Nacka säljer ut fler samhällsfastigheter

Under 2014 avyttrade Nacka kommun en fjärdedel av sina samhällsfastigheter till Rikshem. Affären blev till kritiserad av kommunens revisorer då den dels saknade koppling till kommunens fastighetsstrategi, dels saknade analys om överlåtelsens ekonomiska nettoeffekt.

Knappt två år senare avyttrar kommunen ytterligare en portfölj med samhällsfastigheter. Den omfattar 16 objekt fördelat på tre grundskolor, tio förskolor, två boenden och en ishall i stadsdelen Älta. Huruvida affären nu ligger i linje med fastighetsstrategin, eller nettoeffekten är analyserad, är inte känt.

Försäljningen skedde i september. Köpare är Hemsö och affären är uppdelad i två delar. En portfölj med fastigheter, och därtill ett åtagande av köparen om att genomföra renovering samt om- och tillbyggnader.

Värdet av fastigheterna uppges till 612 miljoner och projektvolymen beräknas till 775–900 miljoner. Sammanlagd investering uppgår till 1.400–1.500 miljoner. Men i beräkningen bör även läggas till att köparen står för kostnaden för stämpelskatt, nämligen 26 miljoner.

Om analysen först stannar vid själva fastighetsförsäljningen så motsvarar den en genomsnittlig köpeskilling på nästan 21.000 kronor per kvadratmeter. Den initiala direktavkastningen kan indikeras på nivån mellan 5,0 och 5,25 procent eller strax under 5 procent om stämpelskatten inkluderas. Portföljens genomsnittliga kontraktstid är för närvarande cirka tio år där Nacka kommun står för nästan 85 procent av den totala hyresintäkten.

När byggprojekten är färdigställda beräknas den uthyrningsbara arean uppgå till 34.000 kvadratmeter med ett hyresvärde på drygt 70 miljoner. Det är inte en helt orimlig tanke att hyresvärdet är beräknat och avtalat utifrån från den direktavkastning som erhålls för fastighetsportföljen och kopplat till nedlagda investeringar. Någon större positiv marginaleffekt kanske därför inte finns i projektdelen.

Avkastningskraven för samhällsfastigheter har under åren gradvis sjunkit och nivåer kring 5 procent är inte längre ovanligt. I synnerhet om det rör sig om långa återstående kontraktstider i expansiva regioner.

I officiella meddelanden om Nacka/Hemsö-affären framgår att när projekten är färdigställda beräknas den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgå till 20 år. Sammantaget ser därmed denna affär och dess utfall ut att ligga i tiden.

TEXT P-O SKOOG