Nacka säljer ut fler samhällsfastigheter

Portfölj 18 samhällsfastigheter

Kommun Nacka
Area ca 37.000 kvm
Hyresnivå F.n. ca 1.500 kr/kvm inkl. media
Uthyrningsgrad 100 %
Hyresgäster Nacka kommun, ca 85 %.
Kontraktstid F.n. ca 10 år i genomsnitt.

TRANSAKTION
Tillträde 1 december 2016
Säljare Nacka kommun
Köpare Hemsö Fast. AB
Köpeskilling 612 mkr
Kr/kvm 21.000
Direktavkastning 5,0–5,25 %

Visa faktaruta

Under 2014 avyttrade Nacka kommun en fjärdedel av sina samhällsfastigheter till Rikshem. Affären blev till kritiserad av kommunens revisorer då den dels saknade koppling till kommunens fastighetsstrategi, dels saknade analys om överlåtelsens ekonomiska nettoeffekt.

Knappt två år senare avyttrar kommunen ytterligare en portfölj med samhällsfastigheter. Den omfattar 16 objekt fördelat på tre grundskolor, tio förskolor, två boenden och en ishall i stadsdelen Älta. Huruvida affären nu ligger i linje med fastighetsstrategin, eller nettoeffekten är analyserad, är inte känt.

Försäljningen skedde i september. Köpare är Hemsö och affären är uppdelad i två delar. En portfölj med fastigheter, och därtill ett åtagande av köparen om att genomföra renovering samt om- och tillbyggnader.

Värdet av fastigheterna uppges till 612 miljoner och projektvolymen beräknas till 775–900 miljoner. Sammanlagd investering uppgår till 1.400–1.500 miljoner. Men i beräkningen bör även läggas till att köparen står för kostnaden för stämpelskatt, nämligen 26 miljoner.

Om analysen först stannar vid själva fastighetsförsäljningen så motsvarar den en genomsnittlig köpeskilling på nästan 21.000 kronor per kvadratmeter. Den initiala direktavkastningen kan indikeras på nivån mellan 5,0 och 5,25 procent eller strax under 5 procent om stämpelskatten inkluderas. Portföljens genomsnittliga kontraktstid är för närvarande cirka tio år där Nacka kommun står för nästan 85 procent av den totala hyresintäkten.

När byggprojekten är färdigställda beräknas den uthyrningsbara arean uppgå till 34.000 kvadratmeter med ett hyresvärde på drygt 70 miljoner. Det är inte en helt orimlig tanke att hyresvärdet är beräknat och avtalat utifrån från den direktavkastning som erhålls för fastighetsportföljen och kopplat till nedlagda investeringar. Någon större positiv marginaleffekt kanske därför inte finns i projektdelen.

Avkastningskraven för samhällsfastigheter har under åren gradvis sjunkit och nivåer kring 5 procent är inte längre ovanligt. I synnerhet om det rör sig om långa återstående kontraktstider i expansiva regioner.

I officiella meddelanden om Nacka/Hemsö-affären framgår att när projekten är färdigställda beräknas den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgå till 20 år. Sammantaget ser därmed denna affär och dess utfall ut att ligga i tiden.

TEXT P-O SKOOG

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Castellum har förvärvat en byggrätt för logistik i Burlövs kommun, lokaliserad i industriområdet Sunnanå invid kommungränsen till Malmö. Säljare är …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

I mars kommunicerades att Genesta Property Nordic säljer logistikfastigheten Norra Hamnen Kubiklager i Malmö, på uppdrag av GNRE Fund II, …

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Tillbaka till förstasidan