Köpare och säljare söker diversifiering

I januari offentliggjordes att det kommunala bostadsbolaget i Linkö­ping, Stångåstaden, säljer bostads­ fastigheten Tjärtunnan 2. Fastighe­ten, belägen i området Johannelund strax sydöst om centrala Linköping, köptes av bolaget Botrygg. Bolaget är sedan tidigare etablerat på orten med bostads­, kommersiella­ och samhällsfastigheter. Utöver för­valtning av nuvarande bestånd så producerar även Botrygg hyres­- och bostadsrättslägenheter.

Säljaren kommenterade affären med att den var ett led i företagets långsiktiga strategi för att få en bättre balans i sin fastighetsportfölj. Dels önskas en större diversifiering mellan olika områden och dessutom kan antas att Stångåstaden vill fri­ göra resurser för nyproduktion av hyresrätter.

Hyresrätter är för närvarande en bristvara i Linköping. Bedömningen är att det visserligen finns ett utbud någorlunda likvärdigt den generella efterfrågan, men skillnaden i köda­ gar mellan olika områden varierar kraftigt och det är enbart inom min­ dre specifika områden som en sund kötid går att finna.

Bristen på hyresrätter, en gene­ rellt god befolkningstillväxt och en hög medelinkomst har inneburit en positiv utveckling gällande bostads­ rättspriser och antalet påbörjade nyproduktionsprojekt avsedda för bostadsrättsupplåtelse.

Medelpriset för bostadsrätter ligger för närvarande strax över 17 000 kr/kvm i Linköping vilket även bedöms vara medelpriset för bostadsrätter i området Johanne­ lund, med liknande egenskaper som analysobjektet gällande mikroläge och byggnadsår.

Köpeskillingen för fastigheten Tjärtunnan 2 uppgick till 152 miljoner kronor vilket motsvarar cirka 8 800 kr/kvm. Den prisnivån bedöms som något låg i jämförelse med tidigare liknande försäljningar. Förutom bo­ städer innehåller objektet en mindre andel lokaler samt drygt 160 parkerings­ och garageplatser.

Med en hyresintäkt om cirka 16 mkr gällande bostadsdelen så motsvarar det en genomsnittlig hyra kring 950 kr/kvm. Direktav­kastningen, beräknad med mark­nadsmässiga parametrar, bedöms ha uppgått till sex procent. Det bedöms som högt för objektet rela­terat till potential i hyresökning och ombildning. 2013 års hyresökning i Linköping landade exempelvis på ett genomsnitt om 1,75 procent för Stångåstaden.

TEXT JOHAN HOFF