Transaktionsmarknaden för kontorsfastigheter i Göteborg har under de senaste åren dominerats av i huvudsak bolag med stark Göteborgsanknyting. För fastigheter upp till 100 miljoner kronor har dessutom priserna många gånger varit höga, med direktavkastningar väl i nivå med de lägsta i Stockholm.
Wallenstams förvärv av kontorsfastigheten Gårda 18:22 visar att även kontorsfastigheter utanför A-läget i Göteborg kan säljas till höga prisnivåer.
Kontorsbyggnaden hör till de som uppfördes i Gårda under byggboomen i slutet av 1980-talet. Som många andra nya kontorsbyggnader i området drabbades även denna av fastighetskrisen i början av 1990-talet, och fastigheten togs in i Sparbankens pantbolag Tornet. Fastigheten ingick i det rest-Tornet som Fabege förvärvade innan den sedan ingick i ett paket som vidaresåldes till GE Real Estate innan fastigheten därefter hamnade hos Balder som nu alltså sålt den vidare.
Byggnaden har ett av de bättre lägena i Gårda, nära infartsleden från E20/E6 och in till centrum. Hyresnivån i fastigheten, liksom i hela Gårda, har under åren varierat kraftigt, med toppnivåer på upp till 2 200 kr/kvm under de hetaste åren i början av 2000-talet. Några år senare har det gått att hyra kontor i fastigheten på nivåer ned mot 1 200–1 300 kr/kvm. Fastigheten kan på så sätt sägas vara ganska representativ för kontors-hyresmarknaden i Gårda, vars styrka kraftigt varierat över åren.
Generellt har kontorshyresmarknaden i Göteborg klarat sig bra under de senaste åren. Även Gårda är numer en mer stabil kontorshyresmarknad och hyresnivåer vid nyuthyrning på upp mot 1.800 kr/kvm kan noteras. I en kontorsfastighet av denna karaktär bedömer DTZ det dock som svårt att i dagens marknad nå ett snitthyra på mer än cirka 1 650 kr/kvm.
Wallenstams förvärv för 80 miljoner kronor motsvarar cirka 23 000 kr/kvm, vilket är avsevärt högre än vad fastigheter i Gårda normalt värderas till, och kan möjligen vara en indikation på att det finns förväntningar om stigande marknadshyror i området med ett några hundralappar per kvm inom något år. Från en av DTZ beräknad direktavkastning på cirka 5,5 procent, baserad på dagens marknadshyra, skulle en stigande marknadshyra på i storleksordningen 200 kr/kvm ge en direktavkastning på cirka 6,25 procent, vilket känns mera rimligt i Gårda.
Jan Rosengren
