Näst bäst i Stockholms kontorsmarknad
Klamparen 10
Läge AB
Gatuadress Fleminggatan 14
Lokalarea 21 000 kvm
Hyresgäster Rikspolisstyrelsen, Skolverket, Valmyndigheten med flera.
Marknadshyra 2 800-3 200 kr/kvm
Uthyrningsgrad 98%
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Lågt
TRANSAKTION
Köptidpunkt November 2012
Köpare KLP Eiendom
Säljare Fabege
Köpeskilling 962 mkr
Direktavkastningskrav cirka 5%
Kr/kvm 45 800
I november förvärvade norska KLP Eiendom fastigheten Klamparen 10 av Fabege. Fastigheten är belägen på nedre Kungsholmen i korsningen Fleminggatan/Scheelegatan. denna del av Kungsholmen är precis nästgårds med Västra city och CBD i Stockholm. För kontor är läget bra, nära till city och centralen samt med attraktiva hyresnivåer ur ett hyresgästperspektiv. Köpeskillingen uppgick till 962 miljoner kronor, nära 46 000 kr/kvm.
När Klamparen 10 förvärvades av Fabege var domstolsverket (Stockholms Tingsrätt) hyresgäst. Byggnaden uppfördes 1984–1986, skräddarsydd för deras verksamhet. Tingsrätten lämnade Klamparen 10 under 2009 då rådhuset var färdigrenoverat och fastigheten blev i med detta i princip helt vakant.
Fabege startade ett stort ombyggnadsprojekt där ytskikt och installationer uppdaterades vilket var nödvändigt för att kunna hyra ut lokaler som efterfrågas idag. Många myndigheter attraherades av produkten med närhet till city och rimliga hyresnivåer. Man kan säga att Fabege har skapat ett ”myndighetshus” med långsiktiga och stabila hyresgäster som till exempel rikspolisstyrelsen, Skolverket, Myndigheten för Samhällsskydd och Beredskap samt Valmyndigheten. Hyresnivån bedöms ligga runt 3 000 kr/kvadratmeter i genomsnitt. idag är fastigheten helt uthyrd förutom en råyta om 850 kvadratmeter där investering kvarstår. denna yta ska hyras ut till butiker.
Att KLP förvärvar denna fastighet är inte så konstigt. KLP Eiendom är en av Norges största fastighetsägare och ägs av KLP För- säkring som i sin tur är Norges största pensions- och livförsäkringsbolag. Klamparen 10 är ett förvärv helt i linje med KLP:s strategi där ägande av kontors- och hotellfastigheter samt köpcentrum är fokus.
Fastigheter i Stockholms innerstad med större hyresgäster och bra hyresnivåer är fortsatt intressanta ur investerarperspektiv, direktavkastningen är cirka 0,25–0,50 procent högre än för toppobjekten i CBD. detta gör att denna kategori av fastigheter har en bredare målgrupp även om institutionerna har dominerat detta segment också.
Sammanfattningsvis har båda parter gjort en god affär. Fabege har tagit vara på utvecklingspotentialen i en 1980-tals fastighet och KLP förvärvar en uppgraderad och renoverad fastighet som bedöms att ge stabila kassaflöden framöver.
TEXT CHARLOTTE DANIELSSON
