Kontorsfastighet med utvecklingspotential

Skytten 2, Solna

Läge Solna Centrum
Adress Skytteholmsvägen 14–18 m.fl.
Uthyrbar area totalt 4.289 kvm
Tomtareal 2.039 kvm
Initial ekonomisk vakans 19 %
Underhållsbehov Medel

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2016
Köpare Sigillet
Säljare Vasakronan
Köpeskilling 111 mkr
Initial direktavk. 3,7 %
Norm. direktavk. 5 %
Kr/kvm (uthyrbar area) 25.900

Visa faktaruta

I december kommunicerades att Göteborgsbaserade Sigillet förvärvat Skytten 2 i Solna. Vasakronan avyttrade fastigheten i linje med tidigare försäljningar där beståndet koncentreras till renodlade kontorsområden. Fastigheten är belägen 200 meter från Solna Centrum där service och tunnelbana finns. En resa in till Stockholms central tar 15 minuter.

Skytten 2 utgör en del av det moderna Solna centrum som planerades och byggdes under 1960-talet. Fastigheten, som ursprungligen användes som tingshus, består av en kontors­byggnad i fyra plan ovan mark om nära 4.300 kvadratmeter varav 4.060 kvadratmeter omfattar kontorsytor. Vid förvärvstillfället hade fastigheten fyra hyresgäster av vilka Solna församling hyrde majoriteten av den uthyrbara ytan. Skytten 2 är en blåklassad byggnad. Klassificeringen ger ett starkt skydd, men kan revideras om särskilda skäl finns. En varsam om- och tillbyggnad till bostäder i hela eller delar av befintlig byggnad är därför möjlig.

Den initiala direktavkastningen uppgick till 3,7 procent. Anledningen till denna låga nivå var potentiell bostadsutveckling, en vakansgrad om nära 20 procent och stigande marknadshyror. Sedan tillträdet av fastigheten har Sigillet säkrat ytterligare hyresgäster och efter uppfräschning av lokalerna så återfinns nu de senast tecknade kontorshyresnivåerna på omkring 2.000 kr/kvm exklusive tillägg. Newsec, som var säljrådgivare till Vasakronan, bedömer den normaliserade direktavkastningen till omkring 5 procent.

I slutet av 1980-talet var marken i Stockholm mer eller mindre fullt exploaterad och kontorsfastigheter uppfördes i en betydligt högre utsträckning som solitärer eller på platser med bristfälliga kollektiva kommunikationer. Den absoluta majoriteten av dessa kontorsfastigheter skulle i dag vara värd mer som bostadsbyggrätt eller konverteringsprojekt. Regleringar och andra hinder omöjliggör många av dessa planer. Men ett stort antal av de kontorsbyggnader som är möjliga att utveckla kommer försvinna från kontorsmarknaden. Efterfrågan ökar därmed i högre takt än utbudet vilket leder till hyrestillväxt för resterande fastigheter. Detta under förutsättning att service och kollektiva kommunikationer finns i fastighetens närområde. Newsec bedömer att kontorsvakanserna kommer att sjunka för fastigheter såsom Skytten 2 och hyrorna stiga under de närmsta åren.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Affärsanalys

Gårda fortsätter att bjuda på miljardköp

Gårda är en av de stadsdelar i Göteborg som står inför stor omdaning, tilltron till området speglas i hur flertalet …

Affärsanalys

Klädsamt centrallager byter ägare

Lager och logistik har under senare tid varit orden på allas läppar och mycket tyder på att så även kommer …

Affärsanalys

Satsar på ökande hyresnivåer i B-lägen

Sofia Törnqvist på Newsec har satt analyspennan i en affär på Södermalm i Stockholm där WQT var köpare.

Affärsanalys

Nyutvecklad handel får annan typ av ägare

En affär med handelsfastigheter i Västsverige analyseras av Martin Larsson på Newsec.

Affärsanalys

Säljer till långsiktig tagare efter utveckling

Johan Hoff på C&W analyserar en transaktion med en handelsfastighet i en regionort.

Affärsanalys

Överraskande cityköp – kan ge ny inriktning

Objektet bedöms kunna ha viss potential för annan användning på sikt. Viktor Pettersson på C&W analyser intressant affär.

Affärsanalys

Låga yielder i C-läge i Norrköping

Bostäder i C-läge är rejält heta på transaktionsmarknaden. Petter Öhman på Svefa analyserar en sådan affär.

Affärsanalys

Pressat område lyfts av infrastruktur

Per Wieslander på Svefa har satt analyständerna i affären med en välkänd stor fastighet i Malmö.

Affärsanalys

Ingen värdeökning sedan 2007

Caj Virta på JLL analyserar en transaktion av en relativt nybyggd handelsplats.

Affärsanalys

Maxfast ser potential i nedstämt handelsområde

Hela handelsplatsen fick en rejäl smäll när Ikea plötsligt lämnade. Tobias Tillander på JLL sätter analyständerna i en affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Högt pris i utmanande framtidsläge

En affär i ett av Stockholms mest intressanta ”framtidsområden” analyseras av Mattias Källgren på CBRE

Affärsanalys

Långa kontrakt med risk i framtiden

Daniel Holmkvist på CBRE ser både upp- och nedsidor i en portföljaffär med åtta industrifastigheter.

Tillbaka till förstasidan