Köper nytt och grönt hus för 42.600 kr/kvm

I slutet av juni blev det känt att Vasakronan förvärvar fastigheten Heden 46:3 i Göteborg från NCC. Fastigheten avser ett kontorsprojekt som Vasakronan tillträder vid färdigställandet under det fjärde kvartalet 2015. Affären gjordes ”off market” till ett underliggande fastighetsvärde om 860 miljoner kronor.

Det försålda objektet ligger i anslutning till Rättscentrum, mellan Gamla Ullevi och Ullevi, och utmed Skånegatan. Avståndet till centralstationen är cirka 700 meter i nordväst. Läget mellan CBD och Gårda har under senare år utvecklats mycket väl och fått ett större nytillskott av moderna kontorslokaler.

Närområdet har en blandad bebyggelse som dock domineras av arenor och evenemangsbyggnader. längs det 1,5 km långa evenemangsstråket finns, förutom Ullevi, även Svenska Mässan, Scandinavium och liseberg. I närområdet finns även restauranger, hotell och en biograf (Bergakungen).

NCC har tidigare färdigställt två andra objekt i samma område under namnet Ullevi Park. Vasakronan äger sedan 2009 etapp 1 (tingsrätten) och Alecta köpte under 2012 det kontorshus (med bland annat WSP och Kriminalvården) som utgör etapp två. Vasakronan äger sedan tidigare också den äldre kontorsbyggnaden med Försäkringskassan på andra sidan Bohusgatan.

Det aktuella objektet utgör ett kontorshus i nio plan ovan mark jämte 125 garageplatser och förråd i källare. den uthyrningsbara ytan uppgår till 20 200 kvm, där merparten är kontor. På entréplan kommer en restaurang samt ett gym att finnas om totalt 1.600 kvm. Byggnaden är fullt uthyrd, där Sweco och PWC är största hyresgäster på lite längre avtal. Medelhyran (varm) bedöms uppgå till nivån 2.500 kr/kvm för kontorsytorna.

Byggnaden kommer att miljöcertifieras enligt BReeAM och få låga driftkostnader. Givet detta bedöms de totala fastighetskostnaderna (exklusive fastighetsskatt) långsiktigt uppgå i nivån 260–270 kr/kvm. detta skulle ge en normaliserad direktavkastning på cirka 5,25–5,50 procent. den avkastningen är visserligen relativt låg för objekt utanför Göteborg CBD, men i linje med vad Alecta bedöms ha betalat för grannfastigheten. Objektets läge, profil och standard kombinerat med Vasakronans starka lokala position sedan tidigare bedöms dock borga för att objektet kommer att kunna ge en långsiktig stabil avkastning framöver.

TEXT INGMAR SVENUNGSSON