Kontorsfastighet med utvecklingspotential

Skytten 2, Solna

Läge Solna Centrum
Adress Skytteholmsvägen 14–18 m.fl.
Uthyrbar area totalt 4.289 kvm
Tomtareal 2.039 kvm
Initial ekonomisk vakans 19 %
Underhållsbehov Medel

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2016
Köpare Sigillet
Säljare Vasakronan
Köpeskilling 111 mkr
Initial direktavk. 3,7 %
Norm. direktavk. 5 %
Kr/kvm (uthyrbar area) 25.900

Visa faktaruta

I december kommunicerades att Göteborgsbaserade Sigillet förvärvat Skytten 2 i Solna. Vasakronan avyttrade fastigheten i linje med tidigare försäljningar där beståndet koncentreras till renodlade kontorsområden. Fastigheten är belägen 200 meter från Solna Centrum där service och tunnelbana finns. En resa in till Stockholms central tar 15 minuter.

Skytten 2 utgör en del av det moderna Solna centrum som planerades och byggdes under 1960-talet. Fastigheten, som ursprungligen användes som tingshus, består av en kontors­byggnad i fyra plan ovan mark om nära 4.300 kvadratmeter varav 4.060 kvadratmeter omfattar kontorsytor. Vid förvärvstillfället hade fastigheten fyra hyresgäster av vilka Solna församling hyrde majoriteten av den uthyrbara ytan. Skytten 2 är en blåklassad byggnad. Klassificeringen ger ett starkt skydd, men kan revideras om särskilda skäl finns. En varsam om- och tillbyggnad till bostäder i hela eller delar av befintlig byggnad är därför möjlig.

Den initiala direktavkastningen uppgick till 3,7 procent. Anledningen till denna låga nivå var potentiell bostadsutveckling, en vakansgrad om nära 20 procent och stigande marknadshyror. Sedan tillträdet av fastigheten har Sigillet säkrat ytterligare hyresgäster och efter uppfräschning av lokalerna så återfinns nu de senast tecknade kontorshyresnivåerna på omkring 2.000 kr/kvm exklusive tillägg. Newsec, som var säljrådgivare till Vasakronan, bedömer den normaliserade direktavkastningen till omkring 5 procent.

I slutet av 1980-talet var marken i Stockholm mer eller mindre fullt exploaterad och kontorsfastigheter uppfördes i en betydligt högre utsträckning som solitärer eller på platser med bristfälliga kollektiva kommunikationer. Den absoluta majoriteten av dessa kontorsfastigheter skulle i dag vara värd mer som bostadsbyggrätt eller konverteringsprojekt. Regleringar och andra hinder omöjliggör många av dessa planer. Men ett stort antal av de kontorsbyggnader som är möjliga att utveckla kommer försvinna från kontorsmarknaden. Efterfrågan ökar därmed i högre takt än utbudet vilket leder till hyrestillväxt för resterande fastigheter. Detta under förutsättning att service och kollektiva kommunikationer finns i fastighetens närområde. Newsec bedömer att kontorsvakanserna kommer att sjunka för fastigheter såsom Skytten 2 och hyrorna stiga under de närmsta åren.

Tidigare Affärsanalyser

Affärsanalys

Högt pris i utmanande framtidsläge

En affär i ett av Stockholms mest intressanta ”framtidsområden” analyseras av Mattias Källgren på CBRE

Affärsanalys

Långa kontrakt med risk i framtiden

Daniel Holmkvist på CBRE ser både upp- och nedsidor i en portföljaffär med åtta industrifastigheter.

Affärsanalys

Offensiv prissättning inom hett segment

Peter W-O Berglin på Savills analyserar en transaktion med äldreboende i Täby.

Affärsanalys

Sunda prisnivåer eller underprisade tillgångar?

Patrick Andersson på Savills sätter analyständerna i en affär som ägt rum i ett område som tidigare var ett av Malmös allra hetaste.

Affärsanalys

Smart affär för att minska risktagandet

Fredrik Karlsson på Newsec sätter analyständerna i en affär med bostadsbyggrätter.

Affärsanalys

Attraktiv avkastning i bohuslänsk sommarstad

Akka förvärvade från Willhem. Henrik Roderhult på Newsec analyserar affären.

Affärsanalys

Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

Niam har köpt tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen från Skanska. Läs Patrik Lundströms analys av transaktionen.

Affärsanalys

Logisk affär efter att konvertering ägt rum

Fredrik Rost på Cushman & Wakefield analyserar en affär i Lund. i transaktionen fann säljare och köpare varandra på ett helt logiskt sätt.

Affärsanalys

Bostadsrättsförening köper miljonprogram

En av de större ombildningarna i Sverige någonsin analyseras av Helena Edberg på Forum Fastighetsekonomi.

Affärsanalys

Staten och kommunen är stora hyresgäster

Köparen vill sannolikt attrahera fler samhällshyresgäster, skriver P-O Skoog, vid Forum Fastighetsekonomi, i en analys av affären.

Affärsanalys

Bra riskspridning på stor logistikportfölj

Daniel Holmkvist vid Savills granskar en affär med logistikfastigheter värda hela 5,6 miljarder kronor.

Affärsanalys

Stor efterfrågan på citynära logistik

Peter Eriksson på CBRE analyserar en transaktion med en fastighet i Backa när Axfast säljer.

Tillbaka till förstasidan