Långa kontrakt med risk i framtiden

Alma Property Partner säljer en portfölj innehållande åtta industri­fastigheter belägna i södra delarna av Sverige. Fastigheterna återfinns i Tingsryd, Olofström, Götene, Jönköping, Lidköping, Örebro (2) och Nybro. Köpare är Logistri Fastighets AB som är ett nyetablerat börsbolag och bildats av Pareto Securities. Bolagets inriktning är lager- och lättindustrifastigheter.

Marknaden för industrifastigheter med långa avtal och en stabil motpart är attraktiv. Drivkraften för detta är generellt långa avtal, lättskötta fastigheter där en stor del av skötselansvaret åligger hyresgästen.

Den totala arean för de åtta fastigheterna är cirka 104.500 kvm. Priset för portföljen bedöms till runt 600 miljoner kronor, vilket motsvarar ett pris om cirka 5.500 kr/kvm. Alla fastigheter är ägande­rätter, flertalet är av karaktären lättare industri men det finns inslag av lager- och kontorsfastigheter i portföljen. Hyresgästerna i portföljen är AB Gustav Kähr, Prototal, EBP i Olofström, Orthex och Johnson Metall. Den genomsnittliga kvarvarande avtalslängden i portföljen är över 14 år vid tillfället för förvärvet.

Hyresnivån för fastigheterna bedöms generellt återfinnas mellan 300 och 500 kr/kvm för denna typen av fastigheter i lokaliseringarna de återfinns på. Avtalen för anlägg­ningar likt denna är normalt i form av ”triple-net” där hyresgästen har ett stort ansvar för kostnader, skötsel och interiört underhåll. Därav är kostnaderna för fastighetsägaren bedömt låga. Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 425 kr/kvm och en kostnad på 20–25 kr/kvm återfinns den initiala direktavkastningen strax över 7,25 procent. Den stora risken med flertalet av fastigheterna är om hyresgästen bestämmer sig för att lämna efter att avtalet löper ut då, eftersom vissa av lokaliseringarna är svagare orter. Transaktionen visar det intresse som återfinns för industrifastigheter som har långa avtal med en stark motpart.

Sammanfattningsvis får Logistri Fastighets AB en diversifierad portfölj med ett förväntat stabilt långt hyresflöde. Detta passar utmärkt till det nyligen börsnoterade bolaget med utlovade kvartalsutdelningar. Alma Property Partner har köpt på sig portföljen i olika transaktioner och bedöms ha gjort en bra portföljaffär.