Affärsanalyser

Mycket större betalningsvilja nu

Under sommaren genomfördes tre försäljningar av större kontorsfastigheter i Malmö. Det är nu tydligt att direktavkastningarna krupit ned igen för de bästa objekten och inte ligger långt ifrån tidigare lägstanoteringar. Under hösten 2009 genomfördes två transaktioner i storleksordningen 400–500 miljoner kronor i Malmö, nämligen försäljningarna av Baltzar City och Citykajen.

Direktavkastningskraven låg i dessa båda fall mycket nära 6 procent. Under sommaren 2010 sålde Skanska Hjämarekajen för 400 miljoner kronor till Svenska Vårdbostäder som byter namn till Executive Property Svenska AB. Köparen har under sommaren även förvärvat andra fastigheter för nästan lika mycket till i Helsingborg och i Västra Hamnen i Malmö.

Hjälmarekajen ligger på Universitetsholmen och är granne med Citykajen som Skanska alltså sålde nästan precis ett år tidigare. Byggnaden är i huvudsak uppförd 2006, men en del – det så kallade Briohuset – byggdes redan på slutet av 1970-talet. den gamla delen svarar för cirka 2.300 kvm av den totala ytan om ungefär 12.300 kvm. Priset motsvarar cirka 32.500 kr/ kvm och direktavkastningskravet bedöms till 5,25 procent, baserat på dagens marknadshyra.

Värt attnotera kan vara att den äldre delen som hyrs av Brio möjligen drar upp direktavkastningskravet något. Med ett sådant resonemang skulle man kunna säga att direktavkastningen för den nya delen ligger ner mot 5 procent (om man åsätter 6 procent för Briohuset). Vid en jämförelse med helt nybyggda Citykajen kan den jämförelsen vara av intresse.

När citytunneln öppnar nu i december är det inte längre än 100 meter till närmsta stationsnedgång. Skanska håller som bäst på att uppföra ytterligare ett liknande projekt – Bassängkajen – som ligger just väster om den nu sålda fastigheten. därefter ligger kvarteret Tyfonen och det nya jätteprojektet Malmös nya Konserthus, Kongress och hotell på tur.

Topphyrorna för kontor i Malmö återfinns i nyproduktionen på Universitetsholmen och ligger i nivån 2.100–2.450 kr/kvm. Det är ingen vågad gissning att tro på en stark efterfrågan även kommande år på Universitetsholmen. Frågan är snarare om hyresutvecklingen kommer att vara starkare relativt andra stadsdelar då hyrorna redan ligger i topp. Ett i huvudsak modernt kontorshus med diversifierad hyresgäststruktur på allra bästa läge i Malmö motiverar emellertid ett lågt direktavkastningskrav.
Olle Winroth

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan