Låg avkastning med flera olika utvägar

Drivremmen 1, Stockholm

Läge
A-läge
Upplåtelseform Tomträtt
Adress Västberga allé 41
Lokalarea (exkl. garage) 22.600 kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäst DHL
Kontraktstid 15 år
Standard Hög
Driftnettorisk Låg

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2016
Säljare DHL
Köpare Catena
Köpeskilling 332 mkr
Norm. direktavk. 6,1 %
Kr/kvm (exkl. gar.) 14.700

Visa faktaruta

I december meddelade Catena ett förvärv av sex logistikterminaler från DHL för 474 miljoner kronor. Kopplat till affären åtar sig Catena investeringar om totalt 90 miljoner under tre år. Den största pjäsen är Drivremmen 1 i Västberga i södra Stockholm som står för cirka 70 procent av värdet vilket skulle motsvara cirka 332 miljoner eller 14.700 kr/kvm, ej inräknat garage om 9.900 kvm.

Utlovade investeringar straffar kassaflödet under de första tre åren, men ett normaliserat driftnetto bedöms ge en direktavkastning på strax över 6 procent. För det får

Catena en modern citylogistikterminal, med en stark hyresgäst i DHL på ett 15-årigt hyresavtal. Catena har sedan tidigare DHL som hyresgäst och förmodligen finns redan ett gott samarbete parterna emellan.

Upplåtelseformen är tomträtt vilket innebär en viss risk gällande framtida tomträttsavgäld, speciellt beaktat ökade fastighetsvärden i liknande områden. Osäkerheten medför att restvärdet kan straffas om ny avgäld blir högre än tidigare bedömt.

Catena äger redan ett par fastigheter i området, både i direkt närhet, med Västberga Åkeri och Grönsakshallen Sorunda som hyresgäster, samt i Årsta partihallar. Av förklarliga skäl satsar Catena nu mer i området. När allt fler industriområden utvecklas mot till exempel bostäder pressas logistiklägen längre ut från stadskärnan, vilket ökar attraktiviteten i mer centrala lägen.

Hyresnivåerna för liknande objekt har länge legat på en stabil nivå, men på senare tid har en hyres­uppgång kunnat ses i segmentet varför det på sikt kan finnas en hyrespotential i objektet. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst kvar, och om DHL lämnar och uthyrning sker till fler hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Samtidigt ska beaktas att när hyresavtalet löper ut kanske området redan har utvecklats mot till exempel bostadsbebyggelse.

Affären visar på styrkan i förstklassiga logistikanläggningar i rätt lägen. I dag finns hög efterfrågan på de bästa logistikobjekten, samtidigt som utbudet är begränsat. De mest eftertraktade objekten har hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på aktuellt objekt.

Direktavkastningskraven har sjunkit betydligt för detta segment under senare år vilket också visas genom nivån i denna affär.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående …

Affärsanalys

Värdepotential i ny stadsdel

I april 2020 kommunicerades nyheten att Trenum ingick en affär med Magnolia Bostad om ett köp gällande 900 nyproducerade bostäder …

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Tillbaka till förstasidan