Låg direktavkastning när stacken expanderas

Rikets fagra andra stad är inte bortskämd med centrala kontorsaffärer. Endast åtta sådana transaktioner har noterats under de senaste tre åren, men när de väl sker så brukar Wallenstam naturligtvis vara en av de tilltänkta friarna. Så även denna gång, när SEB Trygg Liv gjorde sig av med den ena av tre centralt belägna kontorsfastigheter på kort tid (för de båda andra, på Lilla Bommen varandra intilliggande, var det Castellum som stod som köpare).

Nyförvärvade Lorensberg 54:9 ligger ett kvarter från Avenyn och endast ett fåtal myrsteg från fem andra av Wallenstam ägda fastigheter. På andra sidan Avenyn såväl som lite längre uppför densamma äger bolaget ytterligare några hus, bland annat nyligen förädlade Kopparhuset.

Totalt rör det sig om något mindre än 6 600 kvm, varav knappt 5 900 kvm är kontor och 700 kvm utgörs av butiker i entréplan, bland annat Lidl och Marbodal. Största kontorshyresgäster är information management-bolaget Opentext samt Första AP-fondens stolthet Willhem. En kontorslokal om 638 kvm är i dagsläget vakant efter att en tilltänkt hyresgäst kommit på andra tankar efter avtalssignering. Med ungefär två år kvar på hyresavtalet har den nya ägaren dock tid på sig att hitta en annan hyresgäst till den nyligen renoverade ytan.

Savills bedömer att det finns viss hyrespotential på fastigheten jämfört med de i dagsläget utgående hyrorna; marknadshyran bedöms till i genomsnitt cirka 2 700 kr/kvm för kontor och 2 700 kr/kvm för butiker.

Ryktet säger att intresset för affären var stort, och priset för fastigheten om cirka 375 miljoner konor, motsvarande omkring 57 000 kronor per kvadratmeter, talar onekligen sitt tydliga språk. Det är en av de absolut högsta noteringarna för kontorsfastigheter i Göteborg som Savills har kännedom om. Avkastningskravet var följaktligen även det lågt, Savills bedömer det till omkring 4,10 procent.

SEB Trygg Liv har med alla mått mätt gjort en god affär, och för Wallenstams del är det ett, sett till det övriga närliggande beståndet, logiskt kompletteringsköp. Trots det höga förvärvspriset framstår det som om det kan finnas ett och annat reglage att skruva på för att på sikt höja avkastningen, även om Wallenstams erkända långsiktighet kan kommas att prövas innan
affären verkligen börjar betala sig.