Ny handelsplats måste visa styrkorna

Enebyängen, Stockholm

Läge Längs E18 i Danderyds kommun
Uthyrningsbar area 14.700 kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresnivå butiker 1.500–1.700 kr/kvm
Hyresnivå restauranger 2 300 kr/kvm
Hyresgäster Coop, Plantagen, Landrover ett apotek och fyra restauranger
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Lågt

TRANSAKTION
Köpetidpunkt September 2014
Köpare Cordea Savills
Säljare Commerz Real
Köpeskilling 285 mkr
Direktavkastning, initial strax över 7%
Kr/kvm 19.400 kr/kvm

Visa faktaruta

I september offentliggjordes att Cordea Savills genom en av deras fonder förvärvade Enebyängen från Commerz Real för 285 miljoner kronor. Handelsområdet är beläget i norra Storstockholm utmed E18/ Norrtäljevägen i Danderyd.

Detaljplanen för Enebyängen an­ togs 2007 med tanke att förbättra konkurrensen gällande livsmedels­priserna samt komplettera med hem, sport­ och fritidsbutiker som saknades i kommunen. Handelsplat­sen utvecklades 2008–2010 av TK Development och öppnade 2010. Yt­ terligare en byggnad uppfördes 2013. Ingen ytterligare byggrätt finns inom fastigheten.

Den uthyrbara ytan om 14.700 kvm (9 byggnader) är fullt uthyrd till 13 hyresgäster, varav den största är Coop Extra med 4.300 kvm.

Coop är den huvudsakliga mat­ butiken för de välbärgade områdena runtomkring. Handelsplatsen har därav fått en stadsdelscentrumfunk­ tion med livsmedel, blommor, djur­ butik etc. Detaljhandelshyresgäs­ ternas omsättning (inkl. apoteket) uppgick 2013 till 363 miljoner kronor inkl. moms, varav 255 miljoner för dagligvaruhyresgästerna och 108 miljoner för sällanköpshyresgäs­ terna, enligt SSCD:s siffror. Detalj­ handelshyresgästernas andel hyra i relation till omsättningen utgjorde i genomsnitt 5–6 procent. Siffrorna signalerar att handelsplatsen verkar fungera relativt bra för existerande hyresgäster.

Synligheten från E18 är ganska god, dock saknas avfart vid handels­ området vilket kan vara ett problem för att locka dit nya kunder. Viss extern risk finns om det till exempel öppnas upp för att byggas mer i arninge eller ifall ett nytt externhan­ delsområde etableras norr om ullna­ sjön intill E18/väg 276. För området söderut längs E18 där Bavaria/BMW ligger har kommunen dock tidigare sagt nej till livsmedel/externhandels­ centrum.

Samtliga hyresgäster med undantag för Landrover har långa avtal. Medelhyran bedöms uppgå till 1.500–1.700 kr/kvm (varmt) för bu­ tikslokalerna och cirka 2.300 kr/kvm för restaurangerna.

Antaget en drift­- och underhålls­kostnad på 165 kr/kvm genereras en initial direktavkastning om strax över 7 procent.

Sammanfattningsvis har köparen erhållit ett objekt med långsiktigt stabil avkastning. I korten för fram­ tiden ligger utmaningen att positio­ nera handelsplatsen bättre samt se över hyresgästmixen.

TEXT Anna Flodmark

Missa inte! Vägen mot en vassare huvudstad - Heldag om Stockholm

Tisdag den 3 mars, 7A Centralposthuset, Stockholm.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan