Kontorsfastighet med utvecklingspotential

Skytten 2, Solna

Läge Solna Centrum
Adress Skytteholmsvägen 14–18 m.fl.
Uthyrbar area totalt 4.289 kvm
Tomtareal 2.039 kvm
Initial ekonomisk vakans 19 %
Underhållsbehov Medel

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2016
Köpare Sigillet
Säljare Vasakronan
Köpeskilling 111 mkr
Initial direktavk. 3,7 %
Norm. direktavk. 5 %
Kr/kvm (uthyrbar area) 25.900

Visa faktaruta

I december kommunicerades att Göteborgsbaserade Sigillet förvärvat Skytten 2 i Solna. Vasakronan avyttrade fastigheten i linje med tidigare försäljningar där beståndet koncentreras till renodlade kontorsområden. Fastigheten är belägen 200 meter från Solna Centrum där service och tunnelbana finns. En resa in till Stockholms central tar 15 minuter.

Skytten 2 utgör en del av det moderna Solna centrum som planerades och byggdes under 1960-talet. Fastigheten, som ursprungligen användes som tingshus, består av en kontors­byggnad i fyra plan ovan mark om nära 4.300 kvadratmeter varav 4.060 kvadratmeter omfattar kontorsytor. Vid förvärvstillfället hade fastigheten fyra hyresgäster av vilka Solna församling hyrde majoriteten av den uthyrbara ytan. Skytten 2 är en blåklassad byggnad. Klassificeringen ger ett starkt skydd, men kan revideras om särskilda skäl finns. En varsam om- och tillbyggnad till bostäder i hela eller delar av befintlig byggnad är därför möjlig.

Den initiala direktavkastningen uppgick till 3,7 procent. Anledningen till denna låga nivå var potentiell bostadsutveckling, en vakansgrad om nära 20 procent och stigande marknadshyror. Sedan tillträdet av fastigheten har Sigillet säkrat ytterligare hyresgäster och efter uppfräschning av lokalerna så återfinns nu de senast tecknade kontorshyresnivåerna på omkring 2.000 kr/kvm exklusive tillägg. Newsec, som var säljrådgivare till Vasakronan, bedömer den normaliserade direktavkastningen till omkring 5 procent.

I slutet av 1980-talet var marken i Stockholm mer eller mindre fullt exploaterad och kontorsfastigheter uppfördes i en betydligt högre utsträckning som solitärer eller på platser med bristfälliga kollektiva kommunikationer. Den absoluta majoriteten av dessa kontorsfastigheter skulle i dag vara värd mer som bostadsbyggrätt eller konverteringsprojekt. Regleringar och andra hinder omöjliggör många av dessa planer. Men ett stort antal av de kontorsbyggnader som är möjliga att utveckla kommer försvinna från kontorsmarknaden. Efterfrågan ökar därmed i högre takt än utbudet vilket leder till hyrestillväxt för resterande fastigheter. Detta under förutsättning att service och kollektiva kommunikationer finns i fastighetens närområde. Newsec bedömer att kontorsvakanserna kommer att sjunka för fastigheter såsom Skytten 2 och hyrorna stiga under de närmsta åren.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående …

Affärsanalys

Värdepotential i ny stadsdel

I april 2020 kommunicerades nyheten att Trenum ingick en affär med Magnolia Bostad om ett köp gällande 900 nyproducerade bostäder …

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Tillbaka till förstasidan