Lidingöhem AB tillhör ett av landets mest stabila bostadsföretag, med en synlig soliditet på över 60 procent. Under november 2010 har mer än hälften av bolagets bestånd avyttrats. Fastigheten Kantarellen 11, med 626 bostadslägenheter samt några lokaler, såldes till en brf.
Fastigheten ingår i miljonprogrammet, med sex bostadshyreshus byggda år 1973, och ligger i Högsätra. Även om Lidingö är en av de mest attraktiva kommunerna i regionen, så får området betraktas som mindre attraktivt inom kommunen och kan snarast klassas som ett B-område i regionen.
Byggnaderna torde vara väl underhållna, men har inte genomgått någon genomgripande ombyggnad. Hyreslägenheter av denna ålder i Lidingö har hyresnivåer runt 850-900 kr/kvm. Av bolagets årsredovisning framgår att kostnaderna för drift, underhåll och fastighetsskatt uppgår till cirka 660 kr/kvm år 2009 (över 800 kr/kvm år 2008). Driftnettot uppgår således till nivån 200–250 kr/kvm. Frågan är då om detta kan anses vara en marknadsmsässig avkastning?
Försäljningspriset uppgick till 600 miljoner kronor, motsvarande drygt 13 000 kr/kvm.
Fastighetens bokförda värde har angetts till 53 miljoner kronor och räknat på detta uppgår avkastningen, före finansiella poster, till nivån 20 procent. Om vi utgår från att priset är en indikation på fastighetens marknadsvärde så blir direktavkastningen 1,5-2 procent.
Försäljningen väcker frågan hur kommunala bostadsföretag skall drivas på affärsmässiga grunder, som det står i den nya lagen om bostadsaktiebolag, och hur man sätter och mäter, avkastningen. För många privata bostadsföretag ingår försäljning och reavinster som en naturlig del av affärsidén. För andra ingår istället den orealiserade värdeförändringen som en del i den totalavkastning som redovisas. I kommunala bostadsföretag bör det i framtiden vara naturligt att även beakta värdeförändringen, oavsett om den är realiserad eller ej.
Sedan återstår frågan om affären är bra för bostadsbolaget och de nya bostadsrättsinnehavarna. Med de priser som nu betalas för nästan fyrtio år gamla hyreshus i miljonprogrammet så framstår en försäljning som naturlig då fortsatt förvaltning bara ger 1-2 procent direktavkastning. För de nya bostadrättshavarna verkar det också vara en i vart fall kortsiktigt bra affär, då marknadsvärdet på bostadsrätterna nu torde ligga i nivån 25 000 kr/kvm.
Jan Rosengren
