Kommunen säljer hälften till en brf

Lidingöhem AB tillhör ett av landets mest stabila bostadsföretag, med en synlig soliditet på över 60 procent. Under november 2010 har mer än hälften av bolagets bestånd avyttrats.  Fastigheten Kantarellen 11, med 626 bostadslägenheter samt några lokaler, såldes till en brf.

Fastigheten ingår i miljonprogrammet, med sex bostadshyreshus byggda år 1973, och ligger i Högsätra. Även om Lidingö är en av de mest attraktiva kommunerna i regionen, så får området betraktas som mindre attraktivt inom kommunen och kan snarast klassas som ett B-område i regionen.

Byggnaderna torde vara väl underhållna, men har inte genomgått någon genomgripande ombyggnad.  Hyreslägenheter av denna ålder i Lidingö har hyresnivåer runt 850-900 kr/kvm. Av bolagets årsredovisning framgår att kostnaderna för drift, underhåll och fastighetsskatt uppgår till cirka 660 kr/kvm år 2009 (över 800 kr/kvm år 2008). Driftnettot uppgår således till nivån 200–250 kr/kvm. Frågan är då om detta kan anses vara en marknadsmsässig avkastning? 

Försäljningspriset uppgick till 600 miljoner kronor, motsvarande drygt 13 000 kr/kvm.

Fastighetens bokförda värde har angetts till 53 miljoner kronor och räknat på detta uppgår avkastningen, före finansiella poster, till nivån 20 procent. Om vi utgår från att priset är en indikation på fastighetens marknadsvärde så blir direktavkastningen 1,5-2 procent.

Försäljningen väcker frågan hur kommunala bostadsföretag skall drivas på affärsmässiga grunder, som det står i den nya lagen om bostadsaktiebolag, och hur man sätter och mäter, avkastningen. För många privata bostadsföretag ingår försäljning och reavinster som en naturlig del av affärsidén. För andra ingår istället den orealiserade värdeförändringen som en del i den totalavkastning som redovisas. I kommunala bostadsföretag bör det i framtiden vara naturligt att även beakta värdeförändringen, oavsett om den är realiserad eller ej.  

Sedan återstår frågan om affären är bra för bostadsbolaget och de nya bostadsrättsinnehavarna. Med de priser som nu betalas för nästan fyrtio år gamla hyreshus i miljonprogrammet så framstår en försäljning som naturlig då fortsatt förvaltning bara ger 1-2 procent direktavkastning. För de nya bostadrättshavarna verkar det också vara en i vart fall kortsiktigt bra affär, då marknadsvärdet på bostadsrätterna nu torde ligga i nivån 25 000 kr/kvm.
Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan