Låg direktavkastning i allt hetare stadsdel

Aeolus 1 i Gamla Stan har förvärvats av Dina Försäkringar AB för 360 miljoner kronor.

Den kommersiella fastighetsmarknaden i Gamla Stan i Stockholm är normalt inte en marknad med någon större omsättning, men under de senaste månaderna har nu flera kontorsfastigheter omsatts. Vasakronan sålde två kontorsfastigheter i slutet av år 2009, och Fabege har nu sålt en av de bästa kontorsfastigheterna i stadsdelen. Intresset för att förvärva kommersiella fastigheter i Gamla Stan tycks ha ökat, även från internationella investerare, även de nu genomförda transaktionerna alla har svenska köpare. Även några tyska fastighetsfonder har indikerat att de vill förvärva bra kontorsfastigheter i Gamla Stan.

När en av de mest attraktiva kontorsfastigheterna nu säljs är det kanske därför inte förvånande att priset hamnar på en nivå med låg direktavkastning.

Fastigheten Aeolus 1, belägen invid Slottet med adress Skeppsbron 2, Slottsbacken 8–10, är en av få kontorsfastigheter i Gamla Stan som har relativt modern standard. På tomten finns tre sammanbyggda kontorsbyggnader med ursprung från 1700-talet (Flemingska huset), 1800-talet (Skeppsbron) och 1950-talet (Tengbomska huset). Byggnaderna genomgick en genomgripande ombyggnad i mitten av 1990-talet, och har fortlöpande underhållits och är i gott skick.

Fastigheten ägdes tidigare av 1–3 AP Fonderna, och förvärvades år 2006 av Fabege. Fastigheten är fullt uthyrd med Första AP Fonden som största hyresgäst. Fonden hyr drygt 3000 kvm i huvudsak kontorslokaler, men lämnar fastigheten under våren 2010. Efter AP Fondens flytt blir 55 procent av ytan vakant. Övriga lokaler, i huvudsak kontor samt en butik, är uthyrda på avtal med som löper några år till. Största hyresgäst, efter 1:a AP Fonden är Svenska Institutet. Utgående hyresnivåer för de uthyrda kontoren motsvarar ca 3300 kr/kvm, vilket bedöms vara någon hundralapp över nuvarande marknadshyresnivå.

Fastigheten har nu sålts till Dina Försäkringar AB, som avser att själva flytta in i de lokaler som blir vakanta. Trots av byggnaden är väl underhållen torde byte av hyresgäst/nyttjare medföra en del uppgraderingar/ hyresgästanpassningar.

Direktavkastningen, beräknad på en marknadshyra på 3 200 kr/kvm för de lokaler som Första AP Fonden lämnar, har beräknat till strax över 5 procent. Om hänsyn även tas till behov av investeringar/hyresgästanpassningar är den ekvivalenta direktavkastningen ännu lägre. 

Jan Rosengren  

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan