Affärsanalyser

Låg direktavkastning i allt hetare stadsdel

Aeolus 1 i Gamla Stan har förvärvats av Dina Försäkringar AB för 360 miljoner kronor.

Den kommersiella fastighetsmarknaden i Gamla Stan i Stockholm är normalt inte en marknad med någon större omsättning, men under de senaste månaderna har nu flera kontorsfastigheter omsatts. Vasakronan sålde två kontorsfastigheter i slutet av år 2009, och Fabege har nu sålt en av de bästa kontorsfastigheterna i stadsdelen. Intresset för att förvärva kommersiella fastigheter i Gamla Stan tycks ha ökat, även från internationella investerare, även de nu genomförda transaktionerna alla har svenska köpare. Även några tyska fastighetsfonder har indikerat att de vill förvärva bra kontorsfastigheter i Gamla Stan.

När en av de mest attraktiva kontorsfastigheterna nu säljs är det kanske därför inte förvånande att priset hamnar på en nivå med låg direktavkastning.

Fastigheten Aeolus 1, belägen invid Slottet med adress Skeppsbron 2, Slottsbacken 8–10, är en av få kontorsfastigheter i Gamla Stan som har relativt modern standard. På tomten finns tre sammanbyggda kontorsbyggnader med ursprung från 1700-talet (Flemingska huset), 1800-talet (Skeppsbron) och 1950-talet (Tengbomska huset). Byggnaderna genomgick en genomgripande ombyggnad i mitten av 1990-talet, och har fortlöpande underhållits och är i gott skick.

Fastigheten ägdes tidigare av 1–3 AP Fonderna, och förvärvades år 2006 av Fabege. Fastigheten är fullt uthyrd med Första AP Fonden som största hyresgäst. Fonden hyr drygt 3000 kvm i huvudsak kontorslokaler, men lämnar fastigheten under våren 2010. Efter AP Fondens flytt blir 55 procent av ytan vakant. Övriga lokaler, i huvudsak kontor samt en butik, är uthyrda på avtal med som löper några år till. Största hyresgäst, efter 1:a AP Fonden är Svenska Institutet. Utgående hyresnivåer för de uthyrda kontoren motsvarar ca 3300 kr/kvm, vilket bedöms vara någon hundralapp över nuvarande marknadshyresnivå.

Fastigheten har nu sålts till Dina Försäkringar AB, som avser att själva flytta in i de lokaler som blir vakanta. Trots av byggnaden är väl underhållen torde byte av hyresgäst/nyttjare medföra en del uppgraderingar/ hyresgästanpassningar.

Direktavkastningen, beräknad på en marknadshyra på 3 200 kr/kvm för de lokaler som Första AP Fonden lämnar, har beräknat till strax över 5 procent. Om hänsyn även tas till behov av investeringar/hyresgästanpassningar är den ekvivalenta direktavkastningen ännu lägre. 

Jan Rosengren  

Missa inte! Fastighetsdagen Uppsala 2024

Den 9 april är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Uppsala. Seminariet äger rum på Uppsala Konsert & Kongress, Uppsala.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan