Kungsängen 15:1, Uppsala

antalet stora fastighetsaffärer i Uppsala har varit flera under de senaste åren och mycket pekar på att det kommer att fortsätta i den stilen. Två av de största affärerna i år har varit AP-Fastigheters försäljning av ett miljonprogramsområde i Valsätra till Acta och Arostornets försäljning av S:t Pers Galleria till Boultbee Land Plc.
Goldman Sachs fastighetsfond Whitehall Funds byggde upp en fastighetsportfölj i Uppsala under 2002 och 2003 genom köp från NCC och Länsförsäkringar. I december 2004 sålde Whitehall tre centralt belägna fastigheter i Uppsala till GE Real Estate och nu har den sista återstående fastigheten Kungsängen 15:1 sålts till Keops. Detta är Keops första fastighetsaffär i Uppsala och var en del av ett paketköp där fastigheter i bland annat Uppsala och Södertälje ingick. En kvalificerad uppskattning av
försäljningspriset för Kungsängen 15:1 är 480 miljoner.

Byggnaderna på Kungsängen 15:1 uppfördes 1993 och 2002 av NCC och är således moderna och yteffektiva. Adressen är Islandsgatan 4, Östra Ågatan 83 och Strandbodgatan 1. Fastigheten ligger enligt Forum Fastighetsekonomis uppfattning i ett B-läge avseende kontor. Byggnaden är drygt 24 000 kvadratmeter stor och inrymmer främst kontorslokaler. Dessa är moderna utrustade med kyla, till större delen inredda som glasade cellkontor men även öppen planlösning. Det finns också ett garage med nästan 200 platser.

De största hyresgästerna är Uppsala kommun, Nordea, IAR System, Quintiles AB och Telia Promotor. Sammansättningen är mycket bra ur riskperspektiv med en spridning på olika branscher med välkända aktörer i respektive bransch. Hyresnivån för kontorslokalerna är mellan 1 300 – 1 800 kronor per kvadratmeter. Det är
relativt höga hyror men kan motiveras av de moderna lokalerna.
Den totala utgående hyran bedöms vara 40 miljoner på årsbasis. I fastigheten finns cirka 2 000 kvadratmeter outhyrda kontorslokaler. Det motsvarar åtta procent av den totala kontorsytan, en normal vakansgrad i området. Det ryktas även om att det finns en hyresgaranti för några av de vakanta lokalerna.
Direktavkastningen med den bedömda köpeskillingen uppgår
till cirka 6,25 procent. Detta ligger
i linje med de allmänt sjunkande avkastningskraven i storstäder.

Magnus Stenback
Forum Fastighetsekonomi

Sammanfattning:

  • Danska Keops gör sin första fastighetsaffär i Uppsala genom att köpa Kungsängen 15:1 av Whitehall i en paketaffär. Hyresnivån inom fastigheten är relativt hög vilket motiveras av de moderna lokalerna. Priset bedöms uppgå till cirka 480 miljoner, 19 800 kronor per kvadratmeter, och direktavkastningen uppskattas till 6,25 procent.
  • Köpet är intressant bland annat genom att det bekräftar trenden med sjunkande direktavkastningskrav i storstadsregionerna. Det visar också på ett stigande intresse från de stora köparna för Uppsala.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan