Nacka säljer ut fler samhällsfastigheter

Portfölj 18 samhällsfastigheter

Kommun Nacka
Area ca 37.000 kvm
Hyresnivå F.n. ca 1.500 kr/kvm inkl. media
Uthyrningsgrad 100 %
Hyresgäster Nacka kommun, ca 85 %.
Kontraktstid F.n. ca 10 år i genomsnitt.

TRANSAKTION
Tillträde 1 december 2016
Säljare Nacka kommun
Köpare Hemsö Fast. AB
Köpeskilling 612 mkr
Kr/kvm 21.000
Direktavkastning 5,0–5,25 %

Visa faktaruta

Under 2014 avyttrade Nacka kommun en fjärdedel av sina samhällsfastigheter till Rikshem. Affären blev till kritiserad av kommunens revisorer då den dels saknade koppling till kommunens fastighetsstrategi, dels saknade analys om överlåtelsens ekonomiska nettoeffekt.

Knappt två år senare avyttrar kommunen ytterligare en portfölj med samhällsfastigheter. Den omfattar 16 objekt fördelat på tre grundskolor, tio förskolor, två boenden och en ishall i stadsdelen Älta. Huruvida affären nu ligger i linje med fastighetsstrategin, eller nettoeffekten är analyserad, är inte känt.

Försäljningen skedde i september. Köpare är Hemsö och affären är uppdelad i två delar. En portfölj med fastigheter, och därtill ett åtagande av köparen om att genomföra renovering samt om- och tillbyggnader.

Värdet av fastigheterna uppges till 612 miljoner och projektvolymen beräknas till 775–900 miljoner. Sammanlagd investering uppgår till 1.400–1.500 miljoner. Men i beräkningen bör även läggas till att köparen står för kostnaden för stämpelskatt, nämligen 26 miljoner.

Om analysen först stannar vid själva fastighetsförsäljningen så motsvarar den en genomsnittlig köpeskilling på nästan 21.000 kronor per kvadratmeter. Den initiala direktavkastningen kan indikeras på nivån mellan 5,0 och 5,25 procent eller strax under 5 procent om stämpelskatten inkluderas. Portföljens genomsnittliga kontraktstid är för närvarande cirka tio år där Nacka kommun står för nästan 85 procent av den totala hyresintäkten.

När byggprojekten är färdigställda beräknas den uthyrningsbara arean uppgå till 34.000 kvadratmeter med ett hyresvärde på drygt 70 miljoner. Det är inte en helt orimlig tanke att hyresvärdet är beräknat och avtalat utifrån från den direktavkastning som erhålls för fastighetsportföljen och kopplat till nedlagda investeringar. Någon större positiv marginaleffekt kanske därför inte finns i projektdelen.

Avkastningskraven för samhällsfastigheter har under åren gradvis sjunkit och nivåer kring 5 procent är inte längre ovanligt. I synnerhet om det rör sig om långa återstående kontraktstider i expansiva regioner.

I officiella meddelanden om Nacka/Hemsö-affären framgår att när projekten är färdigställda beräknas den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgå till 20 år. Sammantaget ser därmed denna affär och dess utfall ut att ligga i tiden.

TEXT P-O SKOOG

Missa inte! Årets viktigaste heldag om samhällsfastigheter

Torsdag den 3 september 2020, Stockholm.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan