I Upplands Väsby kommun, längs det attraktiva stråket mellan Arlanda och Stockholm, finns Njursta 1:23 – en lager- och logistikfastighet. I närområdet ligger flera andra liknande anläggningar. Till exempel har också Scribona och TNT distributions- och lageranläggningar här.
Den aktuella fastigheten bebyggdes ursprungligen 1974 av Fiat för att husera företagets svenska reservdelslager. Efter att Fiat i mitten av 90-talet lämnat huset användes det några år som Gocarthallen ”Race Town” innan den allt starkare hyresmarknaden runt sekelskiftet fick ägarna att låta bygga om och till fastigheten till ett toppmodernt kyl- och fryslager åt Arvid Nordqvists restauranggrossistverksamhet. En ny fryslagerdel byggdes till, de äldre delarna av fastigheten moderniserades och 15 moderna Autodock lastportar installerades. Fastigheten består nu av 6 700 kvadratmeter lokalarea varav 6 300 är höglagerytor eller in och utlastningshallar.

Hyreskontraktet, som omfattar alla lokaler i fastigheten, tecknades ursprungligen på 10 år och vid försäljningstillfället återstod omkring sju år av löptiden. År 2003 sålde hyresgästen Arvid Nordqvist den i fastigheten bedrivna verksamheten till Ica Meny varför numera Ica Fastigheter är hyresgäst i fastigheten.
Efter marknadsföring mot svenska, och i Sverige representerade, utländska fastighetsbolag utkristalliserades snart vilken typ av köpare som skulle förvärva fastigheten. Storleken på den här fastigheten ligger på en nivå där få aktörer har sitt kärnsegment. AB Sagax som slutligen köpte fastigheten var vid tillfället en av få aktörer som såg fastigheten som helt rätt i sin verksamhet. Sagax får genom köpet en fastighet med en modern kyl- och frysanläggning i ett, för distributionsverksamhet i norra Storstockholm, mycket gott läge. En viss ytterligare byggrätt kan sannolikt påräknas vilket ger en god flexibilitet för framtida förändringar.

Köpet gjordes i bolagsform genom förvärv av samtliga aktier
i ägarebolaget vilket innebär att köpeskillingen inte utan vissa justeringar går att översätta till ett pris för fastigheten. En rimlig bedömning ger dock vid handen att affären baseras på ett fastighetsvärde på cirka 68 miljoner vilket ger en direktavkastning på cirka nio procent och ett värde omkring 10 150 kronor per kvadratmeter uthyrningsbar area.

Tony Weideskog

Sammanfattning:

• Vid försäljningen visade det sig att få bolag eller institutioner såg den här storleken på fastighet som en attraktiv investering. Om fastigheten hade varit större skulle den sannolikt ha attraherat flera köpare och direktavkastningskravet skulle sannolikt ha varit något lägre. Affären gjordes upp hösten/vintern 2004/2005 och tillträddes den 1 april i år.
• Affären gjordes som en bolagsaffär där det underliggande fastighetsvärdet var cirka 68 miljoner. Detta ger köparen en initial direktavkastning på omkring nio procent.