Ny aktör letar fynd i bortglömt segment

Under de senaste åren har i princip alla lokalslag varit hett eftertraktade på den svenska investerarmarknaden med sjunkande yielder som följd. Industri har däremot varit ett segment som inte riktigt följt med i utvecklingen, om logistik undantas. Större transaktioner har ofta handlat om sale-leaseback-affärer med långa avtal eller industri med klar förväntan om framtida utveckling till bostäder, och några egentliga slutsatser om avkastningen som förvaltningsobjekt har varit svåra att dra.

I slutet av augusti annonserades dock ett förvärv av norska NLI Eiendomsinvest AS. Köpare var brittiska Round Hill i JV med Stepstone Group. Förvärvet omfattar en portfölj om 18 industrifastigheter belägna i Sverige, Norge och Danmark där 69 procent av ytan återfinns i Sverige. Priset för hela portföljen uppgick till omkring 200 miljoner dollar där den svenska delen tidigare av Fastighetsvärlden uppskattats till drygt 950 miljoner kronor. Objekten är spridda över södra och mellersta Sverige och totalt omfattar förvärvet åtta fastigheter om drygt 225 000 kvm. Tyngdpunkten av både yta och värde återfinns i Malmö och Västerås.

Portföljen är väldiversifierad med låga vakansnivåer. Givetvis finns det en osäkerhet med single tenant-fastigheter i landsort men flera av hyresgästerna har verkat i sina lokaler under en lång tid och fått dessa specialanpassade för sin verksamhet. En flytt skulle vara förenad med stora kostnader.

Portföljen har förvärvats för en initial direktavkastning av CBRE uppskattad till omkring 7,75 procent, men på sikt har portföljen potential att avkasta än mer. Initialt handlar det om aktiv förvaltning men på något års sikt finns det möjligheter till förädling av portföljen. Vissa hyresgäster är i dag trångbodda och kan komma att behöva expandera med utbyggnad som följd. Andra kan tänka sig att släppa äldre industriytor med möjlighet att konverteras till nya effektiva industri- eller logistikytor.

I jämförelse med övriga investeringssegment samt på europeisk nivå anses den svenska industrimarknaden vara outforskad. Round Hill ser här möjligheter till god avkastning med ett tidigt inträde på marknaden i ett i övrigt gynnsamt investeringsklimat med billig finansiering, stark underliggande fundamenta och gynnsamma valutakurser.