Komplex storaffär tar form efter tre år
I december 2006 köpte Alecta tomträtten till Terminalen 1 (WTC) i Stockholm av Hufvudstaden. Tidigare under året hade Jernhusen som äger fastigheten meddelat marknaden att denna, det vill säga marken under byggnadskomplexet, var till salu. Redan då hade ett antal intressanta frågor uppstått.
Kan Jernhusen överlåta mark med upplåten tomträtt? Nyupplåtelse kan endast ske av stat eller kommun men en fastighet med redan upplåten tomträtt visade sig kunna ägas och fortsätta upplåtas eller säljas på marknaden. Ersättning utgår som bekant till fastighetsägaren i form av en tomträttsavgäld vilken vanligtvis gäller under en 10- eller 20-årsperiod. Avgälden för Terminalen 1 skulle regleras 2010 efter att varit fast i 20 år.
Vad skulle byggrättsvärdet vara och till vilket belopp skulle den nya 10-årsavgälden komma att bestämmas år 2010? Komplicerat? Tämligen, men att WTC förutom det omtalade kontorskomplexet också inrymmer Cityterminalen, där cirka 400 bussar angör varje dag med omkring 10 miljoner resande per år, gjorde inte saken enklare.
Bussterminalen drivs av Cityterminalen AB, som ägs av Stockholms Stad, SL och Jernhusen. Utrymmet har varit upplåtet med vederlagsfri nyttjanderätt till Cityterminalen AB i 20 år. Samtidigt som tomträttsavgälden regleras ska en ersättning för bussterminalens utrymme bestämmas. Några väl jämförbara uthyrningar av motsvarande anläggningar är svåra att hitta så hur skulle dessa utrymmen hyressättas? Att inblandade parter hade något olika uppfattningar om frågorna var näppeligen en överraskning men nu ser det ut som att allt är löst till samtligas förnöjelse.
Alecta köper fastigheten Terminalen 1 av Jernhusen för 600 miljoner kronor och har därmed äntligen sitt WTC med äganderätt. Jernhusen har frigjort kapital för att fortsätta utveckla stationsnära områden. Cityterminalen fortsätter verksamheten men denna del av behålls av Jernhusen.
Affären genomförs genom en fastighetsreglering av den del av fastigheten som inte utgör Cityterminalen till en fastighet ägd av tomträttshavaren. Cityterminalutrymmet blir därmed en 3D-fastighet som urholkar WTC. För den som är intresserad av fastighetsbildningskonst på hög nivå rekommenderas varmt att ta del av förrättningarna när dessa är klara.
Vad tomträttsavgälden skulle ha bestämts till får vi således aldrig veta men nu finns en färsk transaktion, mellan två professionella parter, av mark i Stockholm city att tillgå.
Lars Rickardson
