Låg yield utanför CBD i Göteborg

Det har i det närmaste blivit en maxim att transaktionsmarknaden i Göteborg domineras av aktörer med en redan stark närvaro, och detta gäller i synnerhet CBD samt områdena strax runtom. Mot den bakgrunden var det inte förvånande att det var Alecta, trots en bred försäljningsprocess med flera internationella intressenter, som förvärvade NCCs kontorsprojekt på Ullevigatan i Göteborg.

Projektet består av en fastighet med två nyuppförda och sammansatta byggnadsdelar, där den högre uppgår till 16 våningar och den lägre till 8 våningar. Den totala ytan på drygt 14 500 kvm består till 90 procent av kontor från plan 2 och uppåt, medan konferens, handel och service finns i entréplanet.

Bland de 14 hyresgästerna åter- finns WSP, med strax under 50 procent av den totala ytan, Kriminalvården, TDC, Sodexo jämte flera andra finansiellt stabila aktörer och den genomsnittliga kontraktslängden uppgår till 7,5 år.

NCC påbörjade produktionen delvis på spekulation med en uthyrningsgrad om 10 procent, och under de två år som gått har projektet följts med stort intresse från marknaden. Anledningen var inte bara projektets volym och utformning, utan kanske framförallt för att det etablerar ett nytt kontorsområde strax utanför CBD. Närheten till såväl motortrafikleder, kollektivtrafik, centralstationen som centrum gör läget högintressant för kontorsetableringar, och för såväl staden som fastighetsmarknaden är det mycket positivt att man samtidigt knyter Gårda närmre CBD och höjer nivån i området kring Stampen. Att NCC verkar för ytterligare en etapp i området får ses som positivt ur detta perspektiv.

När försäljningsprocessen påbörjades i början av hösten fanns mindre vakanser men NCC ställde ut hyresgarantier på att, i upp till tre år, täcka dessa med 2 400 kr/kvm. Fastigheten fylldes dock under försäljningsprocessen och detta, enligt uppgift, till högre nivåer vilket gör att genomsnittshyran uppgår till knappt 2 300 kr/kvm exklusive tillägg och skatt. Hyrorna ligger i spannet cirka 2 200–2 600 för kontoren men med några initiala hyresrabatter som löper under 2013. Köpeskillingen uppgick till 580 miljoner, eller knappt 40 000 kr/kvm. Savills bedömer att direktavkastningen på fastigheten uppgår till cirka 5,25 procent långsiktigt och är något högre initialt, vilket är lågt för en fastighet utanför CBD.

TEXT JOHAN JOHANSSON