Låg avkastning med flera olika utvägar

Drivremmen 1, Stockholm

Läge
A-läge
Upplåtelseform Tomträtt
Adress Västberga allé 41
Lokalarea (exkl. garage) 22.600 kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäst DHL
Kontraktstid 15 år
Standard Hög
Driftnettorisk Låg

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2016
Säljare DHL
Köpare Catena
Köpeskilling 332 mkr
Norm. direktavk. 6,1 %
Kr/kvm (exkl. gar.) 14.700

Visa faktaruta

I december meddelade Catena ett förvärv av sex logistikterminaler från DHL för 474 miljoner kronor. Kopplat till affären åtar sig Catena investeringar om totalt 90 miljoner under tre år. Den största pjäsen är Drivremmen 1 i Västberga i södra Stockholm som står för cirka 70 procent av värdet vilket skulle motsvara cirka 332 miljoner eller 14.700 kr/kvm, ej inräknat garage om 9.900 kvm.

Utlovade investeringar straffar kassaflödet under de första tre åren, men ett normaliserat driftnetto bedöms ge en direktavkastning på strax över 6 procent. För det får

Catena en modern citylogistikterminal, med en stark hyresgäst i DHL på ett 15-årigt hyresavtal. Catena har sedan tidigare DHL som hyresgäst och förmodligen finns redan ett gott samarbete parterna emellan.

Upplåtelseformen är tomträtt vilket innebär en viss risk gällande framtida tomträttsavgäld, speciellt beaktat ökade fastighetsvärden i liknande områden. Osäkerheten medför att restvärdet kan straffas om ny avgäld blir högre än tidigare bedömt.

Catena äger redan ett par fastigheter i området, både i direkt närhet, med Västberga Åkeri och Grönsakshallen Sorunda som hyresgäster, samt i Årsta partihallar. Av förklarliga skäl satsar Catena nu mer i området. När allt fler industriområden utvecklas mot till exempel bostäder pressas logistiklägen längre ut från stadskärnan, vilket ökar attraktiviteten i mer centrala lägen.

Hyresnivåerna för liknande objekt har länge legat på en stabil nivå, men på senare tid har en hyres­uppgång kunnat ses i segmentet varför det på sikt kan finnas en hyrespotential i objektet. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst kvar, och om DHL lämnar och uthyrning sker till fler hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Samtidigt ska beaktas att när hyresavtalet löper ut kanske området redan har utvecklats mot till exempel bostadsbebyggelse.

Affären visar på styrkan i förstklassiga logistikanläggningar i rätt lägen. I dag finns hög efterfrågan på de bästa logistikobjekten, samtidigt som utbudet är begränsat. De mest eftertraktade objekten har hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på aktuellt objekt.

Direktavkastningskraven har sjunkit betydligt för detta segment under senare år vilket också visas genom nivån i denna affär.

Missa inte! Vägen mot en vassare huvudstad - Heldag om Stockholm

Tisdag den 3 mars, 7A Centralposthuset, Stockholm.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

I juli sålde JM tre hyresrättsfastigheter i Stockholmsområdet till Aberdeen Standard Investments. Totalt ingick 376 bostäder i affären, som uppgick …

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Samtidigt som bostäder blir ett allt hetare segment för investerare så har intresset för handelsfastigheter svalnat. Skillnaderna mellan bra och …

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Tillbaka till förstasidan