Ny handelsplats måste visa styrkorna

I september offentliggjordes att Cordea Savills genom en av deras fonder förvärvade Enebyängen från Commerz Real för 285 miljoner kronor. Handelsområdet är beläget i norra Storstockholm utmed E18/ Norrtäljevägen i Danderyd.

Detaljplanen för Enebyängen an­ togs 2007 med tanke att förbättra konkurrensen gällande livsmedels­priserna samt komplettera med hem, sport­ och fritidsbutiker som saknades i kommunen. Handelsplat­sen utvecklades 2008–2010 av TK Development och öppnade 2010. Yt­ terligare en byggnad uppfördes 2013. Ingen ytterligare byggrätt finns inom fastigheten.

Den uthyrbara ytan om 14.700 kvm (9 byggnader) är fullt uthyrd till 13 hyresgäster, varav den största är Coop Extra med 4.300 kvm.

Coop är den huvudsakliga mat­ butiken för de välbärgade områdena runtomkring. Handelsplatsen har därav fått en stadsdelscentrumfunk­ tion med livsmedel, blommor, djur­ butik etc. Detaljhandelshyresgäs­ ternas omsättning (inkl. apoteket) uppgick 2013 till 363 miljoner kronor inkl. moms, varav 255 miljoner för dagligvaruhyresgästerna och 108 miljoner för sällanköpshyresgäs­ terna, enligt SSCD:s siffror. Detalj­ handelshyresgästernas andel hyra i relation till omsättningen utgjorde i genomsnitt 5–6 procent. Siffrorna signalerar att handelsplatsen verkar fungera relativt bra för existerande hyresgäster.

Synligheten från E18 är ganska god, dock saknas avfart vid handels­ området vilket kan vara ett problem för att locka dit nya kunder. Viss extern risk finns om det till exempel öppnas upp för att byggas mer i arninge eller ifall ett nytt externhan­ delsområde etableras norr om ullna­ sjön intill E18/väg 276. För området söderut längs E18 där Bavaria/BMW ligger har kommunen dock tidigare sagt nej till livsmedel/externhandels­ centrum.

Samtliga hyresgäster med undantag för Landrover har långa avtal. Medelhyran bedöms uppgå till 1.500–1.700 kr/kvm (varmt) för bu­ tikslokalerna och cirka 2.300 kr/kvm för restaurangerna.

Antaget en drift­- och underhålls­kostnad på 165 kr/kvm genereras en initial direktavkastning om strax över 7 procent.

Sammanfattningsvis har köparen erhållit ett objekt med långsiktigt stabil avkastning. I korten för fram­ tiden ligger utmaningen att positio­ nera handelsplatsen bättre samt se över hyresgästmixen.

TEXT Anna Flodmark