Mycket hus för pengarna?
Försäljning av offentlig egendom ökar som bekant både inom statlig som kommunal förvaltning. En i raden av dessa affärer, men i jämförelse en tämligen blygsam sådan, avser Åtvidaberg kommuns försäljning av dels sitt bostadsbestånd och dels sitt bestånd av industri- fastigheter. Medan försäljningen av industriportföljen ännu inte är avslutad har dock bostadsbeståndet nu fått ny ägare.
Bostadsportföljen ägdes av det allmännyttiga bolaget Åtvidabergs Bostads AB och består av 26 fastigheter. Den uthyrbara arean uppgår till lite drygt 46 000 kvadratmeter. Cirka 75 procent avser bostäder fördelat på 570 lägenheter. Merparten av fastigheterna ligger inom centralorten och överlag i relativt goda lägen.
Det så kallade hyresvärdet (totala hyran före reducering för vakanser och rabatter) uppgick 2007 till runt 34,2 miljoner kronor. Med en hyresvakans om lite drygt tio procent samt vissa rabatter stannar nettohyran på cirka 30,6 miljoner kronor. Med en antagen drift- och underhållskostnad inklusive fastighetsskatt på cirka 18 miljoner, kan driftnettot beräknas till 12,6 miljoner.
I februari meddelades att köpare var Klints Fastigheter och till köpeskillingen 130 miljoner kronor. Köpet skedde genom övertagande av lån motsvarande köpeskillingen. Med antaget driftnetto, enligt ovan, kan en initial direktavkastning om ca 9,7 procent beräknas. En kanske något oväntat hög nivå?
Men förklaringen torde ligga i att byggnadsbeståndets underhållsskick är eftersatt. Troligtvis är det också huvudskälet till att kommunen valde att avyttra portföljen. Uppgifter om beloppstorleken på det eftersatta underhållet varierar men har rört sig inom intervallet 50–100 miljoner kronor.
Om slutnotan på det eftersatta underhållet stannar vid säg 75 miljoner kronor (och att åtgärderna inte leder till hyreshöjningar) så kan en reviderad direktavkastning beräknas till 6,2 procent. En mer rimlig eller kanske till och med låg nivå?
Forums Fastighetsekonomis marknadsdatabas, FMI, ger indikationer på runt 6,5 procent för ett bestånd av det nu aktuella slaget. Förutsättningar för att utveckla ett förbättrat driftnetto finns förvisso – i synnerhet då vakansgraden för närvarande är hög. Men å andra sidan är klimatet något ogynnsamt i och med att Åtvidaberg har en – om än svag men ändå – negativ befolkningsutveckling.
P O Skoog
Sammanfattning
- För kommunens del innebar försäljningen en reaförlust på 15 miljoner kronor, men kommunen är ändå nöjd med affären.
- I beståndet finns två mer renodlat kommersiella fastigheter med både kontor och butiker i centralt bra lägen.