Nordstaden 14:1, Göteborg
Brinova Fastigheter AB förvärvade i november månad i år fastigheten Nordstaden 14:1 från AFA Sjukförsäkrings AB. Affären utgör ett av de största enskilda fastighetsförvärven i Göteborg på länge. Fastigheten är belägen i Västra Nordstan i centrala Göteborg och inrymmer i dag lokaler för Domstolsverket.
På fastigheten Nordstaden 14:1 finns tre byggnader med huvudsakligen hög till normalgod 1990-talsstandard. Två av byggnaderna uppfördes ursprungligen i slutet av 1800-talet medan den tredje byggdes 1992. Byggnaderna inrymmer företrädesvis kontorslokaler men har även en stor andel specialanpassade lokaler som domstolssalar med hög säkerhet.
Fastighetens uthyrningsbara area uppgår till 10 139 kvadratmeter. Domstolsverket hyr idag hela arean, som inrymmer del av Göteborgs tingsrätt samt Hyres- och Arrendenämden, med en utgående årshyra på 16,5 miljoner kronor. De totala hyresintäkterna motsvarar ett genomsnitt på cirka 1 500 kronor per kvadratmeter. Domstolsverkets förhyrning är uppdelad på två hyreskontrakt, vilka går ut under 2006 respektive 2007.
Det har förekommit spekulationer om att tingsrätten skall flytta till det nya rättscentrum som kommer att byggas vid polishuset. Domstolsverket håller för närvarande på med en omorganisation av verksamheten. Det får emellertid anses som ganska troligt att verksamheterna kommer att stanna kvar i lokalerna under ytterligare en period efter den nuvarande kontraktstidens utgång.
De faktiska driftskostnaderna bedöms vara förhållandevis låga.
I ett av hyresavtalen betalar hyresgästen själv kostnader för media direkt till leverantören.
Köpeskillingen för fastigheten Nordstaden 14:1 uppgick till 185 miljoner kronor, vilket motsvarar 18 246 kronor per kvadratmeter. Direktavkastningen bedöms, med ett uppskattat normaliserat driftnetto (beräknat med sex procent långsiktig vakans) på cirka 12 miljoner kronor, till cirka 6,7 procent. Den initiala direktavkastningen blir något högre, kring sju procent. Den bedömda direktavkastningen ligger något högre än vad man i övrigt kan förvänta sig på kontorsmarknaden i centrala Göteborg. Det är sannolikt den stora andelen specialanpassade lokaler samt osäkerheten avseende hyresgästens fortsatta förhyrning som avspeglar sig på marknadsvärdet. Bristen på objekt gör dock även fastigheter förknippade med risker intressanta för dagens investerare.
Karin Petersson
Sammanfattning:
- När det börjar råda brist på säkra fastighetsobjekt börjar dagens investerare att även intressera sig för fastigheter med större osäkerhetsfaktorer. Brinova förvärvade i november fastigheten Nordstaden 14:1 i centrala Göteborg för 185 Mkr.
- Fastigheten som idag inrymmer lokaler för domstolsväsendet har en stor andel specialanpassade lokaler. Köpet är förknippat med en risk i och med att Domstolsverket som hyr all yta eventuellt kommer att flytta till nya lokaler.
