Fastighetsfonden Mengus köpte vid årsskiftet 2006/2007 fastigheten Hilton 1 i Frösunda, Solna. Vid förvärvstidpunkten var vakansgraden cirka 25 procent, motsvarande cirka 4700 kvadratmeter, och det var känt att JM skulle flytta från fastigheten under 2010. Mengus var tydliga med sin strategi att ”förvärva fastigheter med vakanser och framtida värdepotential i Stockholm”.
Hilton 1 är den fastighet som ligger längst söderut i Frösunda längs E4:an. Fastigheten består av tre byggnadskroppar och innehåller
totalt cirka 19350 kvadratmeter uthyrbar yta, främst kontor men även bank-, restaurang- och lagerytor. Byggnaderna uppfördes av JM under åren 1999–2000 och lokalerna känns fortfarande moderna och är i gott skick. Under och mellan huskropparna finns garage med cirka 380 platser. De tre byggnadskropparna har av Mengus marknadsförts som ”Solna One”.
Efter lyckat uthyrningsarbete i den norra byggnaden såldes den separat
i en bolagsaffär under början av sommaren. Byggnaden är nu åter i tyska händer, köpare är den tyska fonden CS Euroreal, som förvaltas av Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH. (Säljare vid Mengus köp var en fond förvaltad av Deutsche Bank).
Den aktuella byggnaden är cirka 5 300 kvadratmeter och hade vid Mengus förvärv en vakansgrad om cirka 50 procent. Genom uthyrningar till SJ och Karamellkungen är byggnaden nu fullt uthyrd. Övriga större hyresgäster är Sigma och Epsilon.
Köpeskillingen var totalt 651 miljoner kronor, vilket motsvarade drygt 33 500 kronor per kvadratmeter, exklusive garage. Köpeskillingen för den norra byggnaden uppgick nu till 236 miljoner kronor, vilket motsvarar en köpeskilling om knappt 45 000 kronor per kvadratmeter, exklusive garage. Priset förvånade många och indikerar ett
direktavkastningskrav mellan
4,5 och 5 procent. Detta anses lågt även om man beaktar att affären diskuterats under en längre tid.
Under 2000-talet har Frösunda utvecklats starkt. Skyltläget mot E4:an, goda kommunikationer och moderna lokaler har varit ett vinnande koncept som lockat många hyresgäster och ytterligare projekt pågår eller är under planering.
I dagsläget är vakansgraden relativt låg i de färdigställda byggnaderna och de flesta hyror bedöms finnas inom intervallet 2 000–2 200 kronor per kvadratmeter. Den senaste tiden har det dock tecknats
avtal med hyror under 2 000 kronor per kvadratmeter.
Susanne Hörnfeldt
Sammanfattning
- Efter cirka 1,5 års ägande säljer Mengus den norra byggnaden på fastigheten Hilton 1. Under denna tid de hyrt ut de vakanser som fanns vid förvärvstillfället.
- Priset per kvadratmeter indikerar ett lågt direktavkastningskrav, under fem procent.
