Mycket större betalningsvilja nu

Under sommaren genomfördes tre försäljningar av större kontorsfastigheter i Malmö. Det är nu tydligt att direktavkastningarna krupit ned igen för de bästa objekten och inte ligger långt ifrån tidigare lägstanoteringar. Under hösten 2009 genomfördes två transaktioner i storleksordningen 400–500 miljoner kronor i Malmö, nämligen försäljningarna av Baltzar City och Citykajen.

Direktavkastningskraven låg i dessa båda fall mycket nära 6 procent. Under sommaren 2010 sålde Skanska Hjämarekajen för 400 miljoner kronor till Svenska Vårdbostäder som byter namn till Executive Property Svenska AB. Köparen har under sommaren även förvärvat andra fastigheter för nästan lika mycket till i Helsingborg och i Västra Hamnen i Malmö.

Hjälmarekajen ligger på Universitetsholmen och är granne med Citykajen som Skanska alltså sålde nästan precis ett år tidigare. Byggnaden är i huvudsak uppförd 2006, men en del – det så kallade Briohuset – byggdes redan på slutet av 1970-talet. den gamla delen svarar för cirka 2.300 kvm av den totala ytan om ungefär 12.300 kvm. Priset motsvarar cirka 32.500 kr/ kvm och direktavkastningskravet bedöms till 5,25 procent, baserat på dagens marknadshyra.

Värt attnotera kan vara att den äldre delen som hyrs av Brio möjligen drar upp direktavkastningskravet något. Med ett sådant resonemang skulle man kunna säga att direktavkastningen för den nya delen ligger ner mot 5 procent (om man åsätter 6 procent för Briohuset). Vid en jämförelse med helt nybyggda Citykajen kan den jämförelsen vara av intresse.

När citytunneln öppnar nu i december är det inte längre än 100 meter till närmsta stationsnedgång. Skanska håller som bäst på att uppföra ytterligare ett liknande projekt – Bassängkajen – som ligger just väster om den nu sålda fastigheten. därefter ligger kvarteret Tyfonen och det nya jätteprojektet Malmös nya Konserthus, Kongress och hotell på tur.

Topphyrorna för kontor i Malmö återfinns i nyproduktionen på Universitetsholmen och ligger i nivån 2.100–2.450 kr/kvm. Det är ingen vågad gissning att tro på en stark efterfrågan även kommande år på Universitetsholmen. Frågan är snarare om hyresutvecklingen kommer att vara starkare relativt andra stadsdelar då hyrorna redan ligger i topp. Ett i huvudsak modernt kontorshus med diversifierad hyresgäststruktur på allra bästa läge i Malmö motiverar emellertid ett lågt direktavkastningskrav.
Olle Winroth

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Tillbaka till förstasidan