Låg direktavkastning i allt hetare stadsdel
Den kommersiella fastighetsmarknaden i Gamla Stan i Stockholm är normalt inte en marknad med någon större omsättning, men under de senaste månaderna har nu flera kontorsfastigheter omsatts. Vasakronan sålde två kontorsfastigheter i slutet av år 2009, och Fabege har nu sålt en av de bästa kontorsfastigheterna i stadsdelen. Intresset för att förvärva kommersiella fastigheter i Gamla Stan tycks ha ökat, även från internationella investerare, även de nu genomförda transaktionerna alla har svenska köpare. Även några tyska fastighetsfonder har indikerat att de vill förvärva bra kontorsfastigheter i Gamla Stan.
När en av de mest attraktiva kontorsfastigheterna nu säljs är det kanske därför inte förvånande att priset hamnar på en nivå med låg direktavkastning.
Fastigheten Aeolus 1, belägen invid Slottet med adress Skeppsbron 2, Slottsbacken 8–10, är en av få kontorsfastigheter i Gamla Stan som har relativt modern standard. På tomten finns tre sammanbyggda kontorsbyggnader med ursprung från 1700-talet (Flemingska huset), 1800-talet (Skeppsbron) och 1950-talet (Tengbomska huset). Byggnaderna genomgick en genomgripande ombyggnad i mitten av 1990-talet, och har fortlöpande underhållits och är i gott skick.
Fastigheten ägdes tidigare av 1–3 AP Fonderna, och förvärvades år 2006 av Fabege. Fastigheten är fullt uthyrd med Första AP Fonden som största hyresgäst. Fonden hyr drygt 3000 kvm i huvudsak kontorslokaler, men lämnar fastigheten under våren 2010. Efter AP Fondens flytt blir 55 procent av ytan vakant. Övriga lokaler, i huvudsak kontor samt en butik, är uthyrda på avtal med som löper några år till. Största hyresgäst, efter 1:a AP Fonden är Svenska Institutet. Utgående hyresnivåer för de uthyrda kontoren motsvarar ca 3300 kr/kvm, vilket bedöms vara någon hundralapp över nuvarande marknadshyresnivå.
Fastigheten har nu sålts till Dina Försäkringar AB, som avser att själva flytta in i de lokaler som blir vakanta. Trots av byggnaden är väl underhållen torde byte av hyresgäst/nyttjare medföra en del uppgraderingar/ hyresgästanpassningar.
Direktavkastningen, beräknad på en marknadshyra på 3 200 kr/kvm för de lokaler som Första AP Fonden lämnar, har beräknat till strax över 5 procent. Om hänsyn även tas till behov av investeringar/hyresgästanpassningar är den ekvivalenta direktavkastningen ännu lägre.
Jan Rosengren
