Nacka säljer ut fler samhällsfastigheter

Portfölj 18 samhällsfastigheter

Kommun Nacka
Area ca 37.000 kvm
Hyresnivå F.n. ca 1.500 kr/kvm inkl. media
Uthyrningsgrad 100 %
Hyresgäster Nacka kommun, ca 85 %.
Kontraktstid F.n. ca 10 år i genomsnitt.

TRANSAKTION
Tillträde 1 december 2016
Säljare Nacka kommun
Köpare Hemsö Fast. AB
Köpeskilling 612 mkr
Kr/kvm 21.000
Direktavkastning 5,0–5,25 %

Visa faktaruta

Under 2014 avyttrade Nacka kommun en fjärdedel av sina samhällsfastigheter till Rikshem. Affären blev till kritiserad av kommunens revisorer då den dels saknade koppling till kommunens fastighetsstrategi, dels saknade analys om överlåtelsens ekonomiska nettoeffekt.

Knappt två år senare avyttrar kommunen ytterligare en portfölj med samhällsfastigheter. Den omfattar 16 objekt fördelat på tre grundskolor, tio förskolor, två boenden och en ishall i stadsdelen Älta. Huruvida affären nu ligger i linje med fastighetsstrategin, eller nettoeffekten är analyserad, är inte känt.

Försäljningen skedde i september. Köpare är Hemsö och affären är uppdelad i två delar. En portfölj med fastigheter, och därtill ett åtagande av köparen om att genomföra renovering samt om- och tillbyggnader.

Värdet av fastigheterna uppges till 612 miljoner och projektvolymen beräknas till 775–900 miljoner. Sammanlagd investering uppgår till 1.400–1.500 miljoner. Men i beräkningen bör även läggas till att köparen står för kostnaden för stämpelskatt, nämligen 26 miljoner.

Om analysen först stannar vid själva fastighetsförsäljningen så motsvarar den en genomsnittlig köpeskilling på nästan 21.000 kronor per kvadratmeter. Den initiala direktavkastningen kan indikeras på nivån mellan 5,0 och 5,25 procent eller strax under 5 procent om stämpelskatten inkluderas. Portföljens genomsnittliga kontraktstid är för närvarande cirka tio år där Nacka kommun står för nästan 85 procent av den totala hyresintäkten.

När byggprojekten är färdigställda beräknas den uthyrningsbara arean uppgå till 34.000 kvadratmeter med ett hyresvärde på drygt 70 miljoner. Det är inte en helt orimlig tanke att hyresvärdet är beräknat och avtalat utifrån från den direktavkastning som erhålls för fastighetsportföljen och kopplat till nedlagda investeringar. Någon större positiv marginaleffekt kanske därför inte finns i projektdelen.

Avkastningskraven för samhällsfastigheter har under åren gradvis sjunkit och nivåer kring 5 procent är inte längre ovanligt. I synnerhet om det rör sig om långa återstående kontraktstider i expansiva regioner.

I officiella meddelanden om Nacka/Hemsö-affären framgår att när projekten är färdigställda beräknas den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgå till 20 år. Sammantaget ser därmed denna affär och dess utfall ut att ligga i tiden.

TEXT P-O SKOOG

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Rikets fagra andra stad är inte bortskämd med centrala kontorsaffärer. Endast åtta sådana transaktioner har noterats under de senaste tre …

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan