Affärsanalyser

Monopolspelande i centrala Göteborg

I mars 2010 köpte Hufvudstaden  fastigheterna Inom Vallgraven 12:1 och 12:9 av Alecta Pensionsförsäkring. Fastigheterna är belägna vid Fredsgatans (gågata) anslutning till Brunnsparken i centrala Göteborg och har varit i Alectas och dess föregångares ägo sedan länge.

Byggnaderna är uppförda 1870 respektive 1930 och ombyggda i flera omgångar. Inom Vallgraven 12:1 omfattar fyra våningar med butiker i bottenvåningen och kontor i övriga våningar. Inom Vallgraven 12:9 omfattar fyra våningar med butiker i bottenvåningen och del av våning ett och bostäder i övriga. Skicket är huvudsakligen gott men planlösningarna präglas av byggnadernas ålder.

Butikshyrorna ligger i intervallet 4500–7000 kr/kvm (exkl värme och fastighetsskatt) i bottenvåning mot Fredsgatan och Södra Hamngatan och något lägre mot Drottninggatan och i våning 1. Kontorshyrorna ligger i intervallet 1700–1800 kr/kvm (exkl värme och fastighetsskatt) med undantag av några outvecklade inre delar med betydligt lägre hyresnivå. Bostadslägenheterna, som endast utgör 19 procent av arean, har en snitthyra runt 950 kr/kvm. Inga vakanser finns idag men under de senaste åren har kontorsvakanser förekommit. Hyresnivåerna för samtliga lokalslag samt för bostäderna kan sannolikt höjas en bit men då oftast till priset av investeringar.

Köpeskillingen var 175 miljoner kronor vilket motsvarar hela 43 135 kr/kvm och en direktavkastning, som enligt köparens syn på driftnettot, motsvarar cirka 4,85 procent. Denna låga nivå på direktavkastning har inte synts i Göteborg på ett tag.

I köparens pressmeddelande kan läsas att ”Fastigheterna passar väl in i Hufvudstadens bestånd, speciellt med tanke på att vi redan äger nästan hela kvarteret.” Då den enda fastigheten som saknas i kvarteret är 415 kvm stora Inom Vallgraven 12:2, och man dessutom äger hela kvarteret med varuhuset NK, gör att man kan likna köpet vid ett strategiskt drag i sällskapsspelet Monopol. En betydande skillnad är att man knappast planerar för att bygga hotell.

Samtliga resterande fastigheter längs Fredsgatan, bland andra köpcentrumen Arkaden och Kompassen, samt fastigheterna som utgör entré till närbelägna köpcentrumet Nordstan i Fredsgatans förlängning ägs av Vasakronan. Enligt obekräftade rykten fanns flera bud i närheten av slutpriset och det näst högsta ska ha varit 170 Mkr. Om detta bud gavs av en möjlig motspelare i Monopol förtäljer dock inte historien.
Hans Voksepp

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan