Logisk affär efter att konvertering ägt rum
Benzelius 1, Lund
Läge A-läge för utbildning och kontor
Utbildning 5 727 kvm
Restaurang 479 kvm
Lager 225 kvm
Uthyrningsgrad 80%
Totalt hyresvärde 11,5 mkr
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Normalt
TRANSAKTION
Köpare Hemsö
Säljare Vasakronan
Köpeskilling 150 mkr
Direktavkastning, initialt 4,50%
Kr/kvm 23.400
Upplåtelseform Äganderätt
Genom förvärvet av utbildningsfastigheten Benzelius 1, med tillträde den 1 juni, stärker Hemsö sin närvaro i Lund och äger nu totalt fem fastigheter i studentstaden. Köpeskillingen uppgick till 150 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 23.400 kr/kvm.
Fastigheten är belägen på Dag Hammarskjölds väg 2, två kilometer från centrala Lund med närhet till Lunds Tekniska Högskola och företagsklustret Ideon. Säljare av objektet var Vasakronan, som under en tvåårsperiod konverterat huvuddelen av fastigheten från kontors- till utbildningsändamål. Efter försäljningen återstår nu fem fastigheter i företagets Lundportfölj, där bland annat Sonyhuset i Brunnshög ingår.
På fastigheten, som ursprungligen uppfördes 1958, finns fyra huskroppar i två–tre plan, med en total area om drygt 6.400 kvm. Objektet är i dag till största del uthyrd till Thoren Innovation School och Lund International School som tillsammans hyr drygt 4.100 kvm. I övrigt rymmer objektet ett par mindre kontorshyresgäster liksom en restaurang, samtidigt som drygt 1 200 kvm står tomma. Vakansen avser i huvudsak kontorslokaler med visst behov av hyresgästanpassningar före en uthyrning.
Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till cirka 11,5 miljoner kronor eller motsvarande 1.800 kr/ kvm. Det är en normal nivå för området givet mixen mellan utbildnings- och kontorslokaler. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till fem år.
Hyresrisken i objektet får också betecknas som låg eftersom fastigheten är lokaliserad i närheten av de stora utbildningsklustren. Samtidigt har vakansgraden för kontor i Lund varit stigande under de senaste åren, både till följd av flera företagsnedläggningar samt tillkommande av nya ytor vid centralstationen och i Brunnshög.
Direktavkastningen i affären har bedömts till drygt 4,5 procent initialt och normaliserat till runt 5,0 procent. Den lägre initiala direktavkastningen är kopplad till den nämnda vakansen liksom till vissa initiala rabatter. Dessa nyckeltal ligger i linje med andra försäljningar av samhällsfastigheter runt om i landet under det senaste året, där det fortsatt finns en mycket stor efterfrågan. I och med affären av en nyrenoverad utbildningsfastighet stärker Hemsö också sin ställning på den lokala marknaden.
