Affärsanalyser

Mindre aktör köper från giganten

Hingsten 1, Täby

Läge  B
Adress Kemistvägen 1
Lokalarea  6 200 kvm
Totalt hyresvärde 7,5 mkr inkl tillägg
Uthyrningsgrad  100%
Hyresgäster Novartis
Hyresrisk  Låg
Underhållsbehov Låg – Normal

TRANSAKTION
Köpetidpunkt april 2013
Köpare Kvarnstenen
Säljare Vasakronan
Köpeskilling 90 mkr
Direktavkastning, initial 7–7,25 %
Kr/kvm 14 600

Visa faktaruta

I början av april blev det klart att Vasakronan tecknat ett avtal om försäljning av kontorsfastigheten Hingsten 1 i Täby till Kvarnstenen Fastighets aB. Köpeskillingen uppgick till 90 miljoner kronor, motsvarande cirka 14 600 kr/kvm.

Den sålda fastigheten, Vasakronans enda kvarvarande i Täby, är belägen på Kemistvägen i Åkerby industriområde. avståndet till Täby centrum i sydväst är cirka en kilometer och ungefär lika långt är det till på- och avfarten till E18 norrtäljevägen i sydostlig riktning. Läget bedöms utgöra ett B-läge för kontorsverksamhet i kommunen.

På fastigheten finns en kontorsbyggnad i två plan. Byggnaden uppfördes år 1999 åt läkemedelsföretaget novartis, som fortfarande hyr hela fastigheten. Förutom kontor inrymmer byggnaden även restaurang och samlingssalar. den totala uthyrningsbara ytan uppgår till nästan 6 200 kvm. Tomten utgörs i huvudsak av plan hårdgjord yta i form av parkeringsoch kommunikationsytor.

Byggnaden är sammantaget i gott skick och håller hög standard, bland annat har ett speciellt ventilationssystem installerats. Kontorslokalerna består mestadels av öppna planlösningar belägna runt ett gemensamt
atrium i mitten av byggnaden.

Den marknadsmässiga hyran för lokalerna bedöms till nivån 1 200 kr/ kvm, vilket ger ett hyresvärde på totalt cirka 7,5 miljoner kronor inklusive tillägg. Givet detta bedömer dTZ det initiala direktavkastningskravet
i affären till cirka 7,00–7,25 procent, vilket utgör en relativt normal nivå för kontorsfastigheter i motsvarande lägen i denna delen av Stor-Stockholm.

Ur ekonomisk synvinkel är hyresgästen Novartis, som är ett av världens största läkemedelsföretag (med en global omsättning om 50 miljarder dollar), att beteckna som mycket solvent. Skulle de dock, efter det gällande avtalets slut, välja att lämna fastigheten uppstår problem för fastighetsägaren.

Även ifall både lokalerna och byggnaden i stort är både moderna och väl underhållna, så är de idag också särskilt anpassade för en ensam hyresgäst. i samband med ett eventuell framtida behov att avgränsa atrium, trapphus och våningsplan för flera hyresgäster, så kommer relativt omfattande investeringar att krävas samtidigt som en del befintlig yta också kommer att försvinna. denna risk kan förstås komma att påverka fastighetens avkastning
på sikt.

TEXT GÖRAN LIZÉN

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan