Låg avkastning med flera olika utvägar

Drivremmen 1, Stockholm

Läge
A-läge
Upplåtelseform Tomträtt
Adress Västberga allé 41
Lokalarea (exkl. garage) 22.600 kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäst DHL
Kontraktstid 15 år
Standard Hög
Driftnettorisk Låg

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2016
Säljare DHL
Köpare Catena
Köpeskilling 332 mkr
Norm. direktavk. 6,1 %
Kr/kvm (exkl. gar.) 14.700

Visa faktaruta

I december meddelade Catena ett förvärv av sex logistikterminaler från DHL för 474 miljoner kronor. Kopplat till affären åtar sig Catena investeringar om totalt 90 miljoner under tre år. Den största pjäsen är Drivremmen 1 i Västberga i södra Stockholm som står för cirka 70 procent av värdet vilket skulle motsvara cirka 332 miljoner eller 14.700 kr/kvm, ej inräknat garage om 9.900 kvm.

Utlovade investeringar straffar kassaflödet under de första tre åren, men ett normaliserat driftnetto bedöms ge en direktavkastning på strax över 6 procent. För det får

Catena en modern citylogistikterminal, med en stark hyresgäst i DHL på ett 15-årigt hyresavtal. Catena har sedan tidigare DHL som hyresgäst och förmodligen finns redan ett gott samarbete parterna emellan.

Upplåtelseformen är tomträtt vilket innebär en viss risk gällande framtida tomträttsavgäld, speciellt beaktat ökade fastighetsvärden i liknande områden. Osäkerheten medför att restvärdet kan straffas om ny avgäld blir högre än tidigare bedömt.

Catena äger redan ett par fastigheter i området, både i direkt närhet, med Västberga Åkeri och Grönsakshallen Sorunda som hyresgäster, samt i Årsta partihallar. Av förklarliga skäl satsar Catena nu mer i området. När allt fler industriområden utvecklas mot till exempel bostäder pressas logistiklägen längre ut från stadskärnan, vilket ökar attraktiviteten i mer centrala lägen.

Hyresnivåerna för liknande objekt har länge legat på en stabil nivå, men på senare tid har en hyres­uppgång kunnat ses i segmentet varför det på sikt kan finnas en hyrespotential i objektet. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst kvar, och om DHL lämnar och uthyrning sker till fler hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Samtidigt ska beaktas att när hyresavtalet löper ut kanske området redan har utvecklats mot till exempel bostadsbebyggelse.

Affären visar på styrkan i förstklassiga logistikanläggningar i rätt lägen. I dag finns hög efterfrågan på de bästa logistikobjekten, samtidigt som utbudet är begränsat. De mest eftertraktade objekten har hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på aktuellt objekt.

Direktavkastningskraven har sjunkit betydligt för detta segment under senare år vilket också visas genom nivån i denna affär.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Rikets fagra andra stad är inte bortskämd med centrala kontorsaffärer. Endast åtta sådana transaktioner har noterats under de senaste tre …

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan