Låg avkastning när staden sålde
Stockholms stad gick i våras ut med ett större paket med bostäder från stadens bostadsföretag Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem. Paketet var uppdelat i ett Syd (1451 lägenheter), Nordväst (2114 lägenheter) och Sydväst (1652 lägenheter).
Paketet Sydväst minskades ner till 657 lägenheter och förvärvades av Stena Fastigheter för 327 miljoner. Eftersom paketet kraftigt bantades ned ingår detta delbestånd ej i den följande analysen.
Ikano Fastigheter förvärvade beståndet Syd med lägenheter i Högdalen, Rågsved och Snösätra för 940 miljoner, medan Wallfast förvärvade beståndet Nordväst med lägenheter i Hässelby för 1 605 miljoner. Lägenhetsbestånden tillhör miljonprogrammet, och i flera av fastigheterna krävs stambyte under de närmaste åren. Den sammanlagda uthyrningsbara arean uppgår till 243000 kvadratmeter, varav 234000 är bostäder.
I analysen har vi utgått från driftkostnader, fastighetsskötsel, löpande reparationer och fastighetsadministration på 350 kronor per kvadrat- meter, samt 100 kronor per kvadratmeter i planerat underhåll. Större investeringar som stambyten ligger utanför underhållskostnaderna.
Dessa kostnader understiger de nivåer som stadens bostadsföretag redovisar som genomsnittkostnader i sina årsredovisningar, men torde vara i nivå med vad privata bostadsförvaltare normalt räknar med.
Den sammanlagda hyran för Syd- och Nordvästbestånden uppgår till cirka 225 miljoner kronor. Baserat på de ovan bedömda kostnadsnivåerna kan drift- och underhållskostnaderna beräknas till totalt 109 miljoner. Vissa av fastigheterna är upplåtna med tomträtt, med en sammanlagd tomträttsavgäld på drygt sex miljoner. Fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift uppgår till knappt fem miljoner. Driftnettot kan således enligt DTZ:s bedömningar uppskattas till totalt cirka 105 miljoner kronor, vilket motsvarar en direktavkastning på drygt fyra procent. Detta kan jämföras med de nivåer på 5,0–5,5 procent som tidigare angetts för dessa transaktioner.
De senare nivåerna torde vara baserade på drift- och underhållskostnader som är cirka 150 kronor per kvadratmeter lägre än DTZ:s bedömningar. Hyresrisken även i miljonprogramområden av denna karaktär måste betraktas som mycket låg. Den stora osäkerheten ligger i stället i vilka drift- och underhållskostnader som är rimliga för att långsiktigt driva större bostadsbestånd.
Jan Rosengren
