader som tillsammans utgör ett kontorskvarter med en total uthyrbar area om cirka 26.400 kvadratmeter. Fastigheten inhyser i huvudsak kontor men även restaurangverksamhet bedrivs. Parkeringsmöjligheterna på fastigheten uppgår till drygt 500 platser där huvuddelen återfinns i garage. Den initiala ekonomiska vakansen uppgick till 25 procent vilket till stor del förklarar den låga initiala direktavkastningen på 4,0 procent. Genomsnittlig återstående hyrestid för hyresgästerna uppgick till drygt tre år vid förvärvstillfället. JM tillträdde fastigheten den 1 december 2015.
Racketen 10 är belägen i ett av Stockholms absolut starkaste bostadslägen. JM kommer att verka för att en ny detaljplan tas fram i syfte att ersätta dagens kontorsbebyggelse med 500–600 bostäder inom fastigheten motsvarande 50.000–60.000 kvadratmeter ljus BTA. Sett till vad JM betalar för bostadsbyggrätterna motsvarar köpeskillingen ett pris på 13.300–16.000 kronor per kvadratmeter ljus BTA.
Stockholms glödheta bostadsmarknad eldas på av en kraftigt växande befolkning, låga räntor och stigande disponibla inkomster. Rekordnoteringar redovisas löpande och i takt med denna utveckling har även bostadsbyggrätter kraftigt stigit i värde.
värdeutvecklingen för bostadsbyggrätter antogs tidigare per definition vara som störst i den del av planprocessen där antagen översiktsplan övergår i antagen detaljplan, då projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras. Men som en följd av det växande underutbudet på Stockholms bostadsmarknad gör investerarna ett allt mindre avdrag för planrisk i förvärvskalkylen.
Bostäder har nyligen uppförts på grannfastigheten och Racketen 10 genererar intäkter under kommande planprocess. Så trots att detaljplan för bostäder i dag saknas var JM ändå villiga att betala ett pris per bedömd BTA i ny detaljplan som var relativt nära det för antagen detaljplan.