Kungsängen 15:1, Uppsala

antalet stora fastighetsaffärer i Uppsala har varit flera under de senaste åren och mycket pekar på att det kommer att fortsätta i den stilen. Två av de största affärerna i år har varit AP-Fastigheters försäljning av ett miljonprogramsområde i Valsätra till Acta och Arostornets försäljning av S:t Pers Galleria till Boultbee Land Plc.
Goldman Sachs fastighetsfond Whitehall Funds byggde upp en fastighetsportfölj i Uppsala under 2002 och 2003 genom köp från NCC och Länsförsäkringar. I december 2004 sålde Whitehall tre centralt belägna fastigheter i Uppsala till GE Real Estate och nu har den sista återstående fastigheten Kungsängen 15:1 sålts till Keops. Detta är Keops första fastighetsaffär i Uppsala och var en del av ett paketköp där fastigheter i bland annat Uppsala och Södertälje ingick. En kvalificerad uppskattning av
försäljningspriset för Kungsängen 15:1 är 480 miljoner.

Byggnaderna på Kungsängen 15:1 uppfördes 1993 och 2002 av NCC och är således moderna och yteffektiva. Adressen är Islandsgatan 4, Östra Ågatan 83 och Strandbodgatan 1. Fastigheten ligger enligt Forum Fastighetsekonomis uppfattning i ett B-läge avseende kontor. Byggnaden är drygt 24 000 kvadratmeter stor och inrymmer främst kontorslokaler. Dessa är moderna utrustade med kyla, till större delen inredda som glasade cellkontor men även öppen planlösning. Det finns också ett garage med nästan 200 platser.

De största hyresgästerna är Uppsala kommun, Nordea, IAR System, Quintiles AB och Telia Promotor. Sammansättningen är mycket bra ur riskperspektiv med en spridning på olika branscher med välkända aktörer i respektive bransch. Hyresnivån för kontorslokalerna är mellan 1 300 – 1 800 kronor per kvadratmeter. Det är
relativt höga hyror men kan motiveras av de moderna lokalerna.
Den totala utgående hyran bedöms vara 40 miljoner på årsbasis. I fastigheten finns cirka 2 000 kvadratmeter outhyrda kontorslokaler. Det motsvarar åtta procent av den totala kontorsytan, en normal vakansgrad i området. Det ryktas även om att det finns en hyresgaranti för några av de vakanta lokalerna.
Direktavkastningen med den bedömda köpeskillingen uppgår
till cirka 6,25 procent. Detta ligger
i linje med de allmänt sjunkande avkastningskraven i storstäder.

Magnus Stenback
Forum Fastighetsekonomi

Sammanfattning:

• Danska Keops gör sin första fastighetsaffär i Uppsala genom att köpa Kungsängen 15:1 av Whitehall i en paketaffär. Hyresnivån inom fastigheten är relativt hög vilket motiveras av de moderna lokalerna. Priset bedöms uppgå till cirka 480 miljoner, 19 800 kronor per kvadratmeter, och direktavkastningen uppskattas till 6,25 procent.
• Köpet är intressant bland annat genom att det bekräftar trenden med sjunkande direktavkastningskrav i storstadsregionerna. Det visar också på ett stigande intresse från de stora köparna för Uppsala.