Nyckeln till bra affär i centrala Nyköping

Estea Sverigefastigheter 2 AB förvärvade under hösten 2012 fastigheten Klädeshandlaren 15 i centrala Nyköping. Fastigheten inrymmer till stora delar en butiksgalleria som går under namnet nyckeln. Under våren 2013 kom fastigheten att åter uppmärksammas. Ägaren gick då ut med erbjudande till investerare om att genom köp av så kallade kapitalandelsbevis investera i bolaget och den fastighet som bolaget äger. Det blev till slut närmare 650 investerare som nappade och det kapitaliserade beloppet uppgick till 109,6 miljoner kronor.

Klädeshandlaren 15 inrymmer nästan 13 000 kvadratmeter uthyrbar area varav drygt 60 procent utgör butikslokaler och i övrigt kontor och lager samt fyra bostadslägenheter. Byggnaden är uppförd under 1960-talet. Till- och ombyggnader har skett vid flera tillfällen, senast 1991. Byggnaden är generellt av relativt god och modern standard. det fristående bostadshuset har dock eftersatt underhåll.

Butiksläget är det bästa i staden och bland hyresgästerna finns flera kända butikskedjor. Bland kontorshyresgästerna finns bland annat folktandvården och en revisionsfirma. Huset är i princip fullt uthyrd.

När Estea av Akelius Fastigheter förvärvade fastigheten genom bolag kan priset indikeras, inklusive förvärvsomkostnader, till cirka 147 miljoner kronor. Med de fakta som finns att tillgå indikerar detta en aktuell direktavkastning om cirka 6,75–7,0 procent. En förhållandevis rimlig nivå. det kan även tänkas att det kan finnas viss hyrespotential. Upprustningsbehovet av bostadshuset bör dock också finnas med i bilden.

Men hur pass lojala är Nyköpingsborna sin egen handel? Faktum är att kommunens sällanköpsindex är relativt högt, 118, vilket bevisar att skor, skjortor, kaffebryggare med mera faktiskt inhandlas på hemmaplan. Ingen större flykt till Skärholmen eller Norrköping alltså, vilket många annars tror. Men utbudet av butikslokaler ser ändå ut att vara lite för stort, särskilt vid externt belägna Pål Jungs Hage som brottas med vakanser. i centrum pågår även ombyggnaden av gamla Åhlénsvaruhuset – ett stenkast från nyckeln – till en modern galleria som sannolikt kommer att vässa konkurrensen om de bästa hyresgästerna.

Sammantaget torde köparna av kapitalandelsbevisen känna sig förhållandevis trygga. det ser ut att röra sig om en fastighet som har kassaflöden med tämligen goda prognoser.

TEXT P-O SKOOG