I en för övrigt avvaktande fastighetsmarknad sker det fortfarande en del mindre transaktioner. Efter en lång försäljningsprocess med många frågor att lösa blev det i december klart att Region Skåne säljer Simrishamns Sjukhus till det nystartade bolaget Solrosen Fastighets AB.
Köparkonstellationen består av personer med stort engagemang och stark lokal förankring i Simrishamn. En person på köpsidan, Kenneth Grann, har tidigare varit VD för Närsjukvården Österlen som drev sjukhuset under perioden 2000–2005.
Fastigheterna har en total uthyrbar area på cirka 29000 kvadratmeter varav 12500 är vakant, vilket motsvarar en vakansgrad på 43 procent. Största hyresgäst med cirka 9 900 kvadratmeter är Carema Närsjukvård till vilka Region Skåne lagt ut sjukvården.
Köpeskillingen blev 41 miljoner kronor (1415 kronor per kvadratmeter) vilket kan uppfattas som väldigt lågt. Beaktas de låga hyresintäkterna, höga driftskostnaderna samt de relativt korta kontraktstiderna och ett lågt driftnetto så är dock detta ett relevant marknadspris. På grund av de komplexa förhållandena är det närmast omöjligt att beräkna ett rättvisande direktavkastningskrav.
Hyrorna är mycket låga och Caremas hyreskontrakt inkluderar dessutom kostnader för värme, el och inre underhåll Orsaken till den låga hyresnivån är att Region Skåne sitter på båda sidor av förhandlingsbordet och inte vill belasta sjukvården med för höga hyreskostnader. Kontraktstiderna för de interna kontrakten är på maximalt fem år och orsaken är politiska beslut.
Denna faktor bidrar till att vissa företag som normalt kan tänkas investera i vårdfastigheter inte är intresserade. Det skall också tilläggas att det under många år förts diskussioner avseende en flytt av Psykvården från Simrishamns Sjukhus till Ystads Lasarett, Psykvården hyr idag cirka 3100 kvadratmeter.
Det kan konstateras att det i denna transaktion är av största vikt att köparen har en god lokal kännedom samt är insatt i hur det är att driva ett sjukhus. Ser man till fastigheternas framtida utvecklingspotential så är de belägna vid havet och den totala sammanlagda arean är cirka 68 000 kvadratmeter.
Med tanke på det havsnära läget och omgivande bostadsområden skulle det vara lämpligt att bebygga en del av fastigheten med ytterliggare bostäder, detta kräver dock en planändring.
Mikael Gustafsson
