Mindre aktör köper från giganten

Hingsten 1, Täby

Läge  B
Adress Kemistvägen 1
Lokalarea  6 200 kvm
Totalt hyresvärde 7,5 mkr inkl tillägg
Uthyrningsgrad  100%
Hyresgäster Novartis
Hyresrisk  Låg
Underhållsbehov Låg – Normal

TRANSAKTION
Köpetidpunkt april 2013
Köpare Kvarnstenen
Säljare Vasakronan
Köpeskilling 90 mkr
Direktavkastning, initial 7–7,25 %
Kr/kvm 14 600

Visa faktaruta

I början av april blev det klart att Vasakronan tecknat ett avtal om försäljning av kontorsfastigheten Hingsten 1 i Täby till Kvarnstenen Fastighets aB. Köpeskillingen uppgick till 90 miljoner kronor, motsvarande cirka 14 600 kr/kvm.

Den sålda fastigheten, Vasakronans enda kvarvarande i Täby, är belägen på Kemistvägen i Åkerby industriområde. avståndet till Täby centrum i sydväst är cirka en kilometer och ungefär lika långt är det till på- och avfarten till E18 norrtäljevägen i sydostlig riktning. Läget bedöms utgöra ett B-läge för kontorsverksamhet i kommunen.

På fastigheten finns en kontorsbyggnad i två plan. Byggnaden uppfördes år 1999 åt läkemedelsföretaget novartis, som fortfarande hyr hela fastigheten. Förutom kontor inrymmer byggnaden även restaurang och samlingssalar. den totala uthyrningsbara ytan uppgår till nästan 6 200 kvm. Tomten utgörs i huvudsak av plan hårdgjord yta i form av parkeringsoch kommunikationsytor.

Byggnaden är sammantaget i gott skick och håller hög standard, bland annat har ett speciellt ventilationssystem installerats. Kontorslokalerna består mestadels av öppna planlösningar belägna runt ett gemensamt
atrium i mitten av byggnaden.

Den marknadsmässiga hyran för lokalerna bedöms till nivån 1 200 kr/ kvm, vilket ger ett hyresvärde på totalt cirka 7,5 miljoner kronor inklusive tillägg. Givet detta bedömer dTZ det initiala direktavkastningskravet
i affären till cirka 7,00–7,25 procent, vilket utgör en relativt normal nivå för kontorsfastigheter i motsvarande lägen i denna delen av Stor-Stockholm.

Ur ekonomisk synvinkel är hyresgästen Novartis, som är ett av världens största läkemedelsföretag (med en global omsättning om 50 miljarder dollar), att beteckna som mycket solvent. Skulle de dock, efter det gällande avtalets slut, välja att lämna fastigheten uppstår problem för fastighetsägaren.

Även ifall både lokalerna och byggnaden i stort är både moderna och väl underhållna, så är de idag också särskilt anpassade för en ensam hyresgäst. i samband med ett eventuell framtida behov att avgränsa atrium, trapphus och våningsplan för flera hyresgäster, så kommer relativt omfattande investeringar att krävas samtidigt som en del befintlig yta också kommer att försvinna. denna risk kan förstås komma att påverka fastighetens avkastning
på sikt.

TEXT GÖRAN LIZÉN

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Tillbaka till förstasidan