Mindre aktör köper från giganten
Hingsten 1, Täby
Läge  B
Adress Kemistvägen 1
Lokalarea  6 200 kvm
Totalt hyresvärde 7,5 mkr inkl tillägg
Uthyrningsgrad  100%
Hyresgäster Novartis
Hyresrisk  Låg
Underhållsbehov Låg – Normal
TRANSAKTION
Köpetidpunkt april 2013
Köpare Kvarnstenen
Säljare Vasakronan
Köpeskilling 90 mkr
Direktavkastning, initial 7–7,25 %
Kr/kvm 14 600
I början av april blev det klart att Vasakronan tecknat ett avtal om försäljning av kontorsfastigheten Hingsten 1 i Täby till Kvarnstenen Fastighets aB. Köpeskillingen uppgick till 90 miljoner kronor, motsvarande cirka 14 600 kr/kvm.
Den sålda fastigheten, Vasakronans enda kvarvarande i Täby, är belägen på Kemistvägen i Åkerby industriområde. avståndet till Täby centrum i sydväst är cirka en kilometer och ungefär lika långt är det till på- och avfarten till E18 norrtäljevägen i sydostlig riktning. Läget bedöms utgöra ett B-läge för kontorsverksamhet i kommunen.
På fastigheten finns en kontorsbyggnad i två plan. Byggnaden uppfördes år 1999 åt läkemedelsföretaget novartis, som fortfarande hyr hela fastigheten. Förutom kontor inrymmer byggnaden även restaurang och samlingssalar. den totala uthyrningsbara ytan uppgår till nästan 6 200 kvm. Tomten utgörs i huvudsak av plan hårdgjord yta i form av parkeringsoch kommunikationsytor.
Byggnaden är sammantaget i gott skick och håller hög standard, bland annat har ett speciellt ventilationssystem installerats. Kontorslokalerna består mestadels av öppna planlösningar belägna runt ett gemensamt
atrium i mitten av byggnaden.
Den marknadsmässiga hyran för lokalerna bedöms till nivån 1 200 kr/ kvm, vilket ger ett hyresvärde på totalt cirka 7,5 miljoner kronor inklusive tillägg. Givet detta bedömer dTZ det initiala direktavkastningskravet
i affären till cirka 7,00–7,25 procent, vilket utgör en relativt normal nivå för kontorsfastigheter i motsvarande lägen i denna delen av Stor-Stockholm.
Ur ekonomisk synvinkel är hyresgästen Novartis, som är ett av världens största läkemedelsföretag (med en global omsättning om 50 miljarder dollar), att beteckna som mycket solvent. Skulle de dock, efter det gällande avtalets slut, välja att lämna fastigheten uppstår problem för fastighetsägaren.
Även ifall både lokalerna och byggnaden i stort är både moderna och väl underhållna, så är de idag också särskilt anpassade för en ensam hyresgäst. i samband med ett eventuell framtida behov att avgränsa atrium, trapphus och våningsplan för flera hyresgäster, så kommer relativt omfattande investeringar att krävas samtidigt som en del befintlig yta också kommer att försvinna. denna risk kan förstås komma att påverka fastighetens avkastning
på sikt.
TEXT GÖRAN LIZÉN
