Krämaren 23, Örebro

I somras såldes en av Örebros profilfastigheter, ”Krämaren”. Alecta, som för 80 miljoner kronor köpte fastigheten från ÖrebroBostäder, äger sedan länge den näraliggande fastigheten Vågen 12 som rymmer Gallerian Träffpunkten (tidigare Åhléns) och ett stort parkeringsdäck. Den förvärvade delen av Krämaren 23 rymmer Varuhuset Krämaren med underliggande garage. Tack vare en tredimensionell fastighetsindelning har ÖBO lyckats att sälja varuhuset och samtidigt behålla de attraktiva bostäderna. Efter fastighetsbildningen tillkom tre nya fastigheter, stamfastigheten Krämaren 23 (varuhuset och garaget, behåller således den gamla fastighetsbeteckningen), Krämaren 26 (de två höghusen med bostäder och kontor) och Krämaren 27 (outnyttjad byggrätt vid Krämartorget/Köpmangatan).
Storleken på butikerna i Krämaren varierar från cirka 20 kvadratmeter till cirka 2 000 kvadratmeter. Kvadratmeterhyrorna bedöms variera från knappt 800 kronor till cirka 3 000 kronor. Genomsnittshyran hamnar något under 1 000 kronor per kvadratmeter.
Drift- och underhållskostnaderna för normala butikslokaler bedöms ligga på cirka 300 kronor per kvadratmeter och år exklusive fastighetsskatt och moms. Motsvarande kostnader för gallerior bedöms ligga på minst 450 kronor per dito. I en galleria finns förutom den hyrda lokalen även spatiösa gemensamma ytor som skall skötas, ventileras och värmas upp.

Bland de senare större transaktionerna före det nämnda köpet av Krämaren 23 hittar vi de centralt belägna fastigheterna Tennstopet 5 (58,0 miljoner kronor), Bodarna 5 (40,1 miljoner kronor), Prästgården 14 (72,7 miljoner kronor ) och Tryckeriet 3 (46,0 miljoner kronor). Alla fyra fastigheterna rymmer butiker i gatuplan och kontor och några enstaka bostäder i övrigt. Priserna har varierat mellan 11 457 och 18 170 kronor per kvadratmeter lokalarea ovan mark. Krämaren kostade 7 519 kronor per kvadratmeter.
Vid en analys av de fyra köpen av fastigheter med ”traditionellt” innehåll pekar direktavkastningen på 5,0–7,0 procent. För köpet av nuvarande Krämaren 23 bedöms direktavkastningen till cirka 8,0–8,5 procent. Detta om vi antar att driftkostnaderna för varuhuset ligger på cirka 440–480 kronor per kvadratmeter och år (exklusive fastighetsskatt och moms) och att garaget ger ett driftnetto på cirka 1,5 miljoner kronor per år.

Lennart Andersson

Sammanfattning:

  • Vid en prisjämförelse med de senaste köpen kan det tyckas att Alecta gjort en bra affär. Men Varuhuset Krämaren står inför en nödvändig förnyelse och ombyggnader av gallerior är kostsamma. Troligtvis kommer Alecta att nischa sina två ”tvillinggallerior.” Det kan öka kundtillströmningen till centrala Örebro. 
  • För ÖBO innebär affären att man slipper att lägga ned stora resurser på en förnyelse av varuhuset och kan koncentrera sig på att förvalta och modernisera de attraktiva bostäderna från 1963.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Tillbaka till förstasidan