Klövern ökar beståndet i Uppsala och Örebro
Portfölj Uppsala/Örebro, 3 fastigheter
Läge B
Fastigheter Uppsala Kungsängen 24:3 & 29:1 samt Örebro Vindrutan 1
Uthyrningsbar area 12.265 kvm
Totalt hyresvärde 17 mkr inkl tillägg
Uthyrningsgrad ~98 %
Hyresgäster Willy’s, Mcdonald’s m fl
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Lågt
TRANSAKTION
Köpeskilling 181 mkr
Köpetidpunkt november 2013
Köpare Klövern
Säljare Aspholmen
Direktavkastning, initial 6,50–6,75%
Kr/kvm 14.800
I mitten av november blev det klart att Klövern köper en portfölj med tre fastigheter i Uppsala och Örebro av Aspholmen, ett dotterbolag till Castellum. Köpeskillingen uppgick till totalt 181 mkr, motsvarande cirka 14.800 kr per kvm.
De två fastigheterna i Uppsala, Kungsängen 24:3 och 29:1, där merparten av värdet ligger, är belägna mittemot varandra cirka 2 km sydost om centrum. objekten är uppförda 1998 respektive 1985.
I det nyare objektet, Kungsängen 24:3, är Willy’s den största hyresgästen med en förhyrning på cirka 4 000 kvm. den andra större hyresgästen är lager 157. Kungsängen 29:1 är en mixad fastighet med både kontor och butiker. Bland hyresgästerna märks lRF Konsult, Uppsala kommun och Blomsterhallen.
Den totala uthyrningsbara ytan i båda objekten uppgår till 10.950 kvm, varav 250 kvm butiksyta står vakant.
Med hyresnivåerna på i genomsnittrunt 1.250–1.400 kr per kvm (varm), skulle detta ge ett hyresvärde på cirka 15 mkr totalt.
Fastigheten i Örebro, Vindrutan 1, är belägen i stadsdelen Västhaga, cirka 2 km väster om stadens centrum och i ett gott skyltläge intill avfarten till E18/E20. Objektet utgörs av två fristående butiks- och restaurangbyggnader i ett plan uppförda under 1975 respektive 1992. Största hyresgäst är Mcdonald’s, som hyr drygt 1/3 av den totala uthyrningsbara ytan på 1.315 kvm. Övriga hyresgäster är Subway, Hemmakväll samt en pizzeria. Objektet är fullt uthyrt och hyresnivån uppgår till cirka 1.700 kr per kvm i genomsnitt. Hyresvärde uppgår till drygt 2 mkr.
Med marknadsmässiga drift- och underhållskostnader på runt 325-350 kr/kvm i genomsnitt, så skulle detta ge en initial avkastning i affären på runt 6,50-6,75%. Detta bedöms ligga väl i linje med tidigare transaktioner av liknande objekt på respektive ort.
För Aspholmen innebär affären att man avyttrar tre i stort sett färdigutvecklade fastigheter på marknader där man redan har en stark ställning. Samtidigt stärker Klövern nu sin position på två för dem viktiga delmarknader. I Uppsala äger bolaget sedan tidigare 13 fastigheter, varav två i Kungsängen och fyra i det närbelägna Boländerna.
Möjlighet till effektiviserad förvaltning finns även i Örebro, där man redan äger nio fastigheter, varav en precis intill det nu förvärvade objektet.
TEXT PATRIK LUNDSTRÖM
