Låg direktavkastning även utanför A-läge

Transaktionsmarknaden för kontorsfastigheter i Göteborg har under de senaste åren dominerats av i huvudsak bolag med stark Göteborgsanknyting. För fastigheter upp till 100 miljoner kronor har dessutom priserna många gånger varit höga, med direktavkastningar väl i nivå med de lägsta i Stockholm.

Wallenstams förvärv av kontorsfastigheten Gårda 18:22 visar att även kontorsfastigheter utanför A-läget i Göteborg kan säljas till höga prisnivåer.
Kontorsbyggnaden hör till de som uppfördes i Gårda under byggboomen i slutet av 1980-talet. Som många andra nya kontorsbyggnader i området drabbades även denna av fastighetskrisen i början av 1990-talet, och fastigheten togs in i Sparbankens pantbolag Tornet. Fastigheten ingick i det rest-Tornet som Fabege förvärvade innan den sedan ingick i ett paket som vidaresåldes till GE Real Estate innan fastigheten därefter hamnade hos Balder som nu alltså sålt den vidare.
 
Byggnaden har ett av de bättre lägena i Gårda, nära infartsleden från E20/E6 och in till centrum. Hyresnivån i fastigheten, liksom i hela Gårda, har under åren varierat kraftigt, med toppnivåer på upp till 2 200 kr/kvm under de hetaste åren i början av 2000-talet. Några år senare har det gått att hyra kontor i fastigheten på nivåer ned mot 1 200–1 300 kr/kvm. Fastigheten kan på så sätt sägas vara ganska representativ för kontors-hyresmarknaden i Gårda, vars styrka kraftigt varierat över åren.

Generellt har kontorshyresmarknaden i Göteborg klarat sig bra under de senaste åren. Även Gårda är numer en mer stabil kontorshyresmarknad och hyresnivåer vid nyuthyrning på upp mot 1.800 kr/kvm kan noteras. I en kontorsfastighet av denna karaktär bedömer DTZ det dock som svårt att i dagens marknad nå ett snitthyra på mer än cirka 1 650 kr/kvm.

Wallenstams förvärv för 80 miljoner kronor motsvarar cirka 23 000 kr/kvm, vilket är avsevärt högre än vad fastigheter i Gårda normalt värderas till, och kan möjligen vara en indikation på att det finns förväntningar om stigande marknadshyror i området med ett några hundralappar per kvm inom något år. Från en av DTZ beräknad direktavkastning på cirka 5,5 procent, baserad på dagens marknadshyra, skulle en stigande marknadshyra på i storleksordningen 200 kr/kvm ge en direktavkastning på cirka 6,25 procent, vilket känns mera rimligt i Gårda.
Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Tillbaka till förstasidan