Låg avkastning med flera olika utvägar

Drivremmen 1, Stockholm

Läge
A-läge
Upplåtelseform Tomträtt
Adress Västberga allé 41
Lokalarea (exkl. garage) 22.600 kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäst DHL
Kontraktstid 15 år
Standard Hög
Driftnettorisk Låg

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2016
Säljare DHL
Köpare Catena
Köpeskilling 332 mkr
Norm. direktavk. 6,1 %
Kr/kvm (exkl. gar.) 14.700

Visa faktaruta

I december meddelade Catena ett förvärv av sex logistikterminaler från DHL för 474 miljoner kronor. Kopplat till affären åtar sig Catena investeringar om totalt 90 miljoner under tre år. Den största pjäsen är Drivremmen 1 i Västberga i södra Stockholm som står för cirka 70 procent av värdet vilket skulle motsvara cirka 332 miljoner eller 14.700 kr/kvm, ej inräknat garage om 9.900 kvm.

Utlovade investeringar straffar kassaflödet under de första tre åren, men ett normaliserat driftnetto bedöms ge en direktavkastning på strax över 6 procent. För det får

Catena en modern citylogistikterminal, med en stark hyresgäst i DHL på ett 15-årigt hyresavtal. Catena har sedan tidigare DHL som hyresgäst och förmodligen finns redan ett gott samarbete parterna emellan.

Upplåtelseformen är tomträtt vilket innebär en viss risk gällande framtida tomträttsavgäld, speciellt beaktat ökade fastighetsvärden i liknande områden. Osäkerheten medför att restvärdet kan straffas om ny avgäld blir högre än tidigare bedömt.

Catena äger redan ett par fastigheter i området, både i direkt närhet, med Västberga Åkeri och Grönsakshallen Sorunda som hyresgäster, samt i Årsta partihallar. Av förklarliga skäl satsar Catena nu mer i området. När allt fler industriområden utvecklas mot till exempel bostäder pressas logistiklägen längre ut från stadskärnan, vilket ökar attraktiviteten i mer centrala lägen.

Hyresnivåerna för liknande objekt har länge legat på en stabil nivå, men på senare tid har en hyres­uppgång kunnat ses i segmentet varför det på sikt kan finnas en hyrespotential i objektet. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst kvar, och om DHL lämnar och uthyrning sker till fler hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Samtidigt ska beaktas att när hyresavtalet löper ut kanske området redan har utvecklats mot till exempel bostadsbebyggelse.

Affären visar på styrkan i förstklassiga logistikanläggningar i rätt lägen. I dag finns hög efterfrågan på de bästa logistikobjekten, samtidigt som utbudet är begränsat. De mest eftertraktade objekten har hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på aktuellt objekt.

Direktavkastningskraven har sjunkit betydligt för detta segment under senare år vilket också visas genom nivån i denna affär.

Missa inte! Peak Stockholm - har huvudstaden mer att ge? Heldag om Stockholm.

Fredagen den 23 mars, Hotel At Six, Stockholm.
Klicka här för mer info!

Tidigare Affärsanalyser

Affärsanalys

Högt pris i utmanande framtidsläge

En affär i ett av Stockholms mest intressanta ”framtidsområden” analyseras av Mattias Källgren på CBRE

Affärsanalys

Långa kontrakt med risk i framtiden

Daniel Holmkvist på CBRE ser både upp- och nedsidor i en portföljaffär med åtta industrifastigheter.

Affärsanalys

Offensiv prissättning inom hett segment

Peter W-O Berglin på Savills analyserar en transaktion med äldreboende i Täby.

Affärsanalys

Sunda prisnivåer eller underprisade tillgångar?

Patrick Andersson på Savills sätter analyständerna i en affär som ägt rum i ett område som tidigare var ett av Malmös allra hetaste.

Nyheter från webben

Affärsanalys

Smart affär för att minska risktagandet

Fredrik Karlsson på Newsec sätter analyständerna i en affär med bostadsbyggrätter.

Castellum fyller upp med Carlsberg

Lokalen kommer att användas för Carlsberg Sveriges serviceverksamhet. Flytten till Rosersberg innebär en effektivisering då servicelokaler tidigare funnits på flera …

Öresundsporten i mindre köp i Helsingborg

Öresundsporten köper fastigheten Pukslagaren Västra 4 på på Regementsvägen 5 i Helsingborg. Fastigheten, med 2.300 kvm lokaler, ligger längs Ängelholmsleden …

Svenska Hus i Malmö värvar Anna Hurtig från Relier

Svenska Hus i Malmö har rekryterat Anna Hurtig till ny uthyrningsansvarig. Hon börjar den 15 mars. Rekryteringen är en del …

Affärsanalys

Attraktiv avkastning i bohuslänsk sommarstad

Akka förvärvade från Willhem. Henrik Roderhult på Newsec analyserar affären.

Affärsanalys

Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

Niam har köpt tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen från Skanska. Läs Patrik Lundströms analys av transaktionen.

Affärsanalys

Logisk affär efter att konvertering ägt rum

Fredrik Rost på Cushman & Wakefield analyserar en affär i Lund. i transaktionen fann säljare och köpare varandra på ett helt logiskt sätt.

Affärsanalys

Bostadsrättsförening köper miljonprogram

En av de större ombildningarna i Sverige någonsin analyseras av Helena Edberg på Forum Fastighetsekonomi.

Affärsanalys

Staten och kommunen är stora hyresgäster

Köparen vill sannolikt attrahera fler samhällshyresgäster, skriver P-O Skoog, vid Forum Fastighetsekonomi, i en analys av affären.

Affärsanalys

Bra riskspridning på stor logistikportfölj

Daniel Holmkvist vid Savills granskar en affär med logistikfastigheter värda hela 5,6 miljarder kronor.

Affärsanalys

Stor efterfrågan på citynära logistik

Peter Eriksson på CBRE analyserar en transaktion med en fastighet i Backa när Axfast säljer.

Tillbaka till förstasidan