Under sommaren genomfördes tre försäljningar av större kontorsfastigheter i Malmö. Det är nu tydligt att direktavkastningarna krupit ned igen för de bästa objekten och inte ligger långt ifrån tidigare lägstanoteringar. Under hösten 2009 genomfördes två transaktioner i storleksordningen 400–500 miljoner kronor i Malmö, nämligen försäljningarna av Baltzar City och Citykajen.
Direktavkastningskraven låg i dessa båda fall mycket nära 6 procent. Under sommaren 2010 sålde Skanska Hjämarekajen för 400 miljoner kronor till Svenska Vårdbostäder som byter namn till Executive Property Svenska AB. Köparen har under sommaren även förvärvat andra fastigheter för nästan lika mycket till i Helsingborg och i Västra Hamnen i Malmö.
Hjälmarekajen ligger på Universitetsholmen och är granne med Citykajen som Skanska alltså sålde nästan precis ett år tidigare. Byggnaden är i huvudsak uppförd 2006, men en del – det så kallade Briohuset – byggdes redan på slutet av 1970-talet. den gamla delen svarar för cirka 2.300 kvm av den totala ytan om ungefär 12.300 kvm. Priset motsvarar cirka 32.500 kr/ kvm och direktavkastningskravet bedöms till 5,25 procent, baserat på dagens marknadshyra.
Värt attnotera kan vara att den äldre delen som hyrs av Brio möjligen drar upp direktavkastningskravet något. Med ett sådant resonemang skulle man kunna säga att direktavkastningen för den nya delen ligger ner mot 5 procent (om man åsätter 6 procent för Briohuset). Vid en jämförelse med helt nybyggda Citykajen kan den jämförelsen vara av intresse.
När citytunneln öppnar nu i december är det inte längre än 100 meter till närmsta stationsnedgång. Skanska håller som bäst på att uppföra ytterligare ett liknande projekt – Bassängkajen – som ligger just väster om den nu sålda fastigheten. därefter ligger kvarteret Tyfonen och det nya jätteprojektet Malmös nya Konserthus, Kongress och hotell på tur.
Topphyrorna för kontor i Malmö återfinns i nyproduktionen på Universitetsholmen och ligger i nivån 2.100–2.450 kr/kvm. Det är ingen vågad gissning att tro på en stark efterfrågan även kommande år på Universitetsholmen. Frågan är snarare om hyresutvecklingen kommer att vara starkare relativt andra stadsdelar då hyrorna redan ligger i topp. Ett i huvudsak modernt kontorshus med diversifierad hyresgäststruktur på allra bästa läge i Malmö motiverar emellertid ett lågt direktavkastningskrav.
Olle Winroth
