Kontorsfastighet med utvecklingspotential

I december kommunicerades att Göteborgsbaserade Sigillet förvärvat Skytten 2 i Solna. Vasakronan avyttrade fastigheten i linje med tidigare försäljningar där beståndet koncentreras till renodlade kontorsområden. Fastigheten är belägen 200 meter från Solna Centrum där service och tunnelbana finns. En resa in till Stockholms central tar 15 minuter.

Skytten 2 utgör en del av det moderna Solna centrum som planerades och byggdes under 1960-talet. Fastigheten, som ursprungligen användes som tingshus, består av en kontors­byggnad i fyra plan ovan mark om nära 4.300 kvadratmeter varav 4.060 kvadratmeter omfattar kontorsytor. Vid förvärvstillfället hade fastigheten fyra hyresgäster av vilka Solna församling hyrde majoriteten av den uthyrbara ytan. Skytten 2 är en blåklassad byggnad. Klassificeringen ger ett starkt skydd, men kan revideras om särskilda skäl finns. En varsam om- och tillbyggnad till bostäder i hela eller delar av befintlig byggnad är därför möjlig.

Den initiala direktavkastningen uppgick till 3,7 procent. Anledningen till denna låga nivå var potentiell bostadsutveckling, en vakansgrad om nära 20 procent och stigande marknadshyror. Sedan tillträdet av fastigheten har Sigillet säkrat ytterligare hyresgäster och efter uppfräschning av lokalerna så återfinns nu de senast tecknade kontorshyresnivåerna på omkring 2.000 kr/kvm exklusive tillägg. Newsec, som var säljrådgivare till Vasakronan, bedömer den normaliserade direktavkastningen till omkring 5 procent.

I slutet av 1980-talet var marken i Stockholm mer eller mindre fullt exploaterad och kontorsfastigheter uppfördes i en betydligt högre utsträckning som solitärer eller på platser med bristfälliga kollektiva kommunikationer. Den absoluta majoriteten av dessa kontorsfastigheter skulle i dag vara värd mer som bostadsbyggrätt eller konverteringsprojekt. Regleringar och andra hinder omöjliggör många av dessa planer. Men ett stort antal av de kontorsbyggnader som är möjliga att utveckla kommer försvinna från kontorsmarknaden. Efterfrågan ökar därmed i högre takt än utbudet vilket leder till hyrestillväxt för resterande fastigheter. Detta under förutsättning att service och kollektiva kommunikationer finns i fastighetens närområde. Newsec bedömer att kontorsvakanserna kommer att sjunka för fastigheter såsom Skytten 2 och hyrorna stiga under de närmsta åren.