Nytt synsätt kring planrisk för byggrätter

Racketen 10, Stockholm

Läge Alvik
Gatuadress Gustavslundsvägen 147-151
Uthyrbar area totalt 26.400 kvm
Hyresvärde (exkl. tillägg) ca 60,2 mkr
Initial ekonomisk vakans ca 25%
Potentiell bostadsbyggrätt Upp till 60.000 kvm ljus BTA

TRANSAKTION
Köptidpunkt Juli 2015
Köpare JM
Säljare Profi Fastigheter
Köpeskilling 800 mkr
Initial direktavkastning ca 4,0%
Kr/kvm (uthyrbar area) 30.300
Kr/kvm (potentiell bostadsbyggrätt) Från 13.300

Visa faktaruta

I juli månad offentliggjordes att JM förvärvat kontorsfastigheten Racketen 10, mer känd som Alviks Terrass, i Alvik av Profi Fastigheter för 800 miljoner kronor. Newsec var säljarens rådgivare i affären. I och med försäljningen av Racketen 10 har Profi avyttrat samtliga fastigheter i sitt första investeringsbolag, Profi, som startade 2006.

Racketen 10 består av elva sammanlänkande byggnader som tillsammans utgör ett kontorskvarter med en total uthyrbar area om cirka 26.400 kvadratmeter. Fastigheten inhyser i huvudsak kontor men även restaurangverksamhet bedrivs. Parkeringsmöjligheterna på fastigheten uppgår till drygt 500 platser där huvuddelen återfinns i garage. Den initiala ekonomiska vakansen uppgick till 25 procent vilket till stor del förklarar den låga initiala direktavkastningen på 4,0 procent. Genomsnittlig återstående hyrestid för hyresgästerna uppgick till drygt tre år vid förvärvstillfället. JM tillträdde fastigheten den 1 december 2015.

Racketen 10 är belägen i ett av Stockholms absolut starkaste bostadslägen. JM kommer att verka för att en ny detaljplan tas fram i syfte att ersätta dagens kontorsbebyggelse med 500–600 bostäder inom fastigheten motsvarande 50.000–60.000 kvadratmeter ljus BTA. Sett till vad JM betalar för bostadsbyggrätterna motsvarar köpeskillingen ett pris på 13.300–16.000 kronor per kvadratmeter ljus BTA.

Stockholms glödheta bostadsmarknad eldas på av en kraftigt växande befolkning, låga räntor och stigande disponibla inkomster. Rekordnoteringar redovisas löpande och i takt med denna utveckling har även bostadsbyggrätter kraftigt stigit i värde.

värdeutvecklingen för bostadsbyggrätter antogs tidigare per definition vara som störst i den del av planprocessen där antagen översiktsplan övergår i antagen detaljplan, då projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras. Men som en följd av det växande underutbudet på Stockholms bostadsmarknad gör investerarna ett allt mindre avdrag för planrisk i förvärvskalkylen.

Bostäder har nyligen uppförts på grannfastigheten och Racketen 10 genererar intäkter under kommande planprocess. Så trots att detaljplan för bostäder i dag saknas var JM ändå villiga att betala ett pris per bedömd BTA i ny detaljplan som var relativt nära det för antagen detaljplan.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Affärsanalys

Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående …

Affärsanalys

Värdepotential i ny stadsdel

I april 2020 kommunicerades nyheten att Trenum ingick en affär med Magnolia Bostad om ett köp gällande 900 nyproducerade bostäder …

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Tillbaka till förstasidan