Låg direktavkastning för mindre objekt i centrum
Inom Vallgraven 56:3, Göteborg
Läge A
Gatuadress Ekelundsgatan 6, Kyrkogatan 4
Uthyrningsbar area 1 750 kvm (exkl. oinredd vind)
Marknadshyra 1 800–1 900 kr/kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster VF Sweden AB, KB Tre Remmare, Hern Labs AB
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Lågt till normalt
TRANSAKTION
Köpeskilling 55 Mkr
Köpetidpunkt Maj 2013
Köpare Almgren Fastighets AB
Säljare KB Tre Remmare
Initial direktavkastning < 4,5 %
Direktavkastning (marknadshyra) ca 5 %
Kr/kvm 31 400
Med tillträde 31 maj i år förvärvade det familjeägda Almgren Fastighets AB fastigheten inom Vallgraven 56:3 i Göteborg. Säljare var privatägda KB Tre Remmare. Fastigheten är belägen i centrala Göteborg, korsningen Ekelundsgatan/Kyrkogatan i nära anslutning till Magasinsgatan. Köparen äger i och med förvärvet nio fastigheter varav åtta är belägna i Göteborg och en i Kungsbacka kommun.
Centralt belägna fastigheter i Göteborg är ovanliga på transaktionsmarknaden trots att ett stort intresse för segmentet finns. Efter en säljprocess där ett tiotal bud inkom blev den slutgiltiga köpeskillingen för fastigheten 55 miljoner kronor.
Kontorsbyggnaden uppfördes 1924 och inrymmer sju våningar med en total uthyrbar area om ca 1 750 kvm samt en oinredd vind. Vid tidpunkten för försäljningen var fastigheten fullt uthyrd till ett flertal hyresgäster. En stor hyresgäst är VF Sweden aB som bland annat har ett showroom för butiken North Face i gatuplan. Även säljaren är hyresgäst i fastigheten. Kontorsytorna är flexibla och standarden är överlag normal.
Dessa typer av mindre objekt i Göteborg cBd säljs normalt till en låg direktavkastning då efterfrågan, ofta från lokala bolag och privatpersoner, är stor och utbudet är lågt. Den initiala direktavkastningen för köpet bedöms understiga 4,5 procent vilket vid en första anblick bedöms som lågt.
Indikationer finns dock på att utgående hyresnivåer för den aktuella fastigheten är något låga. det bör finnas potential att utan några större investeringar nå en nivå omkring 1 800–1 900 kr/kvm.
CBRE bedömer att direktavkastningen baserad på marknadshyran skulle landa på cirka 5 procent. En annan faktor som sannolikt påverkat köparens avkastningskrav är den oinredda vinden som bedöms utgöra en ytterligare potential.
Sammanfattningsvis bedöms säljaren ha gjort en mycket god affär. Köparen bedöms dock ha en hel del utvecklingsmöjligheter vilket till viss del motiverar den låga initiala direktavkastningen. Transaktionen är ett tydligt exempel på att det för närvarande är en mycket hög efterfrågan på mindre objekt i centrala Göteborg och även utanför de mest primära områdena i CBD.
Fastighetsägare som sitter i säljtankar att avyttra mindre fastigheter på denna marknad bör därmed sälja dem som styckeobjekt och inte i paketform.
TEXT ANNA ÖHRN
