Det finns idag ett ökat intresse för projektutveckling. Anledningen torde vara att avkastningsnivåerna för färdigställda fastigheter är låga. Numera kan däremot en rad ombyggnadsprojekt räknas upp som gett goda resultat. Det är potentialer av det slaget som nu många letar efter – kikarsiktet ställs om.
Danskägda Nordicom Sverige AB har nyligen förvärvat fastigheterna Kroken 8, 9 och 11 (Kroken) i centrala Norrköping. Fastigheterna ligger i ett välexponerat läge intill Motala ström och Industrilandskapet. Bebyggelsen på Kroken består av äldre och idag obsoleta industribyggnader där merparten uppfördes i början av 1900-talet. Därutöver finns en större avriven tomt.
Kroken är således en projektfastighet och med intressanta förutsättningar. Förväntningar om att något ska hända på fastigheterna har också under många år funnits – men ännu har detta alltså inte infriats.
Den uthyrbara arean är 21 000 kvadratmeter och merparten utgörs av före detta industrilokaler fördelat på fyra till fem våningar. Runt 7 000 kvadratmeter är uthyrt till bland annat kommunen (restaurangskola och arkiv). Den obebyggda tomten bedöms ha en byggrätt för minst 3 000 kvadratmeter uthyrbar area. Hyresintäkterna ligger idag på knappa sex miljoner kronor.
Säljare av Kroken 8, 9 och 11 var CPI Fastighetsförvaltning vars huvudägare finns i England. CPI förvärvade fastigheten under våren 2006 från Skanska. Försäljningen av Krok-en genomfördes som en bolagsaffär med ett underliggande fastighets-värde på nivån 50 miljoner kronor.
CPI har under sin relativt korta innehavstid varken utvecklat befintliga byggnader eller kassaflödet. Däremot har intilliggande kvarter utvecklats med ett antal om- och ny- byggnadsprojekt och fler är på gång.
Det aktuella området anses idag vara det mest spännande i Norrköping. Förutsättningarna har successivt förbättrats vilket bör vara ett huvudmotiven till att Nordicom valt att göra investeringen.
I ett försök att dela upp köpeskill-ingen i en del som avser de uthyrda lokalerna kan ett initialt direktavkastningskrav indikeras på nivån 8,75–9,0 procent. Den återstående delen av priset avser i så fall de vakanta lokalerna samt den outnyttjade byggrätten, de bedöms då ha ett genomsnittligt pris kring 1 200 kronor per kvadratmeter.
Frågan är således om och när Kroken 8, 9 och 11 i praktiken blir ett ombyggnadsprojekt och om detta sedan kan läggas till raden av andra lyckade förädlingsprojekt?
P-O Skoog
Sammanfattning:
- Den idag uthyrbara arean är 21 000 kvadratmeter och merparten utgörs av före detta industrilokaler fördelat på fyra till fem våningar. Ombyggnadsprojektet kräver sannolikt ny detaljplan. Mest lämplig användning bör vara kontor, utbildning, hotell men även bostäder.
- Att förvärva projektfastigheter kan bli en sämre affär än vad som först beräknats om projektets färdigställande drar ut på tiden. I Kroken finns dock idag ett hyresflöde om cirka sex miljoner kronor som till viss del uppväger en sådan risk.
