Låg direktavkastning för mindre objekt i centrum

Inom Vallgraven 56:3, Göteborg

Läge A
Gatuadress Ekelundsgatan 6, Kyrkogatan 4
Uthyrningsbar area 1 750 kvm (exkl. oinredd vind)
Marknadshyra 1 800–1 900 kr/kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster VF Sweden AB, KB Tre Remmare, Hern Labs AB
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Lågt till normalt

TRANSAKTION
Köpeskilling 55 Mkr
Köpetidpunkt Maj 2013
Köpare Almgren Fastighets AB
Säljare KB Tre Remmare
Initial direktavkastning < 4,5 %
Direktavkastning (marknadshyra) ca 5 %
Kr/kvm 31 400

Visa faktaruta

Med tillträde 31 maj i år förvärvade det familjeägda Almgren Fastighets AB fastigheten inom Vallgraven 56:3 i Göteborg. Säljare var privatägda KB Tre Remmare. Fastigheten är belägen i centrala Göteborg, korsningen Ekelundsgatan/Kyrkogatan i nära anslutning till Magasinsgatan. Köparen äger i och med förvärvet nio fastigheter varav åtta är belägna i Göteborg och en i Kungsbacka kommun.

Centralt belägna fastigheter i Göteborg är ovanliga på transaktionsmarknaden trots att ett stort intresse för segmentet finns. Efter en säljprocess där ett tiotal bud inkom blev den slutgiltiga köpeskillingen för fastigheten 55 miljoner kronor.

Kontorsbyggnaden uppfördes 1924 och inrymmer sju våningar med en total uthyrbar area om ca 1 750 kvm samt en oinredd vind. Vid tidpunkten för försäljningen var fastigheten fullt uthyrd till ett flertal hyresgäster. En stor hyresgäst är VF Sweden aB som bland annat har ett showroom för butiken North Face i gatuplan. Även säljaren är hyresgäst i fastigheten. Kontorsytorna är flexibla och standarden är överlag normal.

Dessa typer av mindre objekt i Göteborg cBd säljs normalt till en låg direktavkastning då efterfrågan, ofta från lokala bolag och privatpersoner, är stor och utbudet är lågt. Den initiala direktavkastningen för köpet bedöms understiga 4,5 procent vilket vid en första anblick bedöms som lågt.

Indikationer finns dock på att utgående hyresnivåer för den aktuella fastigheten är något låga. det bör finnas potential att utan några större investeringar nå en nivå omkring 1 800–1 900 kr/kvm.

CBRE bedömer att direktavkastningen baserad på marknadshyran skulle landa på cirka 5 procent. En annan faktor som sannolikt påverkat köparens avkastningskrav är den oinredda vinden som bedöms utgöra en ytterligare potential.

Sammanfattningsvis bedöms säljaren ha gjort en mycket god affär. Köparen bedöms dock ha en hel del utvecklingsmöjligheter vilket till viss del motiverar den låga initiala direktavkastningen. Transaktionen är ett tydligt exempel på att det för närvarande är en mycket hög efterfrågan på mindre objekt i centrala Göteborg och även utanför de mest primära områdena i CBD.

Fastighetsägare som sitter i säljtankar att avyttra mindre fastigheter på denna marknad bör därmed sälja dem som styckeobjekt och inte i paketform.

TEXT ANNA ÖHRN

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Tillbaka till förstasidan