Klädsamt centrallager byter ägare

Lager och logistik har under senare tid varit orden på allas läppar och mycket tyder på att så även kommer vara fallet en tid framöver. E-handelns frammarsch och konsumenternas ökade krav på flexibilitet och snabba leveranser är några av ledorden. Samtidigt närmar sig en viss amerikansk aktörs beryktade intåg på den svenska marknaden.

Det pratas ofta om högeffektiva, nyproducerade enheter som är väl anpassade för framtidens konsumtion. Men hur ser marknaden då på enheter med några år på nacken?

I juni avyttrade Klövern en logistikfastighet belägen i Brodalens industriområde, Partille. Fastigheten är välbelägen med närhet till E20. Byggnationen färdigställdes år 2007 och inrymmer Lindex centrallager och säljkontor på närmare 14 800 kvm. Lager­ytorna utgörs av höglager, delvis med entresol, och har portar på fastighetens ena sida. Det årliga hyresvärdet uppgår till cirka 10 miljoner kronor, motsvarande cirka 675 kr/kvm, och avtalet löper fram till 2023. Sammantaget en tämligen välfungerande enhet i gott läge.

Nedsidan består i en hyresgäst som visat på sviktande försäljningsvolymer, ett kortare avtal samt en byggnad som till viss del inte lever upp till dagens krav på flexibilitet.

Köpeskillingen uppgick till 148 miljoner, vilket enligt Savills analys motsvarar en yield om cirka 6 procent. Vid första anblicken en nivå som i dagens läge är relativt ordinär. För att sätta detta i perspektiv: Klövern förvärvade fastigheten 2013 för cirka 7 procent, återstående löptid på Lindex avtal var då 9 år. Går vi längre bak i tiden förvärvade Solist fastigheten år 2010, med Lindex på 12-årigt kontrakt för cirka 6,25 procent.

Alecta och Bockasjö, genom Logistikfastigheter Sverige, köper nu en elva år gammal logistikfastighet på en lägre avkastning än vad som var fallet för Solist. Något som i sig inte är konstigt med tanke på tiden som gått däremellan. Däremot förvärvade Solist en modern logistikfastighet med en välkänd hyresgäst på långt kontrakt. I år gäller transaktionen en äldre typ av logistiklösning och ett kortare avtal med en hyresgäst som tampas med lönsamhetsproblem.

Det verkar alltså som om även något äldre enheter är mycket attraktiva på en logistikmarknad i stark medvind, ett resonemang som stöds av att de aktuella köparna sannerligen inte är några duvungar.